TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00515 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVLX

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 12 Décembre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Rep/assistant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

C /

Madame [B] [F]

Monsieur [J] [N]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 12 Décembre 2024

A :M^e Evelyne BELLUN,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 12 Décembre 2024

A :M^e Evelyne BELLUN,

Madame [B] [F],

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier lors des débats et de Sameh BENHAMOUDA, Greffier lors du prononcé ;

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 12 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Evelyne BELLUN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [B] [F], demeurant 6 impasse des Bleuets – Longues – 63270 VIC-LE-COMTE

comparante en personne

Monsieur [J] [N], demeurant 6 impasse des Bleuets – Longues – 63270 VIC-LE-COMTE

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 16 mai 2022, la SCI JMF a donné à bail à [J] [N] et [B] [F] un logement situé 6 Impasse des Bleuets – La Plaine de Longues à Vic-le-Comte, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 895 euros.

Suivant quittance subrogative en date du 12 juillet 2023, le bailleur a reconnu avoir perçu la somme de 3663,86 euros de la part de la SAS Action Logement Services (caution).

Le 16 août 2023, la caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3663,86 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [J] [N] et [B] [F] le 17 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, a fait assigner [J] [N] et [B] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois ou, à défaut, de prononcer la résiliation du bail pour inexécution contractuelle

— ordonner l’expulsion de [J] [N] et [B] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement [J] [N] et [B] [F] à lui payer les sommes suivantes :

* 4367,50 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 juin 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2024.

Lors de l’audience, la SAS Action Logement Services maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’une quittance subrogative du 7 octobre 2024 et d’un décompte arrêté au 16 octobre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7243,72 euros.

[B] [F] demande au Juge des Contentieux de la Protection de lui accorder des délais de paiement et de suspendre la clause résolutoire. En outre, elle affirme qu’elle a repris le paiement du loyer et propose d’effectuer des versements mensuels de 200 euros pour s’acquitter de l’arriéré locatif.

[J] [N], quant à lui, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La SAS Action Logement Services a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [J] [N] et [B] [F].

[B] [F] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la Commission de Surendettement des Particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

[J] [N] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, produit une quittance subrogative du 7 octobre 2024 et un décompte arrêté au 16 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 7243,72 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, est établie tant dans son principe que dans son montant. [J] [N] et [B] [F] seront donc condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 16 août 2023 sur les sommes dues à cette date soit 3663,86 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, justifie avoir régulièrement signifié le 16 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3663,86 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 16 octobre 2023.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il apparait que [J] [N] et [B] [F] ont repris le paiement du loyer et que la proposition de [B] [F] apparait raisonnable en ce qu’elle permet notamment un apurement pratiquement intégral de la dette locative (reliquat de 43,72 euros) dans le délai légal de trente-six mois.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à [J] [N] et [B] [F] selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que les locataires devront s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

En outre, dans cette hypothèse, [J] [N] et [B] [F] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [J] [N] et [B] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, en l’occurrence la somme mensuelle de 958,74 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis. Cette indemnité sera due solidairement par [J] [N] et [B] [F] en application des stipulations du bail.

Sur les autres demandes

[J] [N] et [B] [F], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 200 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 16 mai 2022 entre [J] [N], [B] [F] et la SCI JMF concernant le logement à usage d’habitation situé 6 Impasse des Bleuets – La Plaine de Longues à Vic-le-Comte, à la date du 16 octobre 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE [J] [N] et [B] [F] à payer solidairement à la SAS Action Logement Services la somme de 7243,72 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023 sur la somme de 3663,86 euros et à compter du présent jugement pour le surplus

AUTORISE [J] [N] et [B] [F] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 200 euros et DIT qu’à la trente-sixième et dernière échéance [J] [N] et [B] [F] s’acquitteront du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le quinzième jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 7243,72 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 16 octobre 2023 et [J] [N] et [B] [F] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [J] [N] et [B] [F] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 6 Impasse des Bleuets – La Plaine de Longues à Vic-le-Comte, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par [J] [N] et [B] [F] à la somme mensuelle de 958,74 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à la SAS Action Logement Services ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis et sous réserve de la production par cette dernière d’une quittance subrogative attestant du paiement de l’indemnité d’occupation au bailleur pour le compte du locataire,

*CONDAMNE in solidum [J] [N] et [B] [F] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 16 août 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection