N° RG 25/00214 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQYE

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

[S] [G]

Copie certifiée conforme

à :

M^e Valérie RIVIERE-DUPUY, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 07 Avril 2026

DEMANDEUR :

Madame [S] [G],

demeurant 8 rue de Chartres – Ouerray – 28300 AMILLY

comparante en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Q],

demeurant 77 Domaine des Ecots – 49070 ST LAMBERT LA POTHERIE

représenté par M^e Valérie RIVIERE-DUPUY, demeurant 33 Rue Pierre BROSSOLETTE – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [N] SERMANN

assistée de Marie GUILLOUZO, attachée de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Février 2026 et mise en délibéré au 07 Avril 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 mai 2021, M. [Q] a donné à bail à Mme [G] une maison à usage d’habitation situé 35 rue de la Roseraie à Chartres, moyennant un loyer mensuel de 620 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 1 240 euros a été versé par Mme [G].

Mme [G] a résilié le bail avec remise des clés le 15 juillet 2023.

Contestant les retenues locatives appliquées par M. [Q] et par requête reçue au greffe le 24 mars 2025, Mme [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres pour obtenir la restitution du dépôt de garantie avec majoration légale de 10%.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025 pour être retenue à celle du 3 février 2026.

A l’audience, Mme [G], comparant en personne sollicite la condamnation de M. [Q] à lui verser la somme de 1 240 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec majoration de 10% à compter du 15 septembre 2023.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’un état des lieux de sortie a eu lieu en présence d’une personne mandatée par M. [Q], mais que ce dernier a réalisé un mois plus tard un état des lieux de sortie en dehors de sa présence ayant donné lieu à des retenues locatives et une absence de restitution du dépôt de garantie.

En outre, elle conteste les pièces produites par le défendeur en ce qu’elles ne sont pas probantes.

M. [Q], représenté par son conseil, sollicite quant à lui le rejet des demandes de Mme [G], sa condamnation à lui verser la somme de 2 176,21 euros au titre des dégradations locatives avec compensation du dépôt de garantie, soit une somme exigible de 936,21 euros. Il demande également sa condamnation aux dépens et à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que des dégradations du logement et de ses équipements ont été constatés lors de l’état des lieux de sortie, nécessitant :

Le remplacement du matelas et de son sommierLe ponçage intégral des parquets et la pose de vernisL’achat de matériel de protection et de nettoyage nécessaires à la remise en état de la maisonL’achat de fournitures de bricolages et d’entretienLe remplacement d’un tapis et d’une poubelleLe remplacement de la table basse et de quatre chaises.

Il estime que compte tenu des dégradations et de la durée du bail, il ne s’agit pas d’un usage normal des lieux, qu’en outre les travaux sur le parquet ne sauraient se voir appliqués une quelconque vétusté compte tenu de la responsabilité du locataire.

En outre, il fait valoir que Mme [G] n’établit l’existence d’un préjudice au soutien de sa demande de dommages et intérêts quant à la pénalité de 10% sollicitée.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros.

Mme [G] verse aux débats le constat d’échec établi par le conciliateur en date du 21 février 2024.

Son action est recevable.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et la majoration des sommes dues

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi susmentionnée, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le preneur doit prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, l’entretien courant des jardins privatifs, les menus raccords de peintures et tapisseries, le rebouchage de trous rendu assimilable à une réparation par leur nombre, la dimension, et l’emplacement de ceux-ci.

S’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux, il demeure que le bailleur doit produire des pièces de nature à éclairer le juge tant sur l’imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense.

Enfin, en vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail litigieux, un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat ; à défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code Civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, l’état des lieux contradictoire d’entrée en date du 21 mai 2021 mentionne :

Présence d’un sommier et d’un matelas en bon état dans la chambre du rez-de-chausséePrésence d’une table à manger et 5 chaises bistrot en très bon état/neuf dans la vérandaPrésence d’une table basse design blanc en très bon état/neuf dans le salonEtat du sol de l’entrée : usageEtat du sol des WC : bonEtat du sol de la cuisine : bonEtat du sol de la salle à manger : bonEtat du sol de la chambre : usageEtat du sol du salon : usageEtat du sol de la salle de bain : bonS’agissant de l’état des lieux de sortie, les parties versent chacune leur propre exemplaire, celui produit par Mme [G] n’est pas signé par M. [Q], quant à celui produit par ce dernier, il comporte sa signature.

Si cette différence peut interroger, il n’en demeure pas moins qu’après comparaison des deux états des lieux, leur contenu est rigoureusement similaire et que les parties ont démontré leur volonté de le tenir pour commun en s’y référant l’une comme l’autre dans le cadre de la présente procédure. Ainsi, il y a lieu de le tenir pour constant.

L’état des lieux de sortie en date du 15 juillet 2023 fait état de :

Présence d’un sommier et d’un matelas à remplacer dans la chambre du rez-de-chausséePrésence d’une table à manger et 5 chaises bistrot usés dans la vérandaPrésence d’une table basse design blanc à remplacer dans le salonEtat du sol de l’entrée : avec la mention « ok »Etat du sol des WC : bonEtat du sol de la cuisine : bonEtat du sol de la salle à manger : bonEtat du sol de la chambre : usageEtat du sol du salon : usageEtat du sol de la salle de bain : usage.

Il résulte de ces éléments que l’état des sols de la maison d’habitation louée à Mme [G] est similaire à l’entrée et à la sortie des lieux par cette dernière, excepté le sol de la salle de bain dont le revêtement n’est néanmoins pas précisé.

En conséquence, M. [Q] ne démontre pas que la réfection des parquets était imputable à des dégradations ayant eues lieu durant l’occupation des lieux par Mme [G].

Toutefois, la comparaison des deux états des lieux permet de déterminer que les meubles (matelas, sommier, table basse, table à manger et ses chaises) ont fait l’objet de dégradations, nécessitant leur remplacement.

Le locataire est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance, de sorte que le montant de leur remplacement sera imputé sur le dépôt de garantie versé par Mme [G], cette dernière ne démontrant pas que le matelas et son sommier étaient en mauvais état lors de la prise de possession des lieux.

Enfin, si M. [Q] verse aux débats différents courriels en suite de l’établissement d’état des lieux de sortie, dans lesquels il évoque d’autres dégradations nécessitant leur réparation par Mme [G], force est toutefois de constater qu’il ne démontre ni leur origine ni leur imputabilité.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, seules les sommes suivantes, justifiées par M. [Q], peuvent être déduites du dépôt de garantie :

Matelas : 319,90 eurosTable basse : 99,90 eurosDeux chaises : 267,78 eurosTotal : 687,58 euros.

En conséquence, M. [Q] sera condamné à verser à Mme [G] la somme de 552,42 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie.

Compte tenu de l’absence de restitution de ce dernier dans les délais prévus et sans qu’il soit nécessaire pour Mme [G] de démontrer l’existence d’un préjudice, à savoir deux mois à compter de la remise des clés du 15 juillet 2023, le dépôt de garantie restant dû sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, et jusqu’à parfait paiement.

III. Sur les frais du procès

M. [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [M] [Q] à payer à Mme [S] [G] la somme de 552,42 euros (cinq cent cinquante deux euros et quarante deux centimes) au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie ;

DIT que cette somme sera majorée de la somme de 10% de 620 euros correspondant au loyer mensuel en principal à compter du 15 septembre 2023 et jusqu’au paiement effectif ;

CONDAMNE M. [M] [Q] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION