TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00605 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JV2L

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 12 Novembre 2024

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [N] [F] [V] [T]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 12 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63028 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [N] [F] [V] [T], demeurant 24 allée Louis d’Illiers, 45750 SAINT PRYVE SAINT MESMIN

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 21 juillet 2017, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a donné à bail à Madame [N] [F] [V] [T] un logement situé 12 Rue du Belloy, 3ème étage, Logement 99, 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 493,88 €, outre 72,45 € de provision sur charges. Un avenant au contrat de location a également été signé par Madame [N] [F] [V] [T] le 10 août 2017 portant sur un parking souterrain situé 14 Rue du Belloy, 63000 CLERMONT-FERRAND et moyennant un loyer mensuel de 31,63 €, provisions sur charges comprises.

Le 26 décembre 2023, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et applicable à l’avenant au contrat de bail, pour un montant en principal de 3.478,47 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [N] [F] [V] [T] le 11 décembre 2023 et en a accusé réception le 12 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a fait assigner Madame [N] [F] [V] [T] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à l’avenant conclus entre eux, faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [N] [F] [V] [T] à lui payer les sommes suivantes :

* 8.552,80 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09 avril 2024 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,

* 250 € à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outre la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2024.

Le 10 juin 2024, Madame [N] [F] [V] [T] a informé par lettre manuscrite avoir quitté le logement.

Le 10 juillet 2024, un état des lieux de sortie et un procès-verbal de reprise des lieux en vertu du bail du 21 juillet 2017 et de l’avenant du 10 août 2017 a été dressé.

A l’audience, l’OPHIS du Puy-de-Dôme indique que Madame [N] [F] [V] [T] a quitté les lieux loués en cours d’instance et que les demandes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire sont devenues sans objet. Pour le surplus, il maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 septembre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 14.707,90 €. Il expose en outre que la locataire a un supplément loyer solidarité car elle n’a pas déclaré ses revenus ; qu’elle ne paye pas ses loyers depuis juin 2023 et a donné son préavis lorsqu’elle a reçu son assignation. L’OPHIS du Puy-de-Dôme demande en outre 735,62 € de dommages locatifs au regard de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice. Il indique que selon le décompte susvisé la locataire est redevable de la somme de 323,37 euros au titre de réparations locatives qui a été imputée sur 3 mois soit à hauteur de107,79 euros en avril, mai et juin 2023 et produit la facture OSIS du 14 mars 2023.

Madame [N] [F] [V] [T] expose quant à elle que l’appartement était insalubre ; qu’elle ne bénéficie plus d’aide de la CAF ni de pension alimentaire ; qu’elle a deux enfants à charge et qu’elle vient d’obtenir un CDI moyennant un revenu entre 1.400 € et 1.700 €. Elle ne conteste pas la dette et expose avoir déposé l’avis d’impôts dans la boîte aux lettres et qu’elle a quitté le logement.

A l’audience, le juge a autorisé le bailleur à produire sous huit jours par note en délibéré les justificatifs de dégradation locative ainsi que la vérification de la réception de l’avis d’impôts.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [N] [F] [V] [T] s’étant présentée, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la constatation de la résiliation du contrat de bail du logement et du parking

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit inséré au contrat de bail.

Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 26 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.478,47 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail du logement conclu le 21 juillet 2017 et du parking selon avenant du 10 août 2017 est acquise de plein droit à compter du 26 février 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 13 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 14.707.90 € dans lequel figure des surloyers.

A ce titre, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a assuré n’avoir réceptionné aucun avis d’imposition de la part de Madame [N] [F] [V] [T], et ne pas avoir reçu l’enquête SLS/OPS à cet effet, de sorte que les surloyers, qui ont pu être débattus contradictoirement à l’audience, sont dus. Cependant, une partie des surloyers s’inscrivent postérieurement à la date de résiliation du bail qui correspond à une période où le loyer n’est plus exigible envers le locataire, alors tenu de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, les sommes réclamées au titre des surloyers devront être nécessairement limitées à l’arriéré établi à la date de la résiliation du bail.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du Puy-de-Dôme est établie dans son principe, mais elle sera limitée à l’arriéré établi au jour de la résiliation du bail et dûment justifié selon un décompte arrêté au 29 février 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6.822,79 €.

Par ailleurs, il convient de soustraire les frais de poursuite d’un montant de 150,17 euros qui ne font pas partie de l’arriéré locatif et qui doivent donc à ce titre être déduits.

Madame [N] [F] [V] [T] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré : 6.822,79 euros – 150,17 euros, soit un total de 6.672,62 euros.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter de la présente décision, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [N] [F] [V] [T] était donc occupante sans droit ni titre depuis le 26 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’au 10 juillet 2024, date à laquelle elle a quitté les lieux. Cette occupation illicite a causé manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS du Puy-de-Dôme, soit la somme mensuelle de 668,80 €.

Sur la demande en paiement d’un montant de 735,62 euros au titre de dégradations locatives

L’article 6 alinéa 3 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que : « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ».

Dans le cadre de son occupation, le locataire doit répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Les articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

En l’espèce, l’OPHIS du Puy-de-Dôme verse au débat :

— un procès-verbal contradictoire de reprise des lieux dressé par Commissaire de justice en date du 10 juillet 2024 et signé par Madame [N] [F] [V] [T] qui déclare accepter l’évaluation des réparations à sa charge faite en sa présence.

— le décompte daté du 13 septembre 2024 comportant les frais de 735,62 euros à la date du 10 juillet 2024.

Ainsi, l’OPHIS du Puy-de-Dôme rapporte la preuve de l’absence d’entretien suffisant et de dégradations du logement. En outre, Madame [N] [F] [V] [T] ne conteste pas le montant des dégradations locatives.

En conséquence,Madame [N] [F] [V] [T] sera condamnée à payer à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 735,62 euros au titre de son obligation de répondre des dégradations qu’elle a causées dans le logement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, l’OPHIS du Puy-de-Dôme sollicite la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Or, le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Madame [N] [F] [V] [T], qui succombe à l’ instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 21 juillet 2017 pour le logement situé 12 Rue du Belloy, 3ème étage, Logement 99 et du bail conclu selon avenant du 10 août 2017 concernant un parking souterrain situé 14 Rue du Belloy entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et Madame [N] [F] [V] [T] à compter du 26 février 2024,

CONDAMNE Madame [N] [F] [V] [T] à payer à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 6.672,62 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [N] [F] [V] [T] à la somme mensuelle de 668,80 € à compter de la résiliation du bail et la CONDAMNE à verser à l’OPHIS du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 jusqu’au 10 juillet 2024, date à laquelle la locataire a quitté les lieux,

CONDAMNE Madame [N] [F] [V] [T] à payer à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 26 décembre 2023 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

DEBOUTE l’OPHIS du Puy-de-Dôme de sa demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection