MINUTE N° : 25/00392

JUGEMENT

DU 05 Juin 2025

N° RC 24/05662

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[T] [O] veuve [Z]

ET :

[S] [N]

[H] [W]

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. [N]

à Mme [W]

à M. Le Préfet d'[Localité 4] et [Localité 9]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [T] [O] veuve [Z]

née le 28 Mai 1935 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [S] [N]

né le 14 Février 1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

comparant

Madame [H] [W]

née le 18 Février 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 7]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte authentique du 2 juin 2018, Mme [T] [O] veuve [Z] a donné à bail, à effet rétroactif du 1er avril 2018, pour une durée de 3 années, à Mme [H] [W] et M. [S] [N], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel principal de 650 euros outre une provision sur charges de 15 euros, régularisable annuellement.

Le 25 septembre 2023, Mme [T] [O] veuve [Z] a fait délivrer par acte de commissaire de justice, un congé pour vendre à ses locataires en vue de l’échéance du 31 mars 2024 avec offre de vente au prix de 200.000 euros.

A l’issue de ce délai, Mme [H] [W] et M. [S] [N] n’ont pas manifesté leur intention d’acquérir dans le délai imparti. Mme [O] veuve [Z] a donné son accord pour que Mme [H] [W] et M. [S] [N] restent dans les lieux jusqu’au 30 juin 2024.

Ceux-ci se sont maintenus dans les lieux. Mme [T] [O] veuve [Z] leur a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, une sommation de déguerpir.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 4 décembre 2024, Mme [T] [O] veuve [Z] a assigné Mme [H] [W] et M. [S] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal

Juger valable le congé donné,ordonner l’expulsion de Mme [H] [W] et M. [S] [N] devenus occupants sans droit ni titre, à défaut de remise des clés et de libération des lieux sous huit jours, les voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant habituel du loyer et des charges convenus à compter du 30 juin 2024, date d’effet du congé et jusqu’à complète libération des lieux. A titre subsidiaire

Prononcer la résiliation du bail aux torts

A l’audience du 27 février 2025, Mme [T] [O] veuve [Z], représentée par son conseil, a développé oralement les arguments de son assignation et maintenu ses demandes en actualisant sa demande en paiement à la somme de 4.005 euros arrêtée au 24 février 2025 (échéance de février 2025 comprise). Elle indique ne plus vouloir vendre car son fils souhaite reprendre le bien pour l’habiter. Elle s’oppose à ce que des délais soient accordés à ses locataires.

Mme [H] [W] et M. [S] [N], comparants, admettent avoir été dans l’impossibilité d’acheter dans la mesure où seul M. [N] avait un emploi. Ils n’ont pas trouvé d’autre logement pour héberger leur famille de 4 enfants, malgré le dépôt d’une demande de logement social.

Ils contestent le congé pour vendre et sollicitent un délai d’un an pour quitter les lieux.

Ils reconnaissent le principe de la dette et l’expliquent par un accident de travail de M. [W] qui a considérablement réduit ses revenus et une facture d’eau de 1.700 euros. Ils contestent le montant, estimant ne pas être redevable des 15 euros de charges correspondant à l’entretien de la chaudière dans la mesure où ils ont renoncé à son utilisation.

Ils s’engagent à régler 2.200 euros au plus tard le 15 mars et 1.800 euros fin mars et à reprendre le paiement du loyer courant.

MOTIVATION

Sur la demande principale de Mme [O] veuve [Z] en validation du congé pour vendre et en expulsion.

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable à l’espèce, dispose que « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur(…). En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

Le II du même article précise quant à lui que « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.»

Il est constant que si l’intention frauduleuse du bailleur doit s’apprécier au moment où le congé a été délivré (Civ. 3e, 13 juill. 2005, n° 04-12.577), le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs dès lors qu’ils sont de nature à éclairer l’intention du bailleur (Civ. 3e, 12 oct. 2023, n° 22-18.580).

