TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/14987

N° Portalis 352J-W-B7F-CVSNT

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 09 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [H] [O] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [R] [E] [P] épouse [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par Maître Laurentine SARROUY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0241

DÉFENDERESSE

S.N.C. [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître Muguette ZIRAH, avocat associé de ZR, avocats AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1032

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 09 Septembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/14987 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSNT

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Adélie LERESTIF, greffière, lors des débats et de Mélanie VAUQUELIN, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 1er Juillet 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 09 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

_________

EXPOSE DES FAITS

Après contrat de réservation en date du 9 juillet 2017, la Snc [Adresse 11] a vendu en l’état futur d’achèvement le 31 janvier 2018 à [H] [N] et [R] [P] épouse [N] un appartement de cinq pièces situé au 3ème étage d’un ensemble immobilier au [Adresse 4] à [Localité 9], au prix tva comprise de 1 088 000 euros.

La livraison de l’appartement a eu lieu le 20 juillet 2020.

Par lettre recommandée en date du 22 décembre 2020, les époux [N] ont avisé la Snc [Adresse 11] qu’ils ont constaté que la terrasse de leur appartement donnait sur un mur d’école plus haut que ce qui était prévu et représenté dans les documents de commercialisation, tels que la maquette 3D et la plaquette commerciale, lesquels montraient une vue dégagée et un mur plus bas, et ont sollicité la réparation du préjudice en découlant selon eux.

Par exploit d’huissier en date du 30 novembre 2021, [H] [N] et [R] [P] ont fait assigner la Snc [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la condamnation de celle-ci à leur payer la somme de 54.400euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant notamment selon eux d’une vue altérée et d’une réduction de la luminosité de leur appartement.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 avril 2024, [H] [N] et [R] [P] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 1112-1, 1231-1 et 1602 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal de :

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SNC [Adresse 10] [Adresse 5],

DIRE Monsieur [H] [N] et Madame [R] [N] recevables et bien fondés en leur action,

En conséquence,

CONDAMNER la SNC [Localité 8] XVIII BOULEVARD [Adresse 5] à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 54.400 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

CONDAMNER la SNC [Adresse 10] [Adresse 5] à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SNC [Adresse 11] aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Laurentine SARROUY, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile."

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 mars 2024, la Snc [Adresse 11] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 1112-1 et 1231-1 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les pièces

DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNER Monsieur et Madame [N] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juin 2024.

L’affaire, initialement prévue pour être plaidée le 8 avril 2025, a été renvoyée au 1er avril 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

A l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande des époux [N] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la Snc [Adresse 11]

Décision du 09 Septembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/14987 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVSNT

Au visa des articles 1112-1 et 1602 du code civil, les époux [N] sollicitent de la Snc [Adresse 11] le paiement d’une somme de 54.400 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance résultant d’une vue altérée, d’une réduction de la luminosité et de leur préjudice au titre de difficultés qui en découleront lors de la revente de l’appartement.

Au soutien de cette demande, ils affirment que la SNC [Adresse 11] a manqué à son obligation d’information en ne leur indiquant pas la hauteur du mur de l’école voisine, ce qui a conduit à une perception erronée de la vue et de la luminosité de leur appartement. Ils expliquent que les supports de commercialisation, tels que la maquette 3D, le site internet « Bien Ici » et la plaquette commerciale, montraient une vue dégagée et un mur plus bas que leur terrasse, ce qui les a induits en erreur. Les époux [N] soulignent que le plan de masse annexé à leur contrat de réservation et à l’acte de vente n’indiquait pas la hauteur du mur, ce qui les a privés d’une information essentielle pour leur consentement. Ils font valoir que la visite des cloisons en octobre 2019 n’a pas permis de se rendre compte de la hauteur du mur en raison de l’inaccessibilité de la terrasse et de la présence de bâches non translucides. Ils ajoutent que la société venderesse, en tant que professionnelle de la promotion immobilière, connaissait nécessairement la hauteur du mur et aurait dû la mentionner sur les documents contractuels. Les époux [N] estiment que la SNC [Adresse 11] a intentionnellement dissimulé cette information, ce qui constitue une faute engageant sa responsabilité.

