N° RG 24/00745 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNJE

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Ordonnance n°

du 28 Avril 2025

N° RG 24/00745 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNJE

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S.C.I. SCI DES MARAIS

C/

[O] [B]

Copie exécutoire délivrée

le

à

SCP GATINEAU CHARTRAIN GOUIN

SCP ODEXI AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

CONTRADICTOIRE

28 Avril 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI DES MARAIS, (RCS CHARTRES n°830 959 987)

dont le siège social est sis 5 rue des Marais – 28150 THEUVILLE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e GATINEAU de la SCP GATINEAU CHARTRAIN GOUIN, demeurant 38 Rue des Bouchers – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 31

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [B],

né le 7 mai 1950 à Pézy (28)

demeurant 1 rue des Ormes lieudit Meulières – 28310 NEUVY EN BEAUCE

représenté par M^e LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Karine SZEREDA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Mars 2025 A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 28 Avril 2025

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N° RG 24/00745 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNJE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI des Marais est propriétaire d’un corps de ferme situé 5 rue des marais à Pézy, commune de Theuville (28150).

Monsieur [O] [B] est propriétaire de la propriété voisine située 9 rue des marais. Le 26 janvier 2023, il a déposé une déclaration préalable de travaux afin de procéder à la modification de la façade et au changement des ouvertures sur la propriété.

Par un arrêté du 22 février 2023, le maire de la commune de Theuville ne s’est pas opposé aux travaux de Monsieur [O] [B], qui a pu y procéder.

Par lettre du 26 février 2024, la SCI des Marais a indiqué avoir constaté que Monsieur [B] a pénétré et effectué des travaux sur sa propriété et l’a mis en demeure de procéder à la dépose des ouvrages réalisés sur sa propriété.

La SCI des Marais a porté plainte pour violation de domicile le 26 décembre 2024.

Par acte du 19 novembre 2024, la SCI des Marais a assigné Monsieur [O] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Voir ordonner la démolition de tous les ouvrages réalisés par Monsieur [O] [B] sur sa propriété, à savoir la toiture de la nouvelle construction, la descente d’eau pluviale, le chapeau de ventilation et l’ensemble du drainage dans le mois de la décision à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 300 euros par jour de retard, Débouter Monsieur [O] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions, Condamner par provision Monsieur [O] [B] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [O] [B] aux entiers dépens. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2024, Monsieur [O] [B] a indiqué à la SCI des Marais qu’il allait procéder à des travaux de remise aux normes, l’obligeant à passer sur le terrain de la demanderesse, et lui demandant un droit d’échelle pour y procéder.

A l’audience du 17 mars 2025, la SCI des Marais comparait par son avocat et actualise ses demandes. Elle demande de:

Ordonner la démolition de l’ensemble du drainage réalisé par Monsieur [O] [B] sur sa propriété, dans le mois de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, Débouter Monsieur [O] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions, Condamner par provision Monsieur [O] [B] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [O] [B] aux entiers dépens. Monsieur [O] [B] comparait par son avocat et conclut au débouté de la SCI des Marais de toutes ses demandes, fins et conclusions. Il demande, à titre reconventionnel, de :

Enjoindre à la SCI des Marais d’avoir à réaliser ou faire réaliser, dans le mois de la décision à intervenir, tout travaux assurant l’évacuation des eaux pluviales du hangar, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard,Enjoindre à la SCI des Marais d’avoir à nettoyer ou faire nettoyer au moins deux fois par an les végétaux le long des murs de façade arrière de l’ensemble immobilier de Monsieur [B].En tout état de cause, il demande au Juge des référés de la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale de la SCI des Marais visant à la démolition de l’ensemble du drainage

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 30 janvier 2024 et du 8 janvier 2025 ainsi que des photographies produites aux débats, qu’un système de drainage est visible et apparait clairement avec une membrane autour du bâtiment de Monsieur [B] et des graviers servant de remblai autour du garage sur une quarantaine de centimètres autour du garage; que monsieur [B] reconnait « avoir effectué un drainage au sol avec des gravillons et un enduit hydrofuge sur les pieds des murs du côté du terrain voisin ».

