TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00282 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JQ7U

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 19 Décembre 2024

Monsieur [V] [W]

Rep/assistant : M^e Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [R] [S]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 19 Décembre 2024

A :M^e Christine BAUDON,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 19 Décembre 2024

A :M^e Christine BAUDON,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier, lors des débats, et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier, lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 17 octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 21 novembre 2024, prorogé au 19 décembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [W], demeurant 23 rue de Gerzat – 63118 CEBAZAT

représenté par M^e Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [S], demeurant 23 rue de Gerzat – 63118 CEBAZAT

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 21 décembre 2014, M. [V] [W] a donné à bail à M. [R] [S] un logement situé 23 rue de Gerzat à CEBAZAT (63118), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360 euros, provision sur charges comprise.

Le 22 décembre 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [S] le 26 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, M. [V] [W] a fait assigner M. [R] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre eux pour manquement pour du locataire à son obligation d’user paisiblement du logement,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [R] [S] à lui payer les sommes suivantes celle de 360 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 mars 2024.

Lors de l’audience, M. [V] [W] sollicite le bénéfice de son assignation. Il produit des témoignages des voisins se plaignant de nuisances olfactives venant de l’appartement de M. [S], et d’émanations purulents des excrément déposés parfois sur le pas de la porte.

M. [R] [S] a comparu l’audience du 4 juillet 2024 ; il explique ne pas avoir reçu de courrier en recommandé de la part de M. [W] ; il ne conteste pas les nuisances et s’engage à rencontrer une assistante sociale.

Le dossier a été mis en délibéré au 12 septembre, date à laquelle le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier afin que les parties s’expliquent sur le caractère abusif de la clause résolutoire au vu de l’article 4g de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 17 octobre 2024, M. [W], représenté, s’en remet à droit sur la rédaction de la clause litigieuse ; subsidiairement il demande le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; il maintient ses autres demandes pour le surplus. M. [S] ne s’est pas présenté ni personne pour lui.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [R] [S] s’étant présenté il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la clause résolutoire

Selon l’article 4 g de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

Le contrat de bail stipule dans ses conditions générales que le présent contrat sera résilié immédiatement de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice pour les motifs suivants :

— défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges,

— défaut de versement du dépôt de garantie,

— inexécution de la part du LOCATAIRE de l’une quelconque de ses obligations énoncées au présent contrat

(…)

Il en résulte que la rédaction de la clause litigieuse revêt manifestement un caractère abusif et sera réputée non écrite.

Sur la résiliation et l’expulsion

M. [W] produit le bail qu’il a conclu avec M. [S], lequel prévoit, conformément à l’article 1728 du Code civil, que le locataire est tenu de jouir raisonnablement et paisiblement des lieux loués ainsi que de façon conforme à leur destination.

Or, en l’espèce, M. [W] produit trois attestations de témoin des voisins qui décrivent de façon circonstanciée les nuisances olfactives émanant de l’appartement de M. [S] ; de plus, il justifie avoir alerté le service du procureur de la république via l’assistante sociale départementale. Enfin, lors de l’audience, M. [S] reconnaît les faits qui lui sont reprochés.

Ces manquements du locataire aux obligations contractuelles découlant du bail apparaissent ainsi d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à la date du présent jugement.

M. [R] [S] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, M. [V] [W], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [R] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [R] [S] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par M. [V] [W], soit la somme mensuelle de 360 euros.

Sur les autres demandes

M. [R] [S], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens. Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de le condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE non écrite la clause résolutoire du présent bail,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 21 décembre 2014 entre M. [V] [W] et M. [R] [S] à compterdu présent jugement,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [R] [S] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 23 rue de Gerzat à CEBAZAT (63118), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [R] [S] à la somme mensuelle de 360 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à M. [V] [W] ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

DÉBOUTE M. [V] [W] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE M. [R] [S] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 1er septembre 2023

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection