N° RG 24/01214 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIRZ

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) – AIDAT-ROUAULT ISABELLE – GAILLARD N ATHALIE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e Helia DA SILVA, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 11,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 23 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société SCI DU CROMLECH

(RCS CHARTRES n°403 677 040)

dont le siège social est sis 27 rue des carrières – 28630 BERCHERES LES PIERRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e GAILLARD de la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) – AIDAT-ROUAULT ISABELLE – GAILLARD NATHALIE, demeurant 5 Rue Saint Brice – 28000 CHARTRES, avocate au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [X] [N]

et

Madame [B] [P] épouse [X] [N]

Tous deux demeurant 4 rue de la ville de Chions – 28600 LUISANT

et représentés par M^e Helia DA SILVA, avocate au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 11

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 25 Février 2025 et mise en délibéré au 23 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 février 2018, la SCI DU CROMLECH a consenti à Madame [B] [X] [N] et Monsieur [Z] [X] [N] un bail portant sur un logement sis à Gellainville.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 4 mai 2020, d’avoir à payer la somme de 6 111,90 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur opposition des locataires à ce commandement pour motif de logement indécent, un jugement a été rendu en date du 13 septembre 2022, condamnant le bailleur à effectuer des travaux sous astreinte et a autorisé la consignation des loyers ;

Par exploit du 19 septembre 2024, les locataires ont assigné le bailleur devant le Juge de l’Exécution de Chartres en liquidation de l’astreinte ;

Les locataires ont quitté les lieux le 21 juillet 2023 ;

Par exploit du 22/04/2024, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 963,45 € au titre des loyers échus au 31 juillet 2023 inclus,

— d’ordonner la déconsignation des loyers séquestrés ;

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 179,24 € au titre des frais de remise en état du logement dégradé avec intérêts ;

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024 qui a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties, jusqu’au 25 février 2025 ;

A cette audience, le bailleur, représenté par son avocat, maintient ses demandes.

Madame [B] [X] [N] et Monsieur [Z] [X] [N], représentés par leur avocat, exposent qu’ils ont saisi le Juge de l’Exécution de Chartres d’une demande de liquidation de l’astreinte et demandent de prononcer un sursis à statuer, soulèvent l’exception d’inexécution, demandent de débouter le bailleur de ses demandes, de le condamner à leur payer la somme de 1500 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral et celle de 1500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des loyers

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

Le bailleur demande la condamnation des locataires à lui payer la somme de 4963,45€ correspondant au montant séquestré entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats en exécution du jugement rendu le 13 septembre 2022 ;

Les locataires répondent que le Juge de l’Exécution de Chartres est saisi d’une demande de liquidation d’astreinte, demandent le sursis à statuer dans l’attente de sa décision car, selon leurs écritures, il y aura lieu de compenser les sommes ;

En premier lieu, les locataires ne motivent aucunement leur demande de sursis à statuer qu’il convient de comprendre comme étant dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice ;

En second lieu, cette décision était annoncée pour le 14 février 2025 et le tribunal n’a reçu aucune information sur sa teneur près de deux mois après son prononcé ;

Enfin, quelle que soit sa nature, une compensation ne peut être ordonnée qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ;

Les défendeurs ne présentent aucun moyen sur ce point et aucune information chiffrée de sorte que leur opposition à la demande du demandeur peut être considérée, en l’état, comme non soutenue ;

Il leur appartiendra, après la décision qui sera rendue par le Juge de l’Exécution, de faire les comptes ;

Le tribunal note par ailleurs que les locataires ne contestent pas le montant des loyers réclamés et ne forment aucune demande subsidiaire ;

En conséquence, les locataires seront condamnés au paiement de la somme de 4963,65€ à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 21 juillet 2023.

Sur la demande de frais de remise en état du logement

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Les réparations locatives sont listées par le décret du 26 août 1987.

En l’espèce, le bailleur expose que les locataires ont dégradé le logement avant leur départ des lieux, que cela est établi aux termes d’un constat d’huissier qu’il produit, demande la condamnation des locataires à lui payer la somme de 5179,24 € se décomposant en 480€ pour nettoyage, 1829,34€ pour travaux de peinture, 2107,60€ pour travaux de menuiseries et 762,30€ pour travaux d’électricité et de plomberie ;

Les locataires répliquent qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué, que le constat d’huissier ne fait état que de traces d’usage ou de salissures, que l’insalubrité du logement préexistait déjà et avait été constatée en 2021 et 2022 par des constats d’huissier, qu’une évaluation par la CAF a été effectuée faisant apparaître les moisissures, des fenêtres non étanches et une porte d’entrée bricolée ;

En l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été donné en bon état, conformément à l’article 1731 du code civil ;

Cependant, il s’établit, à la lecture du jugement rendu le 13 septembre 2022, que d’importants désordres ont été constatés et qu’ils ne constituent pas de simples désordres, mais affectant la sécurité du logement, l’étanchéité, son aération normale et que, de manière générale, le logement ne répond pas aux critères de la décence ;

Le tribunal constate avec une grande surprise, qu’aucune des parties ne lui remet un constat des travaux ayant été ordonnés par le tribunal : travaux portant sur la porte d’entrée, le cadre et la porte du garage et la porte fenêtre donnant côté rue ;

Le constat des lieux de sortie du 28 juillet 2023 ne contient aucune réserve quant à la qualité du logement : l’ensemble étant qualifié de bon état et les seules réserves portent sur la salissure ou la vétusté ;

Dans ces conditions, les factures produites par le bailleur (nettoyage, peinture et papier peint, menuiserie ou électricité) ne sont pas imputables aux locataires et n’ont pas le caractère de réparations locatives ;

Le tribunal déboute la SCI DU GROMELCH de cette demande ;

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Les locataires exposent avoir subi un préjudice moral, et non de jouissance, du fait de la vétusté du logement et de la carence du bailleur ainsi que de la procédure abusive qu’il a engagée;

Le bailleur ne répond pas à cette demande ;

Le préjudice moral se définit comme le dommage immatériel subi par une personne, affectant son honneur, sa réputation, sa vie privée ou ses sentiments. Il est souvent lié à des souffrances psychologiques ;

En l’espèce, les locataires ne versent aux débats aucun élément sur ce chef de demande, une procédure engagée par un bailleur en recouvrement des loyers impayées ou séquestrés ne constitue pas un abus de droit ;

Dans ces conditions, le tribunal les déboute de leur demande ;

sur les autres demandes

dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 600 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [X] [N] et Monsieur [Z] [X] [N] à payer à la SCI DU CROMLECH, la somme de 4 963,45 euros (quatre mille neuf cent soixante trois euros et 45 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 21 juillet 2023.

ORDONNE la déconsignation de cette somme du compte séquestre ouvert entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de Chartres au profit de la SCI DU GROMLECH;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [X] [N] et Monsieur [Z] [X] [N] à payer à la SCI DU CROMLECH la somme de 600 euros (six cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI