TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00956 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2ZPO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00101

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier, lors de débats et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 15 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société 65 PVC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Denis BRACKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :D2139

ET :

La société RAMI

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie VERGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :B0086

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de bail commercial en date des 11 et 21 avril 2006, la SCI TINA a donné en location à Monsieur [D] [I] un local situé à [Adresse 3].

Par avenant du 6 décembre 2017, la société ISRA, dont il est indiqué dans cet acte qu’elle vient aux droits de la société TINA aux termes d’un acte authentique de cession du bien immobilier (date non précisée), et la société RAMI, dont l’acte indique qu’elle vient aux droits de Monsieur [I] à la suite de la cession du fonds de commerce intervenu le 22 juillet 2013, ont convenu du renouvellement du bail commercial.

Puis le 23 décembre 2024, la SCI 65 PVC a fait délivrer à la société RAMI un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour le paiement de la somme en principal de 45.849,92 euros.

Considérant que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois qui a suivi sa délivrance, la SCI 65 PVC assigné en référé la société RAMI devant le président de ce tribunal, par acte du 22 mai 2025, pour voir :

constater la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers,ordonner l’expulsion hors des lieux loués de la société RAMI et celle de tous occupants de son chef, ainsi que le transport et la séquestration du mobilier demeurés sur place ;la société défenderesse condamnée à lui payer une provision de 46.137,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme qu’il vise, et une indemnité d’occupation mensuelle de 4.398,92 euros, hors charges et taxes, à compter du 23 janvier 2025, jusqu’à la libération des lieux ;la société défenderesse condamnée à lui verser une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025.

La SCI 65 PVC a maintenu ses demandes en actualisant :

la demande formée au titre de l’arriéré de loyer à 88.160,44 euros ;le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à 5.201,52 euros, hors charges, hors taxes ;la somme réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à 3.000 euros.

En réplique aux moyens soulevés en défense, elle fait valoir que :

le commandement de payer ne souffre d’aucune irrégularité dès lors qu’il vise des loyers impayés, non prescrits, dus au titre de l’année 2024, et qu’il a été joint à l’acte un décompte clair et précis ; les sommes versées par la société RAMI ont été imputées sur les loyers les plus anciens ;s’agissant d’une prétendue exécution fautive du contrat de bail de sa part, la société RAMI s’est plainte en 2019 de désordres affectant la toiture ; elle ajoute avoir contesté devoir prendre en charge les travaux réparatoires dès lors que l’origine des désordres se trouve être un dégât des eaux situé dans l’immeuble mitoyen, et que par conséquent les réparations incombent au propriétaire de cet immeuble ; elle précise que la société RAMI a ensuite décidé de faire les réparations nécessaires sans lui en référer ; elle expose enfin que c’est la société RAMI qui a mis fin à la procédure judiciaire relative aux désordres liés aux infiltrations, de sorte qu’elle ne peut aujourd’hui s’en prévaloir ;la société RAMI est un débiteur chronique, à l’encontre de laquelle plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire ont déjà du être signifiés.

En réplique, la société RAMI sollicite du juge des référés qu’il :

dise que les commandements de payer datés des 27 janvier 2020 et 21 janvier 2021, émis par un bailleur différent de la SCI 65 PVC et antérieurs à l’acquisition de l’immeuble par celui-ci, lui sont inopposables et insusceptibles d’interrompre la prescription ;dise en conséquence que les loyers et compléments de loyers antérieurs au 13 janvier 2021 – date d’acquisition de l’immeuble par la SCI 65 PVC – sont prescrits et ne peuvent fonder aucune demande provisionnelle ;

constate que le commandement du 23 décembre 2024, censé fonder la clause résolutoire, ne précise pas les périodes concernées, ce qui contrevient aux exigences de clarté et de précision ;constate l’existence d’une contestation sérieuse portant sur l’existence, le montant, la période, la prescription et la cause de la créance invoquée ;constate l’absence d’urgence le litige datant de 2020 ;dise que la SCI 65 PVC ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible au sens de l’article 835 du code de procédure civile, la dette ancienne étant partiellement prescrite et sérieusement contestée, et la dette récente étant hors saisine ; dise que la présente procédure en référé ne saurait suppléer l’instance au fond radiée en 2022 ni se substituer à une analyse détaillée du compte locatif ;rappelle que la SCI 65 PVC conserve la faculté, si elle l’estime opportun, de saisir le juge du fond pour voir trancher les difficultés comptables, ce qui confirme que la voie du référé est inadaptée ;déboute en conséquence la SCI 65 PVC de sa demande de provision et de toutes demandes subséquentes ;constate que le montant de la provision demandé est égal au montant de la prétendue dette ;dise que les impayés récents, postérieurs au commandement du 23 décembre 2024 et non visés dans l’assignation, sont étrangers à la présente instance, en application des articles 4 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, et ne peuvent fonder ni la clause résolutoire, ni une expulsion, ni une indemnité d’occupation ;dise que les conditions du référé ne sont pas réunies et débouter la SCI 65 PVC de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire :

constate l’absence de tout décompte clair, ventilation précise ou justification comptable des sommes réclamées dans l’assignation ;constate l’absence de ventilation précise et d’identification des périodes impayées dans le commandement du 23 décembre 2024, rendant la créance matériellement incertaine ;juge que les loyers réclamés sont prescrits, notamment ceux afférents à la période antérieure au 23 décembre 2021 (si le tribunal devait considérer le commandement comme régulier et interrompant le délai de prescription) ;constate que les travaux qu’elle a réalisés ont été faits dans un contexte d’urgence manifeste après déclaration du sinistre au bailleurs, envoi de plusieurs courriers de mise en demeure au bailleur, avis de fermeture de la ddp pour manquements aux règles d’hygiène et de sécurité, absence de retour du bailleur de sorte qu’ils étaient légitimes et proportionnés et la seule possibilité pour limiter l’impact de la fermeture viciant sa jouissance des lieux ;juge que les travaux qu’elle a engagés dans un contexte d’urgence et d’inaction prolongée du bailleur constituent une exécution supplétoire légitime et ne peuvent être qualifiés de manquement contractuel ;dise que les impayés récents, s’ils étaient pris en considération, résultent d’un contexte économique indépendant de sa volonté et ne caractérisent pas une mauvaise foi de sa part ;en conséquence, fasse application de l’article 1343-5 du code civil et lui accorder des délais de paiement raisonnables ;

rejette l’ensemble des demandes de la SCI 65 PVC ;condamne la SCI 65 PVC à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamne aux entiers dépens ;précise qu’elle se réserve expressément le droit d’introduire toute action au fond en indemnisation du préjudice subi du fait de l’inexécution du bail, des pertes d’exploitation, et du coût des travaux réalisés dans l’urgence.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

Et il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la société demanderesse produit en particulier :

le contrat de bail signé les 11 et 21 avril 2006 et l’avenant du 6 décembre 2017 ; il est relevé qu’elle ne justifie pas de sa qualité de propriétaire actuelle des lieux, mais que ce fait n’est pas contesté par la société RAMI ;le commandement de payer signifié le 23 décembre 2024 ;

deux décomptes des 4 et 9 décembre 2025, faisant apparaître pour le premier une somme restant due de 68.035,48 euros et pour le second une somme restant due de 88.160,44 euros.

Sur le commandement de payer

Il convient de rappeler qu’en application des articles 112 et suivants du code de procédure civile, il peut être invoqué à titre d’exception de procédure la nullité d’un acte de procédure contenant un vice de forme, étant précisé que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En outre, la mise en demeure visant la clause résolutoire du contrat a pour objet d’alerter le locataire sur la situation d’impayé, et de lui permettre une régularisation dans le délai d’un mois, de sorte qu’elle doit comporter des précisions suffisantes sur la somme réclamée le mettant en mesure de vérifier son bien-fondé et le cas échéant la prise en compte de ses paiements.

Au cas présent, le commandement du 23 décembre 2024 comprend, pour expliquer la somme appelée de 45.849,92 euros, une facture datée du 1er décembre 2024, détaillant la somme dont le paiement est réclamé de la manière suivante :

quittance décembre 2024 : 4.398,92 euros ;solde de la dette ; 30.302,08 euros ;rappel loyer de novembre 2024 : 4.398,92 euros avec deux paiements de 500 (du 5 décembre 2024) et 1.200 euros (du 13 décembre 2024) ;rappel taxe foncière 2023 : 4.936 euros avec un paiement de 1.436 euros (du 28 février 2024) ;rappel taxe foncière 2024 : 4.950 euros.

Or ces éléments sont insuffisants pour que le locataire puisse vérifier le détail des sommes dues (à quoi correspond le solde de 30.302,08 euros ?), et si les paiements qu’il a réalisés ont été pris en compte.

Dès lors, à défaut pour la demanderesse de justifier que le locataire a été destinataire d’un commandement comportant le détail de la dette, il en résulte une contestation sérieuse portant sur la régularité de cet acte, du fait de son caractère incomplet en l’état des pièces produites.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constatation de la résiliation du contrat et de toutes celles qui en sont la conséquence.

Sur la demande de provision

La société 65 PVC sollicite le paiement d’une somme de 88.160,44 euros arrêtée au 9 décembre 2025.

Elle produit à l’appui de cette demande deux décomptes établis le 4 décembre et le 9 décembre 2025, soit à cinq jours d’intervalle, faisant mention respectivement d’une somme restant due de 68.035,48 euros et d’une somme restant due de 88.160,44 euros.

Toutefois, ces décomptes ne sont pas concordants : ainsi, et à titre d’exemple, la somme restant due au mois de décembre 2024 n’est pas identique dans ces deux décomptes, de même que le montant des paiements réalisés à cette période. Par ailleurs, dans aucun des deux décomptes il n’est possible de retrouver la somme de 45.849,92 euros réclamée dans le commandement de payer arrêtée au 1er décembre 2024.

Le juge des référés, juge de l’évidence, n’étant dès lors pas en mesure de vérifier l’état de la dette, la société 65 PVC sera déboutée de sa demande de provision.

Sur les demandes accessoires

La société 65 PVC, succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

Enfin, il est equitable, compte tenu des circonstances du litige, de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la SCI 65 PVC de toutes ses demandes ;

Condamnons la SCI 65 PVC au paiement des dépens ;

Laissons à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 JANVIER 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT