TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/02691 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMJH

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[W] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [W] [U],

demeurant 12 rue Anatole Wargnier – Logt 4 – 28110 LUCÉ

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Décembre 2024 et mise en délibéré au 18 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 août 2022, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN, a consenti à Madame [U] [W] un bail portant sur un logement sis à LUCE.

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 30 novembre 2022 , d’avoir à payer la somme de 773,16€ représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 9 septembre 2024, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et ce sous astreinte,

— de la condamner au paiement de la somme de 2 418,83 € au titre des loyers échus au 20 août 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 1783,76 € au 30 novembre 2024 inclus, et maintient ses demandes.

Madame [U] [W] expose qu’elle travaille, qu’elle a deux enfant à charge scolarisés et sollicite des délais de paiement de 150 € par mois.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 10 septembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte des articles, 1227, 1228 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la locataire est défaillante dans le paiement des loyers, ce qui constitue un manquement.

Cependant, il s’établit, à l’examen du décompte produit par le bailleur, que le locataire a repris le paiement des loyers, ce qui a permis de réduire sa dette;

Le bailleur a fait le choix de demander la résiliation judiciaire du bail et non de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Le tribunal dit que les manquements du locataire ne sont pas de nature à faire prononcer la résiliation du bail conclu et déboute le bailleur de cette demande;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, le locataire sera condamné au paiement de la somme de 1783,76 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés 30 novembre 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort des explications de la locataire qu’elle travaille en qualité de puéricultrice, qu’elle perçoit un salaire de 1600 € augmenté d’une allocation APL de 27€ et qu’elle a deux enfants à charge encore scolarisés ;

Elle propose d’apurer la dette par mensualités de 150 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui semble adaptée à son budget.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 24 mois dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, la totalité de la dette deviendra exigible après une mise en demeure resté infructueuse après 15 jours.

Dans la mesure où la locataire succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT EURELIEN, de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 29 août 2022 avec Madame [U] [W] ;

CONDAMNE Madame [U] [W] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 1783,76 euros (mille sept cent quatre vingt trois euros et 76 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024;

ACCORDE à Madame [U] [W] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et disons qu’elle devra s’en acquitter par 24 paiements mensuels successifs de 74 euros (soixante quatorze euros) , le premier le 5 avril 2025, les 22 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la dernière mensualité,

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure de payer restée infructueuse après 15 jours ;

CONDAMNE Madame [U] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Mansour OTHMANI