La Snc [Adresse 11] s’oppose à la demande en paiement de dommages et intérêts formée par les époux [N]. Elle affirme qu’elle n’a jamais caché l’environnement extérieur du balcon et que les plans fournis aux époux [N] montraient clairement que l’ensemble immobilier était bordé par des propriétés voisines. Elle soutient ainsi que les époux [N] ne pouvaient ignorer l’environnement immédiat de leur appartement, situé dans un milieu urbain dense, et qu’ils ont eu accès aux plans de masse et de façade avant la vente, comme l’atteste le notaire Maître [S]. Elle argue que la visite des cloisons en octobre 2019 aurait permis aux époux [N] de se rendre compte de la hauteur du mur, bien que ceux-ci affirment que la terrasse était inaccessible et les fenêtres occultées par des bâches.

La Snc [Adresse 11] conteste également la validité des supports de commercialisation invoqués par les époux [N], tels que la maquette 3D et le site internet « Bien Ici », en précisant qu’ils n’ont pas de valeur contractuelle et que les documents contractuels n’indiquaient pas la hauteur du mur litigieux, ce qui n’était pas une obligation. Elle soutient que les époux [N] n’ont pas prouvé que la hauteur du mur était une condition substantielle de leur consentement et que leur lettre du 22 décembre 2020 portait sur d’autres sujets, rendant la question du mur accessoire.

La Snc [Adresse 11] réfute l’évaluation du préjudice de jouissance à 5% du prix d’achat de l’appartement, arguant que les photos présentées par les époux [N] sont tendancieuses et ne reflètent pas la réalité. Elle affirme que le prix de vente a été déterminé en tenant compte de l’environnement et que le préjudice allégué ne justifie pas une réduction du prix de vente.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil :

«  [Localité 6] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants."

L’article 1602 du code civil énonce que "Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige.

Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur."

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Enfin, des documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant.

En l’espèce, les époux [N] reprochent donc à la défenderesse la livraison d’un appartement avec un vis-à-vis, alors que différents documents leur ayant été présentés montraient un bien sans vis-à-vis.

Le fait soutenu par la Snc [Adresse 11] que les photos produites par les époux [N] n’ont pas été prises de manière contradictoire est indifférent dès lors qu’il appartient au tribunal d’apprécier la force probante desdites photos, lesquelles montrent sans ambiguïté que le bien qui leur a été délivré n’est pas sans vis-à-vis. L’existence d’un vis-à-vis est en tout cas confirmée par le constat d’huissier de justice établi par Me [Z], lequel indique notamment :

« Me tenant devant la porte fenêtre de droite, à l’intérieur de l’appartement, il m’est permis de constater à travers cette dernière la présence d’une construction en vis-à-vis direct de la terrasse, dépassant la hauteur de la terrasse de 6 mètres environ.

Je remarque que la présence de cet immeuble rend le ciel quasiment invisible depuis mon positionnement dans l’appartement.

(…)

Je me transporte ensuite devant la porte fenêtre de gauche, à l’intérieur de l’appartement. Là étant, la construction précédemment constatée, en vis-à-vis direct de la terrasse est parfaitement visible. ".

Il est donc prouvé que le bien livré comporte un vis-à-vis.

Il apparaît que les époux [N] ont été destinataires, avant l’engagement contractuel, d’une plaquette commerciale, sur laquelle un autre immeuble, une école apparaît plus bas que l’immeuble à construire, laissant supposer l’absence de vis-à-vis. Par ailleurs, les photographies de la maquette en trois dimensions de l’immeuble, dont il n’est pas contesté par la société défenderesse qu’elle a été présentée aux époux [N], modélise sur un de ses bords un mur situé plus bas que la modalisation de l’appartement vendu aux demandeurs. Par ailleurs, les extraits du site internet « Bien’Ici » montrent également le mur litigieux comme étant d’une moindre hauteur que l’appartement vendu aux époux [N].

S’il peut être admis que des modélisations de cette nature ne soient pas à l’échelle, faute de pouvoir visualiser de face à la fois de le bien vendu et le mur litigieux qui le masquerait si la modélisation était à l’échelle, il apparaît toutefois que rien n’interdit de modéliser également le bien vendu sous un autre angle, pour permettre de se convaincre du fait que le mur litigieux le dépasse en hauteur.

Les moyens de la Snc [Adresse 11] quant au fait que [H] [N] et [R] [P] ont pu se rendre compte de la hauteur du mur litigieux à l’occasion de visites sont inopérants, dès lors que ces visites sont intervenues après la conclusion de la vente en l’état futur d’achèvement, alors que les époux [N] étaient déjà engagés.

