DOSSIER N° : N° RG 25/00080 – N° Portalis DBY5-W-B7J-C3RU

MINUTE N° : 25/00090

AFFAIRE : S.A. EDF

C/

S.A.S. TIKEHAU [Localité 12] ESTATE ACQUISITION V

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre civile

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 14 OCTOBRE 2025

Par David ARTEIL, Président, tenant l’audience des référés de ce Tribunal, assisté de Pauline BEASSE, Greffier, dans l’affaire suivante :

DEMANDEURS :

S.A. EDF

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thomas BAUDRY, avocat postulant au barreau de CHERBOURG

Représentée par M^e Laëtitia FAYON, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

S.A.S. TIKEHAU [Localité 12] ESTATE ACQUISITION V

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Thibault GAMBLIN, avocat au barreau de CHERBOURG

DÉBATS :

Après que les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience Publique du 16 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025 par mise à disposition au Greffe en application des dispositions de l’article 450 al.2 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par contrat de bail commercial en date du 30 mars 2018, la société SOFILO – aux droits de laquelle vient en avril 2023 TIKEHAU [Localité 12] ESTATE ACQUISITION V – a donné en location à la SA Electricité de France (EDF, ci-après), un ensemble immobilier à usage de bureaux, situé au [Adresse 4], à [Localité 10], pour une durée de neuf ans.

En juin 2024, compte-tenu des réclamations dénoncées par EDF, TIKEHAU [Localité 12] ESTATE ACQUISITION V a mandaté la société ICT afin qu’elle réalise un audit technique des installations de CVC de l’ensemble immobilier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 novembre 2024, le service gestionnaire immobilier du preneur a signifié le “mécontentement [d’EDF] concernant le traitement des équipements de CVC et le confort thermique insatisfaisant qui en résulte pour les occupants » du site, à son bailleur, lequel a répondu favorablement le 20 janvier 2025.

En l’absence de mise en oeuvre de mesures concrètes, EDF a sollicité, le 20 mars 2025, une confirmation de la réalisation des travaux de remplacement du système de CVC dans un délai raisonnable à son bailleur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mars 2025, EDF a mis en demeure son bailleur de revenir vers elle dans un délai de 8 jours maximum. Par courrier du 10 avril 2025, TIKEHAU [Localité 12] ESTATE ACQUISITION V a informé le preneur du calendrier prévisionnel des travaux à compter de mai 2025.

En l’absence d’action mise en oeuvre, le conseil d’EDF a mis en demeure TIKEHAU [Localité 12] ESTATE ACQUISITION, par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2025, de :

— « Confirmer à EDF le remplacement intégral, par vos soins et à vos frais, du système de CVC avec la mise en place d’un système de GTB ;

— Procéder en urgence aux mesures de réparation du système de sécurité incendie et fournir à EDF une attestation de conformité ;

— Procéder en urgence aux mesures de réparation et de mise aux normes de l’ensemble des garde-corps de l’immeuble et fournir à EDF une attestation de conformité ;

— Procéder à un audit de l’ensemble de la structure de l’immeuble ainsi que de ses annexes et le cas échéant réaliser toutes interventions nécessaires ».

C’est dans ces conditions que la société EDF a fait assigner, par acte de commissaire de justice signifié les 22 juillet 2025, la SAS TIKEHAU [Localité 12] ESTATE ACQUISITION V, devant le président du tribunal judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, statuant en référé, aux fins d’ordonner, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, une expertise judiciaire de l’ensemble immobilier afin d’en décrire les désordres, leur origine, et chiffrer les travaux pour y remédier. Elle sollicite également de la condamner au paiement d’une provision de 60.000€ au titre de son préjudice de jouissance durant quatre années ainsi qu’une indemnité de 5.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 16 septembre 2025, la société EDF, représentée par son conseil, réitère ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les désordres constatés sont à la charge du bailleur qui ne le conteste pas. Par ailleurs, elle indique, au soutien de sa demande de provision, qu’elle a subi un préjudice de jouissance depuis plus de quatre années, à hauteur de 15.000 euros par année écoulée.

En défense, la SAS TIKEHAU [Localité 12] ESTATE ACQUISITION V, représentée par son conseil, reprenant ses conclusions signifiées par RPVA le 11 septembre 2025, formule protestations et réserves d’usage quant à la désignation d’un expert et sollicite de débouter la société EDF de sa demande de condamnation à titre provisionnel à son encontre ainsi que de la demande tendant à voir les frais de l’expertise être mis à sa charge. Au soutien de ses prétentions, elle réplique à la demande de provision que la cause des désordres affectant le système de CVC n’est pas identifiée et ne sont pas de son ressort, que le rapport relevant des désordres affectant le bâti n’a conclu qu’à l’existence d’une fissure sur la façade d’un des bâtiments non occupé. Elle relève à ce titre que le demandeur reconnait dans son dispositif qu’il ignore les causes des désordres de sorte qu’il existe une contestation sérieuse s’opposant à toute demande de condamnation provisionnelle.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès en germe possible, et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En tout état de cause, une mesure d’expertise peut être ordonnée même en présence de contestations sur la responsabilité du défendeur, une mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats, notamment des correspondances échangées entre les parties, que les désordres suivants sont constatés :

— dysfonctionnements du système de CVC, lesquels sont confirmés par l’audit de la société ITC que reproduit le bailleur dans ses réponses,

— dysfonctionnement du système de sécurité incendie, lequel est confirmé par le rapport de vérification périodique du 4 avril 2025,

— dégradation des garde-corps des terrasses, lesquelles ont fait l’objet d’un devis du 20 mai 2025 pour la mise en place de barrière pour la sécurisation d’un bâtiment,

— fissure affectant la structure de l’immeuble, d’ores et déjà constatée en façade du bâtiment 8 dans l’audit des installations CVC et des éléments du bâti de 2021.

Dès lors, ces éléments suffisent à établir, pour la société EDF, l’existence d’un motif légitime à obtenir la mesure d’expertise sollicitée sur l’ensemble immobilier au regard des divers désordres constatés, avant tout procès au fond, au contradictoire de la SAS TIKEHAU [Localité 12] ESTATE ACQUISITION V, qui ne s’y oppose pas.

En application de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

Il y a lieu de rappeler que la détermination de la partie qui doit consigner la provision relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, il y a lieu de relever que dans son courrier du 10 avril 2025, la SAS TIKEHAU [Localité 12] ESTATE ACQUISITION V annonçait à son preneur un calendrier prévisionnel relatif à la réalisation de divers travaux et notamment en mai 2025 la finalisation de la phase avant-projet et en juin 2025, la finalisation de la phase de consultation des entreprises. Or, force est de constater que, nonobstant les contestations élevées par la société bailleresse sur les travaux devant être à sa charge, elle n’a pas respecté les échéances annoncées, ce qui a conduit la société EDF à devoir saisir la juridiction des référés aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Dès lors, il y a lieu de prévoir que les frais d’expertise devront être provisionnés par chacune des parties par moitié.

Sur la demande de condamnation par provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il est constant que, par contrat de bail du 30 mars 2018, dans les conditions générales en son article 10.4.1, certaines dépenses restent à la charge du bailleur tel qu’il a été convenu, comme suit :

“ le bailleur aura à sa charge exclusive les dépenses relatives aux grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil en ce compris les travaux de remplacement des toitures et terrasses de l’IMMEUBLE, (ii) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre aux normes et en conformité avec la règlementation les LOCAUX ou l’IMMEUBLE dans lequel ils se trouvent dès lors qu’elles sont relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil ainsi que (iii) le remplacement des équipements techniques nécessaires au fonctionnement de l’IMMEUBLE lorsqu’ils sont remplacés dans leur totalité, pour remédier à leur vétusté, consécutifs à une usure normale ou dans le cadre d’une modernisation ou d’une mise en conformité, à savoir limitativement :

— Les installations de CVC (chauffage, ventilation, climatisation) de production et de distribution

(…)

— Le système de sécurité incendie (…) »

Or, le bailleur s’est engagé à conclure un contrat de gestion technique avec un prestataire pour réaliser les missions d’entretien de l’immeuble et de maintenance des installations techniques listées en annexe 1 de l’annexe FMT. En l’occurrence, il ressort que le bailleur intervient :

— s’agissant de CVC, sur la maintenance des installations raccordées à l’installation centralisée ainsi que celle pour garantir certaines conditions de confort,

— s’agissant de la sécurité incendie, sur la maintenance du système de sécurité incendie y compris les reports d’alarmes, asservissements ainsi que la maintien en état des systèmes de désenfumage et de leurs équipements.

Cependant, si le rapport d’expertise amiable réalisé par ICT confirme l’existence de divers désordres affectant les biens donnés à bail et notamment sur le système CVC, sur le système incendie et certains équipements de sûreté, la société EDF sollicite une provision de 60.000 euros, correspondant à un préjudice de jouissance de 15.000 euros par an sur 4 ans, sans à aucun moment justifier des troubles de jouissance effectivement subis et susceptible de caractériser l’existence d’une créance non sérieusement contestable à son profit.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur le demande de provision formée par la société EDF.

Sur les autres demandes

Il y a lieu en l’espèce de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge du demandeur.

Aucun motif tiré de l’équité ne justifie qu’il soit fait droit à ce stade à la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formées par EDF.

PAR CES MOTIFS,

NOUS JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort;

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

ORDONNONS une mesure d’expertise, et désignons pour y procéder :

Monsieur [V] [M],

expert prés la cour d’appel de caen,

[Adresse 2]

Tél. 02 31 26 60 97 Mél. [Courriel 8]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, d’être, si nécessaire, adjoint tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne après en avoir avisé les parties, dressé l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige et s’être fait communiquer tout document utile, avoir entendu tout sachant et les parties, et s’être rendu sur les lieux, au [Adresse 5] à [Localité 11], et de :

— décrire les désordres affectant l’ensemble immobilier objet du contrat de bail commercial en date du 30 mars 2018 ;

— déterminer les causes et origines des désordres affectant cet ensemble immobilier au vu tant des documents contractuels que de leur visite ;

— indiquer et évaluer les travaux de nature à remédier aux désordres constatés ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie le cas échéant de se prononcer sur les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal de ce siège dans les sept mois de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 15 juin 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que la SA Electricité de France et la SAS TIKEHAU [Localité 12] ESTATE ACQUISITION V devront consigner au greffe du tribunal de ce siège la somme globale de 6.000,00 euros, soit 3.000 euros chacune, à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, et ce avant le 14 novembre 2025 ;

DISONS qu’à défaut de consignation de la somme de 6.000 euros à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre d’un préjudice de jouissance ;

DEBOUTONS la SA Electricité de France de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS provisoirement à la charge de la SA Electricité de France les entiers dépens de la procédure de référé ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Pauline BEASSE David ARTEIL