DOSSIER N° : N° RG 25/00077 – N° Portalis DBY5-W-B7J-C3PV

AFFAIRE : [V]

C/

Syndic. de copro. SDC de l’immeuble [Adresse 4], S.E.L.A.R.L. MICHELLAND-[F] NOTAIRES RCS N° 911 520 021, S.A.S. [Localité 20] IMMOBILIER, S.A. ALLIANZ IARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 25]

Chambre civile

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 03 FEVRIER 2026

Par David ARTEIL, Président, tenant l’audience des référés de ce Tribunal, assisté de Pauline BEASSE, Greffier, dans l’affaire suivante :

DEMANDEURS :

Mme [A] [I] [J] [V]

[Adresse 10]

[Localité 15]

Représentée par M^e Delphine DUMONT, avocat au barreau de CHERBOURG

DÉFENDEURS :

Syndic. de copro. SDC de l’immeuble [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représenté par M^e Christophe LOISON, avocat au barreau de CHERBOURG

Représentant légal : M. [C] [X]

M. [K] [D] [E] [P]

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représenté par M^e Laurence BOULCH, avocat au barreau de CHERBOURG

Mme [L] [R] [B] [S] [N] divorcée [P]

Résidence [29]

[Adresse 16]

[Localité 14]

Représentée par M^e Laurence BOULCH, avocat au barreau de CHERBOURG

S.E.L.A.R.L. MICHELLAND-[F] NOTAIRES RCS N° 911 520 021

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

S.A.S. [Localité 20] IMMOBILIER

[Adresse 18]

[Localité 11]

Représentée par M^e Thomas DOLLON, avocat au barreau de CHERBOURG

S.A. ALLIANZ IARD ès qualité d’assureur du syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 5] à [Adresse 22]

[Adresse 1]

[Localité 17]

Représentée par M^e Anne RABAEY, avocat au barreau de CHERBOURG

INTERVENTION VOLONTAIRE :

S.A. ALLIANZ IARD ès qualité d’assureur du syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 5] à [Localité 23]

[Adresse 1]

[Localité 17]

Représentée par M^e Anne RABAEY, avocat au barreau de CHERBOURG

DÉBATS :

Après que les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience Publique du 06 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026 par mise à disposition au Greffe en application des dispositions de l’article 450 al.2 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte notarié du 10 août 2022, rédigé par Maître [F], Notaire à [Localité 28], Madame [A] [V] a acquis, de Monsieur [K] [P] et Madame [L] [N] divorcée [P], le lot n°3 constitué d’un appartement à usage d’habitation au premier étage d’une copropriété de cinq logements, située au [Adresse 27] à [Localité 24], au prix de 140.000 euros.

Deux semaines après cette acquisition, Madame [V] observait des désordres sous le plancher de la salle de bain pouvant résulter d’un ancien dégât des eaux. Elle en informait le vendeur, l’agent immobilier, le notaire et le syndic de l’immeuble.

Le 13 octobre 2022, une analyse mycologique était réalisée, révélant la présence de pourriture cubique dans les éléments de bois du plancher de la salle de bain.

Le 13 janvier 2023, une expertise amiable était diligentée, à l’initiative de l’assureur de la SAS [Localité 20] IMMOBILIER, pour chiffrer les désordres et le coût de réparations qui étaient réalisées.

À compter de novembre 2023, Madame [V] a mis son appartement en location.

Dès le mois de décembre 2023, un nouveau dégât des eaux intervenait au niveau du flexible de la cuisine, et faisait l’objet d’une déclaration de sinistre par le locataire auprès de son assureur le 08 décembre 2023.

Constatant par ailleurs que le parquet était gondolé, Madame [V] faisait une déclaration à son assurance et faisait établir un devis pour changer le parquet de l’appartement par un professionnel qui constatait lors de son intervention que la totalité du sol était dégradé et présentait une importante humidité.

Madame [V] faisait établir le 20 mai 2025 un procès-verbal de constat par commissaire de justice.

Estimant que les vendeurs n’avaient pas déclaré l’ampleur des travaux par eux réalisés en 2012, Madame [V] a fait assigner, par actes de commissaire de justice signifiés les 16, 17, 22 et 23 juillet 2025, enregistrés sous le n° RG 25/00077, Monsieur [K] [P], Madame [L] [N], la SELARL MICHELLAND – [F] NOTAIRES, la société BARRASSIN IMMOBILIER et la société ALLIANZ IARD, devant le président du tribunal judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, statuant en référé, aux fins d’ordonner, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, une expertise judiciaire du bien litigieux afin d’en décrire les désordres, leur origine et leurs conséquences.

À l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 novembre 2025, notamment pour la mise en cause du syndicat des copropriétaires.

Dans ce contexte, par acte de commissaire de justice signifié le 22 octobre 2025, enregistré sous le n° RG 25/00107, Madame [V] a fait assigner, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 5] à BARNEVILLE-CARTERET, devant le président du tribunal judiciaire de CHERBOURG-EN-COTENTIN, statuant en référé, aux fins d’ordonner, d’une part la jonction de la présente procédure avec celle enrôlée sous le n°RG 25/00077, d’autre part, une expertise judiciaire du bien litigieux, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

À l’audience du 18 novembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a prononcé la jonction entre les affaires enregistrées sous les n° RG 25/00077 et 25/00107 sous le n° RG unique 25/00077, et renvoyé les parties à l’audience du 16 décembre 2025.

À la suite d’un renvoi, l’affaire a été plaidée à l’audience du 06 janvier 2026.

À l’audience, Madame [V], représentée par son conseil, reprenant ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 novembre 2025, réitère ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance, précisant les missions de l’expert désigné. Au soutien de ses prétentions, elle estime qu’il est nécessaire de dater l’origine du sinistre pour déterminer les responsabilités de chacun. Elle réplique qu’en l’absence d’expertise, il ne peut être exclu que le notaire ait manqué à son devoir d’information et de conseil. Elle ajoute que le notaire ne peut se contenter de reproduire les seules déclarations du vendeur dès lors que ce dernier a fait état de travaux de rénovation et qu’il appartient au notaire de s’assurer de l’étendue desdits travaux afin que l’acquéreur puisse être pleinement informé et alterté sur les risques liés notamment à l’absence d’assurance décennale.

En défense, la SELARL MICHELLAND – [F] NOTAIRES, représentée par son conseil, reprenant ses conclusions signifiées par RPVA le 22 décembre 2025, sollicite sa mise hors de cause et de condamner la demanderesse à lui payer une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que sa responsabiltié ne peut être recherchée en ce que le notaire n’avait aucun moyen d’avoir connaissance de ces défauts affectant le plancher qui constituent des vices cachés, par définition non décelables. Elle rappelle qu’elle n’a ni négocié la vente ni visité le bien, et que les vendeurs n’ont pas informé le notaire de ce qu’un dégât des eaux serait survenu avant la vente et aurait nécessité des travaux de réparation. Elle précise que le vendeur a déclaré avoir procédé à des travaux de rénovation et ajoute que l’absence d’assurance souscrite pour ces travaux était expressément mentionné dans l’acte de vente.

Représentés par leurs conseils respectifs, les consorts [Z],par conclusions signifiées par RPVA le 12 décembre 2025, la SAS [Localité 20] IMMOBILIER, par conclusions signifiées par RPVA le 02 janvier 2026, et le syndicat des coprpriétaires par conclusions signifiées par RPVA le 05 janvier 2026, formulent protestations et réserves d’usage.

La SA ALLIANZ IARD, représentée par son conseil, reprenant ses conclusions signifiées par RPVA le 15 décembre 2025, sollicite sa mise hors de cause en ce qu’elle a été assignée en qualité d’assureur du syndic [Localité 20] IMMOBILIER, et que lui soit donné acte de son intervention volontaire en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, et de ses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026.

SUR CE,

— Sur la participation à l’instance de la SA ALLIANZ

Aux termes de l’article 330 du code de procédure civile, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, il y a lieu de constater que la SA ALLIANZ IARD a été à tort assignée en qualité d’assureur du syndic. Il convient en conséquence de la mettre hors de cause en cette qualité.

En revanche, il résulte des débats que la SA ALLIANZ, en sa qualité qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, est directement concernée par la présente instance et à la mesure d’expertise sollicitée, de sorte qu’il y a lieu de constater son intervention volontaire à la présente instance de référé.

— Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès en germe possible, et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En tout état de cause, une mesure d’expertise peut être ordonnée même en présence de contestations sur la responsabilité du défendeur, une mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats, notamment du courrier du 23 août 2022, que Madame [V] a découvert peu de temps après la vente des désordres affectant les boiseries sous les lattes du sol de la salle de bain, ce que confirment ses clichés photographiques à l’appui et le procès-verbal de constatations du 29 août 2022.

Il n’est pas contesté qu’à l’occasion d’un dégât des eaux, survenus le 08 décembre 2023, de nouveaux désordres ont été constatés sur d’autres parties du plancher de l’appartement, tels que résultant des photographies produites aux débats.

L’ampleur des dégâts est en outre caractérisée dans un procès-verbal du 20 mai 2025 aux termes du quel le commissaire de justice, constate :

— dans la salle de bain, de l’humidité et l’effritement du bois d’une solive,

— dans la pièce de vie, un isolant phonique pourri, une plinthe gonflée, que le plancher se plie lors de passage, la présence de moisissures,

— dans les chambres : des moisissures, effritement du plancher.