La Snc [Adresse 11] se limite à produire un plan de masse daté d’octobre 2018 alors que la vente est intervenue dès le 31 janvier 2018, ne permettant pas de délimiter quelles informations le plan de masse annexé à l’acte de vente comportait. A supposer que le plan de masse produit corresponde à celui annexé à l’acte de vente, le fait qu’il ne comporte pas d’erreur, mais s’abstienne de préciser la hauteur du mur litigieux établit qu’il n’existait pas de contradiction entre le visuel de la plaquette commerciale et ledit plan de masse qui aurait pu alerter les époux [N] sur la discordance entre le projet présenté et sa réalité.

Si la Snc [Adresse 11] soutient par ailleurs qu’il n’est pas concevable que les époux [N] ne se soient pas renseignés sur l’environnement immédiat du bien qu’ils allaient acquérir, dès lors que la hauteur de l’immeuble contenant leur appartement n’était pas précisée dans le plan de masse annexé à la vente, il apparaît les époux [N], lesquels se sont engagés avant l’édification de l’immeuble, n’ont en toute hypothèse pu se rendre compte qu’ils s’engageaient en réalité pour acquérir un bien avec un vis-à-vis.

S’ils n’ont pu en effet ignorer la présence d’une école et de l’existence d’un de ses murs face à l’immeuble, ils n’ont pu se convaincre qu’il était plus haut que l’appartement dont ils faisaient l’acquisition puisque l’immeuble n’était pas encore construit. Il s’ensuit que les demandeurs ont légitimement ignoré cette information.

Le fait que cette plaquette commerciale n’ait été établie par la Snc [Adresse 11] mais par la société Bien’Ici est indifférent, puisque c’est bien la Snc [Adresse 11] qui a produit ladite plaquette au soutien de la commercialisation des lots.

Si la Snc [Adresse 11] soutient que cette plaquette commerciale n’a pas de valeur contractuelle, les éléments y figurant ont en tout cas été de nature à avoir une influence sur le consentement de la Snc [Adresse 11]. En effet, il s’agit d’une caractéristique essentielle pour un appartement, particulièrement en milieu urbain, compte tenu de sa rareté, de sorte que l’information de la présence d’un vis-à-vis est en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat de vente, et que sa non révélation n’a pu que déterminer le consentement des époux [N]. La Snc [Adresse 11] ne pouvait ignorer la hauteur réelle du bien qu’elle vendait, comme le fait que ses documents et maquettes publicitaires n’étaient pas en adéquation avec la configuration réelle de l’immeuble et de ses alentours, laissant croire à l’acquisition d’un bien sans vis-à-vis. Celle-ci a donc retenu une information dont l’importance était déterminante pour les demandeurs, et engage ainsi sa responsabilité.

S’agissant du préjudice dont se prévalent les époux [N], il est d’abord précisé que les moyens de la Snc [Adresse 11] quant à l’impossibilité pour le juge de réduire le prix sont inopérants, dès lors que [H] [N] et [R] [P] agissent non pas en réduction du prix, mais en paiement de dommages et intérêts.

Le préjudice résultant d’un déficit d’ensoleillement et de l’existence d’un vis-à-vis est prouvé, et en lien avec la non révélation par la Snc [Adresse 11] d’une information déterminante, et la demande d’une somme de 54.400 euros apparaît bien fondée en ce qu’elle est de nature à le réparer intégralement, s’agissant d’un préjudice portant sur une caractéristique essentielle et recherchée pour un appartement en milieu urbain.

Par conséquent, la Snc [Adresse 11] sera condamnée à payer à [H] [N] et [R] [P] pris ensemble la somme de 54.400 euros en réparation dudit préjudice.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner la Snc [Adresse 11], qui perd son procès, aux dépens. Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée.

Il est aussi justifié de condamner la Snc [Adresse 11] à payer à [H] [N] et [R] [P] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par la Snc [Adresse 11] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la Snc [Adresse 11] à payer à [H] [N] et [R] [P] pris ensemble la somme de 54.400 euros de dommages et intérêts ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la Snc [Adresse 11] aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens ;

Condamne la Snc [Adresse 11] à payer à [H] [N] et [R] [P] pris ensemble la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la Snc [Adresse 11] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 8] le 09 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Mélanie VAUQUELIN Robin VIRGILE