TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04840 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMHK

Minute : 24/01066

SA HLM TOIT ET JOIE

Représentant : M^e SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :

C/

Madame [E] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA HLM TOIT ET JOIE,

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [E] [T],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 02 mai 2022, la SA d’HLM TOIT et JOIE a donné à bail à Madame [E] [T], un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer d’un montant actualisé principal de 537,54, outre 221,91 euros de charges.

Les loyers n’ont pas été payés régulièrement.

La SA d’HLM TOIT et JOIE a fait signifier un commandement de payer le 16 février 2023 à Madame [E] [T], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 1285,51 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2022, échéance de décembre 2022 incluse.

La Caisse d’allocations familiales de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception en date 26 septembre 2022.

Par exploit d’huissier, en date du 23 novembre 2023, la SA d’HLM TOIT et JOIE a fait assigner Madame [E] [T], devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise pour le logement et ses éventuelles annexes,subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail susmentionné,ordonner l’expulsion immédiate de Madame [E] [T] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,l’autoriser à disposer des meubles garnissant les lieux au jour de l’expulsion conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [E] [T], au paiement de la somme de 4262,90 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 20 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2023, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1285,51 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner Madame [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,condamner la locataire à la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, condamner Madame [E] [T] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 28 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2024.

A l’audience, la SA d’HLM TOIT et JOIE, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 11452,09 euros, arrêtée au 31 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 16 février 2023. Elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire.

Madame [E] [T] comparant en personne, reconnaît être redevable des loyers et charges pour un montant d’environ 10000 euros. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique qu’elle vit seule avec deux enfants à charge et qu’elle va retravailler ce qui lui permettra de reprendre le paiement du loyer. Elle précise qu’elle a réglé la somme de 200 euros pour le loyer de septembre et que des démarches ont été entreprises pour qu’elle puisse bénéficier à nouveau de l’allocation d’aide personnalisée au logement. Elle ajoute que le bailleur a « perdu » trois chèques et qu’elle a tenté avec son assistante sociale de contacter le bailleur concernant ces chèques mais que ce dernier n’a pas répondu.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, le 28 novembre 2023, soit six semaines avant l’audience du 30 septembre 2024.

Par ailleurs, la SA d’HLM TOIT et JOIE justifie avoir saisi la Caisse d’allocation familiales de la Seine-Saint-Denis le 26 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM TOIT et JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Sur la clause résolutoire et la demande de délais :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 16 février 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 avril 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 02 mai 2022 à compter du 17 avril 2023.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire. Par ailleurs, Madame [E] [T] qui ne conteste pas être redevable des arriérés de loyers et charges, ne démontre pas être en capacité d’éteindre sa dette locative ; étant par ailleurs observé, qu’à la lecture du dernier relevé de compte versé à la cause, il n’y a pas eu reprise du paiement du loyer à la date de l’audience.

Par conséquent, il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement en application du texte susvisé.

Au surplus, considérant l’importance de la dette locative et la faiblesse des ressources de Madame [E] [T], il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que la défenderesse n’est donc pas en situation de régler la dette locative.

Sur l’indemnité d’occupation :

La résiliation du bail étant acquise à la date du 17 avril 2023, Madame [E] [T] est désormais occupante sans droit ni titre et faute pour elle de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [E] [T] sera condamnée, à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE ladite indemnité à compter du 17 avril 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande de ce chef.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM TOIT et JOIE verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 31 août 2024, mensualité de d’août 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 11 452,09 euros, tous frais déduits.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [T] à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 11 452,09 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 31 août 2024, mensualité d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 16 février 2023 sur la somme de 1 285,51 euros, à compter de l’assignation du 23 novembre 2023 sur la somme de 2 977,39 euros (4 262,90 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 1 285,51 euros = 2 977,39 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [E] [T] qui succombe à la présente instance, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 février 2023, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM TOIT et JOIE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [E] [T] sera en conséquence condamnée, au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM TOIT et JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 02 mai 2022, entre la SA d’HLM TOIT et joie, prise en son siège [Adresse 4], d’une part, et Madame [E] [T], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, appartement n°0022, situés [Adresse 2] et ses éventuelles annexes, sont réunies à la date du 17 avril 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [T] qui réside dans les lieux susmentionnés, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L241-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que celle-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la locataire expulsée d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Madame [E] [T], à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 11 452,09 euros, (onze mille quatre cent cinquante-deux euros et neuf centimes) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 août 2024, mensualité d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 16 février 2023 sur la somme de 1 285,51 euros, à compter de l’assignation du 23 novembre 2023 sur la somme de 2 977,39 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [E] [T], au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, Madame [E] [T], à verser à la SA d’HLM TOIT et JOIE ladite indemnité mensuelle à compter du 17 avril 2023 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE, Madame [E] [T] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 février 2023, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

CONDAMNE, Madame [E] [T] à payer à la SA d’HLM TOIT et JOIE la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE