TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00665 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXBE

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 21 Novembre 2024

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [D] [B]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 21 Novembre 2024

A : DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 21 Novembre 2024

A : DMMJB,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 03 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 21 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [B], demeurant 18 avenue d’Italie – Lgt 76, 6e étage – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 2 mars 2022, l’OPHIS a donné à bail à Monsieur [D] [B] un logement situé 18, Avenue d’Italie à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), ainsi que deux parkings n° 45 et 62 situés même adresse moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 587,96 €, provision sur charges comprise.

Le 16 février 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.118,42 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [B] le 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, l’OPHIS a fait assigner Monsieur [D] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [D] [B] à lui payer les sommes suivantes

* 5.063,12 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mai 2024.

L’OPHIS maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 25 septembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8.292,58 €. Il indique que Monsieur [B] a signé plusieurs baux pour un appartement et un parking et un nouveau parking suivant un nouveau bail ainsi qu’une aire de stationnement.

L’OPHIS explique que suite à un incendie en sous-sols en février 2024, l’ensemble des locataires n’ont pas eu accès aux parkings souterrains de la résidence. Le temps de la sécurisation du site et de la décontamination, il a suspendu le quittancement des loyers et des charges des parkings car il n’avait pas la capacité de mettre à disposition un parking sécurisé ; le parking sous-terrain n° 62 en fait partie. Monsieur [D] [B] est salarié en CDI et est suivi par une assistante sociale. Un dossier de surendettement a été déposé et déclaré recevable le 4 juillet 2024. Le dossier s’oriente sur un réaménagement des dettes. Cependant une des parties a contesté le dossier de surendettement et l’OPHIS n’a pas plus de précision depuis le 31 juillet 2024. L’OPHIS maintient sa demande en résiliation sans attendre une décision concernant le dossier de surendettement.

Monsieur [D] [B], assigné à personne, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l’audience. Il ressort de celui-ci que Monsieur [B] est séparé et vit seul avec son fils de 18 ans depuis plusieurs mois. Il a un salaire mensuel d’environ 2.000,00 € en tant que conducteur de bus. Il semble qu’un dossier de surendettement ait été déposé et ait été jugé recevable en juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [D] [B] a été touché à sa personne par la citation mais ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets, ce délai n’étant pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 24 précité.

Or, l’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 16 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.118,42 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 16 avril 2024.

Monsieur [D] [B] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 25 septembre 2024 à titre de justificatif de l’arriéré locatif. Cependant, les sommes réclamées au delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance du défendeur. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant mais elle sera limitée aux demandes recevables, à savoir celles contenues dans l’assignation et dûment justifiées soit 5.063,12 €, que Monsieur [D] [B] sera condamné à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [D] [B] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, soit la somme mensuelle de 655,76 €.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Monsieur [D] [B], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 250,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 mars 2022 entre l’OPHIS et Monsieur [D] [B] à compter du 16 avril 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [D] [B] ainsi que tout occupant de son chef, du logement et des deux parkings n° 42 et 62 sis 18, Avenue d’Italie à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [D] [B] à payer à l’OPHIS la somme de 5.063,12 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’ avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉCLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de l’OPHIS au titre de l’arriéré locatif,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [D] [B] à la somme mensuelle de 655,76 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [D] [B] à payer à l’OPHIS la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 16 février 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection