TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 MARS 2025

N° RG 24/02172 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZZYF

N° de minute :

S.A.S.U. L.H.2A

c/

S.A.R.L. MMC.BATIMENT

DEMANDERESSE

S.A.S.U. L.H.2A

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Charlotte ESCLASSE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D0490

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MMC.BATIMENT

[Adresse 7]

[Localité 9]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 24 mars 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 19 mars 2020, [V] [R] et Mme [Z] [B] ont donné à bail à la société MMC Bâtiment une remise située [Adresse 4] à [Localité 13] (remise n°2 – parcelle 98) pour une durée d’un an avec clause de tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 390 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 14 juin 2022, M. [V] [R] et Mme [Z] [B] ont vendu à la société L.H.2A deux remises situées [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 13].

Par acte du 9 février 2023, la société L.H.2A a donné à bail à la société MMC Bâtiment une remise située [Adresse 4] à [Localité 13] (remise n°3 – parcelle 98) pour une durée d’un an avec clause de tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 410 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Au titre de la remise n°2, par exploit d’huissier en date du 12 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société MMC Bâtiment, pour une somme de 1 555,82 euros, au titre de l’arriéré locatif au mois de mai 2024 inclus.

Au titre de la remise n°3, par exploit d’huissier en date du 12 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société MMC Bâtiment, pour une somme de 1 305,56 euros, au titre de l’arriéré locatif au mois de mai 2024 inclus.

Par exploit d’huissier en date du 17 septembre 2024, la société L.H.2A a fait assigner la société MMC Bâtiment devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans ses dernières écritures déposées et soutenues à l’audience du 10 février 2025, la société L.H.2A demande au juge des référés de :

« – Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de location de remise du 19 mars 2020 consenti par Monsieur et Madame [V] [R], représentés par leur mandataire, le Cabinet TASSOU GESTION, et aux droits desquels vient la société L.H.2A, à la société MMC BATIMENT, portant sur la remise n°2 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 6],

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion de la société MMC BATIMENT, ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux loués : remise n°2 (parcelle 98) dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] ([Adresse 8]), et ce, avec l’assistance de la [Localité 11] Publique s’il y a lieu ;

— Ordonner le transport, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner ou dans tel autre lieu, au choix de la bailleresse, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Condamner la société MMC BATIMENT à payer à titre provisionnel à la société L.H.2A la somme de 3.477,46€ au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

— Condamner la société MMC BATIMENT au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au loyer actuel et ce jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés.

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de location de remise du 9 février 2023 consenti par la société L.H.2A, représentée par son mandataire, le Cabinet TASSOU GESTION, à la société MMC BATIMENT, portant sur la remise n°3 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] ([Adresse 8]),

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion de la société MMC BATIMENT, ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux loués : remise n°3 (parcelle 98) dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] ([Adresse 8]), et ce, avec l’assistance de la [Localité 11] Publique s’il y a lieu ;

— Ordonner le transport, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner ou dans tel autre lieu, au choix de la bailleresse, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Condamner la société MMC BATIMENT à payer à titre provisionnel à la société L.H.2A la somme de 3.001,12€ au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

— Condamner la société MMC BATIMENT au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au loyer actuel et ce jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés.

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société MMC BATIMENT à payer à la société L.H.2A la somme de 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner la société MMC BATIMENT aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire du 12 juillet 2024, soit 247,60€ (121,68€ + 125,92€) ».

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La société MMC Bâtiment, assignée conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

En premier lieu, sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission des baux au droit commun ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité des commandements du 12 juillet 2024 en ce qu’ils correspondent exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

En annexe du commandement, figurent le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ces commandements, la société L.H.2A n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ces commandements détaillent le montant de la créance, à savoir les somme de 1 555,82 et 1 305,56 euros au titre des arriérés locatifs au mois de mai 2024 inclus.

Les causes de ces commandements n’ont pas été acquittées dans le mois de leur délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 13 août 2024 à 00h.

En deuxième lieu, sur la demande d’expulsion, l’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société MMC Bâtiment et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En troisième lieu, sur la demande de condamnation au versement d’une provision, l’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

D’une part, à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société MMC Bâtiment depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

D’autre part, s’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En tout état de cause et en l’espèce, au vu des décomptes produits par la société L.H.2A, l’obligation de la société MMC Bâtiment au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 477,76 euros (remise n°2) et 3 001,12 euros (remise n°3), arrêtés au mois de septembre 2024 inclus, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société MMC Bâtiment.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société MMC Bâtiment aux dépens, qui comprendront le coût des deux commandements de payer.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner la société MMC Bâtiment à verser à la société L.H.2A la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

I. S’agissant du bail conclu le 19 mars 2020 (remise n°2)

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 août 2024 à 00h,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MMC Bâtiment et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 13] (remise n°2 – parcelle 98) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel une indemnité d’occupation due par la société MMC Bâtiment, à compter de la résiliation du bail survenue le 13 août 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires,

Condamnons la société MMC Bâtiment à payer à la société L.H.2A la somme de 3 477,76 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au mois de septembre 2024 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

II. S’agissant du bail conclu le 9 février 2023 (remise n°3)

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 août 2024 à 00h,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MMC Bâtiment et de tout occupant de son chef des lieux située [Adresse 4] à [Localité 13] (remise n°3 – parcelle 98) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier,

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel une indemnité d’occupation due par la société MMC Bâtiment, à compter de la résiliation du bail survenue le 13 août 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires,

Condamnons la société MMC Bâtiment à payer à la société L.H.2A la somme de 3 001,12 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au mois de septembre 2024 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

III. Sur les demandes accessoires

Condamnons la société MMC Bâtiment aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements,

Condamnons la société MMC Bâtiment à payer à la société L.H.2A la somme de 2 000 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 12], le 28 mars 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Quentin SIEGRIST, Vice-président