CG/MLP

Jugement N°

du 1er JUILLET 2025

Chambre 6

N° RG 25/00406 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KCG2

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4]

c/

[L] [Y]

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copie électronique :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies :

— M. [L] [Y]

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4] sise [Adresse 4], représenté par son syndic enexercice le CABINET CHARPY à enseigne THERMALE DE GESTION

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [L] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [Y] est copropriétaire d’un lot au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 6].

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par monsieur [Y] aux échéances convenues en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée.

Par acte du 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le CABINET CHARPY à enseigne « THERMALE DE GESTION », a fait assigner en procédure accélérée au fond monsieur [L] [Y] aux fins suivantes :

— Condamner monsieur [L] [Y] à payer et porter au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 10.953,95 € au titre des charges et frais impayés arrêtés au 27 février 2025,

— Juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, dont la somme de 72 € TTC,

— Condamner Monsieur [L] [Y] à payer et porter au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner le même aux entiers dépens, outre intérêts à compter de la mise en demeure.

A l’audience du 10 juin 2025, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 6] a repris le contenu de son assignation.

Monsieur [Y] n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Cass., avis, 12 déc. 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’Assemblée Générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la Présidente du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et frais impayés arrêtés au 27 février 2025, pour un montant total de 10.953,95 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— Un relevé de propriété,

— Un contrat de syndic,

— Des procès-verbaux d’assemblée générale,

— Des appels de fonds,

— Une mise en demeure notifiée le 27 septembre 2024,

— Un décompte actualisé au 28 février 2025,

— Des documents de synthèse des comptes de l’exercice 2023.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 28 février 2025 justifie d’un solde débiteur de la somme de 8.640,52 € au 27 septembre 2024, date de la mise en demeure, et de la somme de 11.351,46 € au 28 février 2025.

Cependant, ledit décompte, qui remonte au 12 janvier 2021, fait apparaître de nombreux « frais contentieux » entre 2021 et 2022, ainsi que la mention de frais de dépens et le nom d’un cabinet d’avocats le 12 janvier 2021 d’un montant de 623,00 €, la mention « Me [S] – SIGNIF JUGEMENT APPEL 1 » le 23 mars 2022 pour un montant de 72,53 € et la mention « Me [S] signification jugement » le 28 juin 2022 pour un montant de 72,53 €.

Or, le demandeur ne fournit aucune explication sur ces éléments dans ses écritures et se contente d’indiquer que monsieur [Y] s’abstient d’acquitter les charges approuvées par l’assemblée générale de la copropriété « depuis plusieurs mois ».

Il n’est donc pas possible en l’état de déterminer si monsieur [Y] a déjà été condamné pour absence de paiement de ses charges de copropriété, et, le cas échéant, à quelle somme il a été condamné et si cette somme a été déduite de celle sollicitée au titre de la présente demande.

La mise en demeure notifiée à monsieur [Y], qui vise une dette de 8.640,52 €, ne permet pas davantage de justifier du montant de cette dette puisqu’elle ne fournit aucun détail sur la nature et le montant des provisions réclamées.

A cet égard, il sera rappelé que la Cour de cassation a retenu, dans un avis du 12 décembre 2024, que la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter le demandeur à fournir toutes explications sur ces éléments, notamment sur la référence à un précédent jugement dans le décompte fourni, et, le cas échéant, les condamnations en résultant, en précisant à quelle période correspondent les sommes réclamées et en justifiant leur nature et montant eu égard à la décision déjà rendue le cas échéant.

Toutes les demandes, ainsi que les dépens, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE LA RÉOUVERTURE DES DEBATS,

INVITE le demandeur à fournir toutes explications sur les éléments soulevés, notamment sur la référence à un précédent jugement dans le décompte fourni, et, le cas échéant, les condamnations en résultant, en précisant à quelle période correspondent les sommes réclamées et en justifiant leur nature et montant eu égard à la décision déjà rendue le cas échéant,

RENVOIE l’affaire à l’audience du mardi 16 septembre 2025 à 10 h 30 en salle A du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand,

DIT que la notification de la présente décision par greffe vaudra convocation à l’audience,

RESERVE toutes les demandes, ainsi que les dépens.

La Greffière, La Présidente,