Dès lors, ces éléments suffisent à établir, pour Madame [V], l’existence d’un motif légitime à obtenir la mesure d’expertise sollicitée, avant tout procès au fond, à laquelle les consorts [Z], la SAS [Localité 20] IMMOBILIER, le syndicat des copropriétaires et son assureur la SA ALLIANZ, ne s’opposent pas.

— Sur la demande de mise hors de cause de la SELARL MICHELAND-[F] NOTAIRES

L’application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès en germe possible, et non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En l’espèce, il est constant que, par acte authentique du 10 août 2022, reçu par Maître [F], notaire de la SELARL MICHELLAND – [F], Madame [V] a acquis des consorts [P]/[N], un appartement, ayant fait l’objet de “travaux consistant en la rénovation de l’appartement en 2012 par ses soins [du vendeur]”.

Il est également constant que Madame [V] justifie de motifs légitimes au soutien de sa demande d’expertise juiciaire afin que puissent être déterminées par l’expert, les causes des désordres observés sur le plancher de l’immeuble acquis en 2022. Or l’acte notarié fait état de ce que le vendeur avait réalisé en 2012 des travaux de “rénovation” et il appartiendra à l’expert de préciser si les travaux ainsi qualifiés procédaient effectivement d’une simple rénovation ou s’ils ont pu avoir pour objet d’affecter la structure du bien. L’acte notarié n’apporte aucune précision sur le contenu dedits travaux et il relève de la seule appréciation des juges du fond que de déterminer, sur la base de l’expertise ordonnée, si les travaux en question sont ou non à l’origine des désordres et si cette rénovation a pu affecter la structure du bien. À cet égard, il ne peut à ce stade être affirmé avec la force de l’évidence qui s’impose devant le juge des référés que le notaire n’a pu commettre aucune faute et que le litige potentiel pouvant l’opposer à l’acquéreur serait nécessairement voué à l’échec.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de mise hors de cause de la SELARL MICHELLAND – [F] et de dire que l’expertise judiciaire ordonnée sera conduite au contradictoire de l’ensemble des défendeurs.

— Sur les autres demandes

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Il y a lieu en l’espèce de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge des demandeurs et de prévoir que la provision pour les frais d’expertise sera à la charge de ces derniers.

Aucun motif tiré de l’équité ne justifie qu’il soit fait droit à ce stade à la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formées par la SELARL MICHELLAND – [F] NOTAIRES.

PAR CES MOTIFS,

NOUS JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

PRONONCONS la mise hors de cause de la SA ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur du syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 6] [Localité 23] ;

CONSTATONS l’intervention volontaire de la SA ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 5] à [Localité 23] ;

REJETONS la demande de mise hors de cause de la SELARL MICHELLAND – [F] NOTAIRES;

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

ORDONNONS une mesure d’expertise, et désignons pour y procéder :

Monsieur [H] [T]

[Adresse 9]

Mob. 06.72.15.76.13 Mél. [Courriel 26]

Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, d’être, si nécessaire, adjoint tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne après en avoir avisé les parties, dressé l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige et s’être fait communiquer tout document utile, avoir entendu tout sachant et les parties, et s’être rendu sur les lieux, au [Adresse 19] à [Localité 21], et de :

— Décrire les désordres subis par le bien de Madame [V] et les risques sur la structure de l’immeuble dans son intégralité,

— Donner son avis sur les causes des désordres constatés, leur origine (antérieur à l’acte de vente) et proposer des solutions réparatoires, les estimer ou les faire estimer par des devis chiffrés,

— Fournir au juge qui sera ultérieurement saisi du fond du litige, tout élément technique permettant de trancher les responsabilités éventuellement encourues,

— Se prononcer sur l’existence d’un vice caché, d’un dol lors de la conclusion de la vente résultant de l’absence de transparence sur l’état du bien, les éventuels dégâts des eaux intervenus antérieurement à la vente et la nature et l’ampleur des travaux réalisés par les vendeurs eux-mêmes tels que stipulés dans l’acte de vente,

— Evaluer l’ensemble des préjudices subis par Madame [V] et fournir tous éléments permettant de les chiffrer ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal de ce siège dans les sept mois de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 04 octobre 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que Madame [A] [V] devra consigner au greffe du tribunal de ce siège la somme globale de 3.000,00 euros, à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, et ce avant le 03 mars 2026 ;

DISONS qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTONS la SELARL MICHELLAND – [F] NOTAIRES de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS provisoirement à la charge de Madame [A] [V] les entiers dépens de la procédure de référé ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Pauline BEASSE David ARTEIL