MINUTE N° : 25/

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00129 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DOTK

NATURE AFFAIRE : 30Z/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.A.R.L. B&S C/ S.C.I. LA SEVENNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES

la SELARL URBAN CONSEIL

Délivrées le

DEMANDERESSE

S.A.R.L. B&S, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 840 714 448, dont le siège social est sis 42 COURS DE VERDUN – 38200 VIENNE

représentée par Maître Erick ZENOU de la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

S.C.I. LA SEVENNE, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 390 311 942, dont le siège social est sis 100 RUE DES THUYAS – 38200 VIENNE

représentée par Maître Sébastien BOURILLON de la SELARL URBAN CONSEIL, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant, et Maître Florence DAVID de la SELARL URBAN CONSEIL, avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant

Débats tenus à l’audience du 04 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Septembre 2025

Ordonnance rendue le 25 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 20 juillet 2010, la société LA SEVENNE a donné à bail commercial à Monsieur [A] [H] des locaux situés 42 Cours de Verdun à Vienne (38200), avec pour destination exclusive l’activité de “café, bar, journaux, loto et gérance d’un débit de tabacs, brasserie, bimbeloterie, travaux, photos, jeux légaux”, pour une durée de neuf ans à compter du 16 juillet 2010, moyennant un loyer annuel hors taxes de 8 186,40 euros, outre les charges locatives et taxes foncières.

Suivant acte authentique du 15 octobre 2015, Monsieur [A] [H] a cédé son fonds de commerce et son droit au bail des locaux dans lesquels est exploité ledit fonds à Madame [B] [G].

Par acte sous seing privé du 6 juillet 2018, Madame [B] [G] a cédé son fonds de commerce et son droit au bail des locaux dans lesquels est exploité ledit fonds à la société JCS.

Le bail a été renouvelé entre les parties pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 16 juillet 2019.

La bailleresse a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, à la société B&S, venant aux droits de la société JCS.

C’est dans ce contexte que la société B&S a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 16 mai 2025, la société LA SEVENNE devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 10 juillet 2025 et 4 septembre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société B&S demande au juge des référés de :

A titre principal,

— anéantir le commandement du 17 avril 2025 et écarter l’application de la clause résolutoire visée dans ledit commandement,

A titre secondaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du commandement du 17 avril 2025,

En tout état de cause,

— condamner la société LA SEVENNE au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que le commandement litigieux ne recense pas les manquements reprochés, lesquels ne sont pas mentionnés dans la clause résolutoire stipulée au bail. Elle relève que les activités incriminées ne sont pas contraires aux activités de brasserie et de bimbeloterie. Estimant que l’expulsion entraînerait le dépôt de bilan, elle rappelle que le juge des référés est compétent pour suspendre les effets de la clause résolutoire face à une situation d’urgence.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société LA SEVENNE demande au juge des référés de :

A titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé,

A titre subsidiaire,

— rejeter les demandes de la société B&S,

En tout état de cause,

— la condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait valoir que la société preneuse organise des activités en méconnaissance de la destination contractuelle des lieux et occasionne des nuisances au voisinage. Elle affirme que le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande principale :

Au cas présent, la société B&S demande, à titre principal, d’anéantir le commandement du 17 avril 2025 et d’écarter l’application de la clause résolutoire visée dans ledit commandement.

Il doit être rappelé que le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer l’annulation d’un commandement visant la clause résolutoire, et peut seulement constater l’existence de contestations sérieuses quant à la régularité de ce commandement.

Tout au plus, un moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse sur la validité d’un commandement constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande principale.

— Sur la demande subsidiaire :

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

En l’espèce, la société B&S sollicite, à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire du commandement du 17 avril 2025.

Il apparaît que le bail commercial du 20 juillet 2010 mentionne au paragraphe “Destination des lieux loués”, page 2, que “les locaux faisant l’objet du présent bail devront être consacrés par le “Preneur” à l’exploitation de son activité de CAFE, BAR, JOURNAUX, LOTO ET GERANCE D’UN DEBIT DE TABACS, BRASSERIE, BIMBELOTERIE, TRAVAUX PHOTOS, Jeux légaux à l’exclusion de tout autre même temporairement.

Toutefois, le “Preneur” peut adjoindre des activités connexes ou complémentaires dans les conditions prévues par l’article L 145-47 du Code de commerce ou être autorisé à exercer des activités différentes dans les cas prévus par l’article L 145-48 du même Code”.

Au paragraphe “Jouissance des lieux”, il est stipulé, page 4, que “le “Preneur” devra jouir des lieux en bon père de famille, se conformer aux dispositions du règlement de copropriété, du règlement intérieur de l’immeuble et ne rien faire qui puisse en troubler la tranquillité ni apporter un trouble de jouissance quelconque ou de nuisances aux autres occupants. Notamment, il devra faire toutes précautions pour éviter tous bruits et odeurs et l’introduction d’animaux nuisibles, se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, et veiller à toutes les règles de l’hygiène et de la salubrité”.

Enfin, il est prévu, page 8, une clause résolutoire ainsi rédigée : “Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le “Preneur” de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le “Bailleur”, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au “Preneur” de régulariser sa situation et contenant déclaration par le “Bailleur” d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation”.

Par exploit de commissaire de justice du 17 avril 2025, la société LA SEVENNE a fait commandement à la société B&S d’avoir à cesser d’occuper les locaux donnés à bail dans une mesure contraire à la destination contractuelle des lieux, de troubler la tranquillité de l’immeuble et de générer des nuisances aux autres occupants de l’immeuble et de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.

La mise en œuvre de la clause résolutoire nécessite que les obligations auxquelles le preneur doit se conformer dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement soient clairement identifiées et qu’elles correspondent à celles qui sont visées par la clause résolutoire.

Il ressort des pièces produites aux débats que la société B&S, qui exerce sous l’enseigne “Le Bar de la Pyramide”, organise dans ses locaux des activités en méconnaissance de la destination contractuelle des lieux et occasionne des nuisances au voisinage.

En effet, le commissaire de justice, dans son constat dressé le 7 février 2025, a relevé que les pages “Facebook” du Bar de la Pyramide et de sa dirigeante, Madame [D] [C], comporte des publications mentionnant notamment l’organisation de soirées musicales et de ventes de vêtements et accessoires. Quant aux différentes déclarations de main courante, déposées par le voisinage de la société locataire, elles évoquent des nuisances sonores nocturnes générées par les activités de l’établissement ainsi que des difficultés avec sa gérance.

Ainsi, et contrairement à ce que soutient la demanderesse, ces seuls éléments sont, par eux-mêmes, suffisants pour établir l’existence des nuisances alléguées.

Si la clause résolutoire stipulée au bail vise à sanctionner effectivement des manquements autres que le seul défaut de paiement du loyer et ses accessoires, il ne peut s’agir que de ceux en infraction avec les stipulations figurant dans le paragraphe consacré aux “charges et conditions” érigées en obligations.

Dans la mesure où la bailleresse, de son côté, ne demande pas l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, la demande de suspension de ses effets, présentée par la société B&S, n’a pas lieu d’être en l’état.

Il sera donc considéré n’y avoir lieu à référé sur cette demande subsidiaire.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

A la lumière de ce qui précède, il y a lieu de laisser à la société demanderesse la charge des dépens de la présente instance en référé.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

DÉBOUTONS la société B&S de ses demandes principale et subsidiaire,

LAISSONS en l’état du présent référé les dépens à la charge de la société B&S,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 25 septembre 2025,

La Greffière La Présidente