En l’espèce, Mme [O] veuve [Z] produit :

Le bail notarié du 2 juin 2018, à effet rétroactif du 1er avril 2018, pour une durée de 3 années, conclu entre Mme [O] veuve [Z] et Mme [H] [W] et M. [S] [N], engagés solidairement. Le congé pour vendre, délivré aux locataires par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023.Mme [H] [W] et M. [S] [N] contestent le congé pour vendre qui leur a été délivré sans toutefois préciser les motifs de leur contestation.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail signé le 2 juin 2018, qu’il a pris effet rétroactif au 1er avril 2018.

Le congé délivré le 25 septembre 2023, en vue de l’échéance du 31 mars 2024 soit plus de six mois avant le terme du contrat de bail, respecte le délai légal. Il contient les mentions prévues à peine de nullité par les textes applicables. Le congé est donc régulier en la forme.

Le congé contesté est par ailleurs motivé par la vente du bien immobilier loué.

Mme [T] [O] veuve [Z] indique à l’audience que le bien n’est plus en vente. Elle ne verse aux débats aucun élément permettant d’apprécier la réalité et le sérieux du motif du congé et la volonté de mise en vente du logement, tel un mandat de vente ou des annonces passées en vue de la vente de nature à corroborer la réalité de son intention de vendre le bien loué à la date de délivrance du congé.

Le juge appelé, en raison de la contestation des preneurs, à vérifier la réalité du motif du congé délivré le 25 septembre 2023, constate que le motif invoqué dans le congé n’est corroboré par aucun élément de nature a justifier l’intention de vendre.

La demande de validation du congé sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire en résiliation du bail.Sur la recevabilité

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, « les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »

Par ailleurs, l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au litige, « qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »

En l’espèce, Mme [T] [O] veuve [Z], personne physique, n’était pas soumise à l’obligation de saisine de la CCAPEX ou de la CAF. .

L’assignation a été dénoncée au préfet d'[Localité 4] et [Localité 9], plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur le fond

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que la défaillance du locataire est persistante puisque 6 loyers sont impayés au jour de l’audience.

Ces manquements répétés constituent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Mme [H] [W] et M. [S] [N].

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.

● Sur l’expulsion

La bailleresse ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés, il y a lieu d’ordonner à Mme [H] [W] et M. [S] [N] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Mme [T] [O] veuve [Z] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner in solidum Mme [H] [W] et M. [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

● Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la bailleresse produit le bail et un décompte de créance de 4.005,00 comprenant 3.900 euros de loyer et 105 euros de provision sur charges.

Mme [H] [W] et M. [S] [N] contestent le montant des charges aux motifs qu’ils n’auraient pas utilisé la chaudière. Cependant, ils ne rapportent pas la preuve de cette affirmation ni du lien avec la provision sur charges prévue au bail.

La créance revendiquée, arrêté au jour de l’audience (échéance de février 2025 comprise) sera donc retenue sans modification.

● Sur les demandes accessoires.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [W] et M. [S] [N], parties perdantes, seront condamnés à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, et de notification au Préfet.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a du accomplir la bailleresse, l’équité commande de condamner Mme [H] [W] et M. [S] [N] in solidum à payer à Mme [T] [O] veuve [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision sera de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de validation du congé pour vente délivré le 23 septembre 2023 ;

CONSTATE le manquement répété de Mme [H] [W] et M. [S] [N] à l’obligation essentielle du contrat de payer le loyer, et DIT qu’il justifie la résiliation judiciaire du bail consenti le 2 juin 2018, par Mme [T] [O] veuve [Z] à Mme [H] [W] et M. [S] [N] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du présent jugement ;

DIT que Mme [H] [W] et M. [S] [N] sont occupants sans droit ni titre du logement loué situé à « [Adresse 5] » à [Localité 10], à compter de la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [W] et M. [S] [N] de quitter les lieux loués et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [W] et M. [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [T] [O] veuve [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [W] et M. [S] [N] à verser à Mme [T] [O] veuve [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la date du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [W] et M. [S] [N] à verser à Mme [T] [O] veuve [Z] la somme de 4.005,00 euros (quatre mille cinq euros), décompte arrêté au 27 février 2025, terme du mois de février inclus, au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges le cas échéant dus entre cette date et celle du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [W] et M. [S] [N] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [W] et M. [S] [N] à payer à Mme [T] [O] veuve [Z] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 4] et [Localité 9] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,