En outre, si Monsieur [O] [B] affirme que Monsieur [V], père de Madame [V], a donné son accord pour la réalisation des travaux, il apparait qu’il ne communique aux débats aucun élément à l’appui de cette déclaration.

Dès lors, il y a lieu de considérer que Monsieur [O] [B] a réalisé le drainage en accédant à la propriété de la SCI des Marais sans son autorisation.

Il résulte de ce qui précède que le drainage réalisé par Monsieur [O] [B] sur la propriété de la SCI des Marais est caractéristique d’un empiètement, constitue une violation du droit de propriété de la SCI des Marais et est de nature à constituer un trouble manifestement illicite, trouble qu’il convient de faire cesser en ordonnant au défendeur d’enlever ce drainage dans les deux mois de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [B]

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande de réalisation des travaux assurant l’évacuation des eaux pluviales du hangar de la SCI des Marais :

Monsieur [B] fait valoir à titre reconventionnel que le défaut d’évacuation des eaux pluviales sur le hangar appartenant à la SCI des marais et le défaut d’entretien du terrain de la SCI en limite de sa propriété lui cause un trouble de voisinage. Il produit aux débats des photographies de sa propriété montrant des infiltrations, et indique que le bâtiment de la SCI des Marais ne bénéficie d’aucun système d’évacuation.

Toutefois les photographies produites, si elles font état de la présence d’infiltration et de l’absence de système d’évacuation du hangar, ne démontrent pas, à elles seules, que ces infiltrations proviendraient exclusivement de la propriété de la SCI des Marais, étant relevé, qu’en défense, la SCI des Marais fait valoir que les causes d’humidité du bâtiment de Monsieur [B] peuvent être liées à sa construction, et que le hangar en question ne jouxte qu’un côté du mur du bâtiment de Monsieur [B], comme il en ressort du procès-verbal de commissaire de justice qu’ils produisent aux débats.

Dès lors, Monsieur [O] [B] n’établit pas avec l’évidence requise en référé que les infiltrations qu’il constate dans son bâtiment ont pour cause exclusive l’absence d’évacuation des eaux pluviales du hangar.

En conséquence, la demande tendant à enjoindre à la SCI des Marais d’avoir à réaliser tout travaux assurant l’évacuation des eaux pluviales apparait sérieusement contestable et il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande de nettoyage des végétaux le long des murs de façade de Monsieur [B] :

En l’espèce, si Monsieur [B] fait valoir que la SCI des Marais ne procède pas au nettoyage de l’ensemble des végétaux poussant sur le terrain de cette dernière le long du mur de son bâtiment, il n’en demeure pas moins, qu’il ne produit à l’appui de sa demande uniquement des photographies du mur pour la période de juillet 2023 et de septembre 2024, et ne communique aucun autre élément permettant d’attester d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent.

Dès lors, les éléments communiqués n’établissent pas non plus avec l’évidence requise en référé la nécessité d’enjoindre à la SCI des Marais d’avoir à nettoyer au moins deux fois par an les végétaux le long de son mur.

En conséquence, il convient de dire qu’il n’y a pas non plus lieu à référé sur cette demande de nettoyage deux fois par an en ce qu’elle apparait sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires :

Succombant en partie à l’instance, le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle Jond-Necand, Présidente, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

ORDONNONS à Monsieur [O] [B] de retirer l’ensemble du drainage qu’il a réalisé sur la propriété de la SCI des Marais dans les deux mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que passé ce délai de deux mois suivant la signification de la décision, Monsieur [O] [B] sera redevable d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, constaté par commissaire de justice désigné selon le libre choix des requérants ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [B] tendant à la réalisation des travaux assurant l’évacuation des eaux pluviales du hangar ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [B] tendant à enjoindre à la SCI des Marais d’avoir à nettoyer ou faire nettoyer au moins deux fois par an les végétaux le long des murs de façade arrière de l’ensemble immobilier de Monsieur [O] [B].

CONDAMNONS Monsieur [O] [B] à payer à la SCI des Marais la somme de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [B] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Karine SZEREDA Estelle JOND-NECAND