TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00023 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVCR

NAC : 5AA 0A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 31 Octobre 2024

Madame [F] [B]

Rep/assistant : SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

C /

Monsieur [M] [P]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 31 Octobre 2024

A : SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Monsieur [M] [P]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 26 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 31 Octobre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [F] [B], demeurant 10 rue des Batignolles, 63360 GERZAT

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Anne-laure GAY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [P], demeurant 27 rue Elie Jaloustre, 2ème étage, 63360 GERZAT

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 septembre 2021, [F] [B] a donné à bail à [M] [P] un logement meublé situé 27 Rue Elie Jaloustre à Gerzat, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430 euros, provision sur charges comprise.

Le 6 février 2024, la bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1635,56 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [M] [P] le 8 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, [F] [B] a fait assigner [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner [M] [P] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 3012,23 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024,

* 458,89 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 mai 2024.

Lors de l’audience, [F] [B] maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 23 septembre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4812,81 euros.

[M] [P], quant à lui, demande au Juge des Contentieux de la Protection de lui accorder des délais de paiement et de suspendre la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

[F] [B] a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [M] [P].

[M] [P] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[M] [P] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 834 du Code de Procédure Civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit inséré au contrat de bail.

Or, [F] [B] justifie avoir régulièrement signifié le 6 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1635,56 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 6 avril 2024.

[M] [P] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, [F] [B], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [M] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef. A cet égard, il y a lieu de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par [F] [B] que [M] [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

[F] [B] produit un décompte arrêté au 23 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4812,81 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [F] [B] est établie tant dans son principe que dans son montant. [M] [P] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par [F] [B] que [M] [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionné à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 8 février 2024 sur les sommes dues à cette date soit 1635,56 euros et à compter du présent jugement pour le surplus

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

[M] [P] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par [F] [B], soit la somme de 458,89 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

[M] [P], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 24 septembre 2021 entre [F] [B] et [M] [P] à compter du 6 avril 2024,

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de [M] [P] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 27 Rue Elie Jaloustre à Gerzat, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS [M] [P] à payer à [F] [B] la somme provisionnelle de 4 812,81 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 sur la somme de 1635,56 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [M] [P] à la somme mensuelle de 458,89 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNONS à verser à [F] [B] à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNONS [M] [P] à payer à [F] [B] la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 6 février 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l’ordonnance a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection