Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr référé, 28 novembre 2025, n° 25/00484

TJ Paris 28 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-paiement du loyer dans le délai imparti
Le tribunal a constaté que le locataire avait soldé sa dette avant l'audience, rendant la demande de résiliation du bail infondée.
Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a jugé que le paiement intégral de la dette par le locataire avant l'audience empêchait l'expulsion, car cela ne devait pas placer le locataire dans une situation plus défavorable.
Rejeté
Existence d'une dette locative
Le tribunal a constaté que le bailleur n'a pas prouvé l'existence d'une dette locative au jour de l'audience, rendant la demande de paiement infondée.
Accepté
Dépens à la charge de la partie perdante
Le tribunal a condamné le bailleur aux dépens, car il a succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr référé, 28 nov. 2025, n° 25/00484
Numéro(s) :	25/00484
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Simon PETEYTASElisabeth WEILLER
Parties :	Etablissement public [ Localité 6 ] HABITAT-OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [ Localité 6 ] )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Simon PETEYTAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00484 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZHX

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 novembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 6] HABITAT-OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 6]), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

[W] [J] [L], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Simon PETEYTAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0276

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 novembre 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00484 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZHX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 février 2022, [Localité 6] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à [W] [J] [L] sur des locaux situés au [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 3] étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 289,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 902,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 18 octobre 2024, l’PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de [W] [J] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1173,03 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 24 septembre 2025, l'[Localité 6] HABITAT OPH déclare que la dette est soldée au mois de juin 2025. Il indique ne pas disposer de décompte actualisé.

[W] [J] [L] déclare que la dette est soldée.

À l’issue des débats, le demandeur a été autorisé à produire une note en délibéré aux fins de produire un décompte actualisé et le cas échéant se désister.

La décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

[Localité 6] HABITAT OPH produit une note en délibéré faisant état d’une dette constituée à la date du 30 septembre 2025, soit postérieurement à la date d’audience.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 6] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 902,60 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 septembre 2024.

Cependant, le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

En outre, l’expulsion du locataire ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire ne peut aboutir à placer celui-ci dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au Tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT OPH ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une dette locative au jour de l’audience. Le décompteproduit en délibéré faisant état d’une somme due au 30 septembre 2025 , soit postérieurement à la date ne saurait être retenu

Il convient en conséquence de débouter [Localité 6] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[Localité 6] HABITAT OPH qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative est intégralement soldée au 30 juin 2025 ;

CONSTATE que [Localité 6] HABITAT OPH ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une dette au jour de l’audience ;

DIT que la clause résolutoire prévue au contrat de bail prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur depuis le 20 septembre 2024, date d’effet du commandement de payer du 19 juillet 2024 est en conséquence réputée n’avoir pas joué,

DEBOUTE [Localité 6] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE [Localité 6] HABITAT OPH aux dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge