COUR D’APPEL DE [Localité 6]

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N° RG 23/03029 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OL6L

Pôle Civil section 2

Date : 27 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [F] [A]

née le 06 Novembre 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien VIDAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [V] [L]

née le 25 Septembre 1951 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alain PORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE GAL et Madame Cécilia FINA-ARSON , juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Magali ESTEVE, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE GAL, ayant participé aux débats et au délibéré

assistées de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffière, lors du prononcé

DEBATS : en audience publique du 10 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 23 septembre 2025 et prorogée au 27 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Novembre 2025

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant compromis de vente signé le 13 décembre 2022, Mme [F] [A] a consenti la vente d’un appartement situé [Adresse 8] au [Adresse 1] au profit de Mme [V] [L] pour un prix de 370 000 euros sous conditions suspensives et au rang des clauses contractuelles était stipulée une clause pénale à hauteur de 37 000 euros.

La signature de l’acte authentique de vente était prévue au plus tard le 20 avril 2023 : à date, Mme [V] [L] a refusé de signer l’acte authentique de vente.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023, Mme [F] [A] a fait assigner Mme [V] [L] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment de sa condamnation au paiement de la clause pénale.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2025, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, Mme [F] [A] demande la condamnation de Mme [V] [L] à lui payer les sommes de :

-37000 euros au titre de la pénalité forfaitaire du fait de son refus de régulariser l’acte authentique de cession des biens immobiliers visés par le compromis du 13 décembre 2022

—  90 000 euros de dommages et intérêts correspondant à la différence entre le prix promis par Mme [V] [L] et le prix de vente auquel elle été contrainte de vendre l’appartement, somme portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2023,

—  37000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence dolosive,

—  7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées aux sommes auxquelles elle sera condamnée et laissées entièrement à sa charge, -dépens recouvrés par Maîte Sébastien Vidal, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile-.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2025 au visa des articles 1124, 1130, 1137, 1178 du code civil et ayant réclamé que soit écarté l’application de l’exécution provisoire s’il était fait droit aux prétentions de la demanderesse, Mme [V] [L] a sollicité du tribunal

∘ à titre principal, en raison du dol par dissimulation d’un sinistre construction par inondation survenu en mai/juin 2022, ayant fait l’objet de notamment trois courriers recommandés du Conseil syndical au constructeur, dont deux avant signature du compromis -restés sans réponse-, d’une demande de déclaration de sinistre DO, et d’un mail de Mme [A] au syndic en juin 2022, sinistre ayant provoqué une panne d’ascenseur pendant trois semaines, suite à la submersion de la fosse technique de cet équipement, des risques sur la structure du bâtiment, des risques procéduraux, coûts, et désagréments en cas de travaux d’ampleur, d’annuler la vente en raison de ce dol et en conséquence de l’annulation de la vente et des préjudices liés au dol commis par la venderesse, de lui ordonner la restitution de la somme de 5 000 euros au titre du séquestre, sur signification de la décision à intervenir, auprès de l’étude de notaire, Maître [D] et de condamner Mme [F] [A] à lui payer en application de l’article 1231-1 du code civil les sommes de

-23 625 euros à titre de dommages et intérêts, au vu du préjudice matériel justifié par perte de loyer, du 15 mai 2023 au 28 mars 2025, réserve étant faite du préjudice matériel spécifique lié à la saisie conservatoire injustifiée relevant de la compétence du juge de l’exécution,

—  30 000 au titre du préjudice moral justifié,

—  7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

∘ à titre subsidiaire au visa de l’article 1235-1 du code civil, elle réclame du tribunal la réduction de la clause pénale à l’euro symbolique et donner acte du versement d’une somme de 5000 euros en séquestre, et vu les éléments qui selon elle démontrent que la requérante a volontairement remis l’appartement à la vente à moindre prix, en raison du sinistre dissimulé, de la débouter de sa demande en indemnisation, en sus de la clause pénale, et de toutes autres demandes, de dire infondée et illicite la demande au titre de l’astreinte avec un point de départ antérieur à la décision de justice et même antérieur à l’assignation.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par Mme [F] [A] et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par Mme [V] [L].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025 avec une audience de plaidoirie prévue le 10 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025 et prorogée au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales en paiement de la pénalité stipulée au compromis de vente et de dommages et intérêts

Selon l’article 1101 du code civil, “Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.”

Au soutien de ses prétentions, Mme [F] [A] a rappelé les éléments suivants :

— le compromis de vente de l’appartement concerné stipule que dans le cas où l’une des parties viendrait refuser de signer l’acte authentique […] elle serait contrainte par tous par tous les moyens […] et devra en outre payer à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de 37 000 euros,

— Mme [V] [L] a refusé de signer l’acte en invoquant des arguments fallacieux quant à des informations essentielles qui lui auraient été cachées avant qu’elle n’accepte de signer compromis, soit précisément que l’appartement objet du contrat est situé au sixième étage alors que les ascenseurs peuvent tomber en panne et qu’il y a eu des infiltrations dans les parties communes en sous-sol qui ne lui auraient pas été signalées,

— la défenderesse est en pleine possession de ses moyens intellectuels, elle a remarqué la situation de l’appartement objet du compromis au sixième étage et n’ignore rien du fait que les ascenseurs puissent tomber en panne, que cela fait partie des aléas de telles installations, ce qu’elle ne peut pas ignorer alors qu’elle vit dans un immeuble en copropriété et gère une SCI qui détient un appartement dans un autre immeuble collectif et qu’elle a également finalement acquis un appartement dans les étages d’un immeuble avec ascenseur,

— l’attestation de l’agent immobilier ayant alerté la défenderesse que les infiltrations sous-sol dans les parties communes étaient effectivement intervenues, – ses pièces 4, 5 et 6-, qu’au final, toutes les réponses requises par Mme [V] [L] lui ont permis de signer le compromis de vente le 13 décembre 2022, auquel vous vous vous vous sont annexés au compromis de vente le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juillet 2020 qui mentionne l’existence de pompe de relevage destiné à pallier au risque d’inondation et l’infiltration – sa pièce 7- et un diagnostic technique faisant état du risque d’inondation et de remonter de nappe phréatique – sa pièce 8-, que l’expert mandaté suite aux infiltrations a confirmé que ces dernières étaient bénignes et ne menaçaient pas la solidarité de l’ouvrage.

En réponse, au visa des dispositions de l’article 1137 du code civil, “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”, Mme [V] [L] réclame le débouté de Mme [F] [A] faisant valoir notamment les arguments suivants :

— aux termes du compromis de vente ayant abouti à la vente effective de l’appartement concerné à M. [G] [E], le sinistre dissimulé par la requérante est cette fois bien détaillé ce qui établit la mauvaise foi de Mme [A],

— les informations essentielles ne lui ont jamais été données avant la signature du compromis soient notamment la survenance d’inondation importante au sous-sol au point de noyer la fosse technique de l’ascenseur et de générer une panne de cet équipement qui a duré plusieurs semaines, une durée considérable dans une résidence aussi récente.

Sur ce, il ressort des éléments produits aux débats que Mme [V] [L], alors âgée en 2022 de plus de 70 ans, n’a toutefois pas refusé de signer l’acte parce qu’elle aurait pris conscience de la situation de l’appartement au sixième étage d’un immeuble et que “les ascenseurs peuvent tomber en panne”, en raison du “fait que les ascenseurs puissent tomber en panne” ce qui “fait partie des aléas de telles installations, ce qu’elle ne peut pas ignorer alors qu’elle vit dans un immeuble en copropriété et gère une SCI qui détient un appartement dans un autre immeuble collectif […]” comme le conclut la demanderesse, ou encore parce qu’il y a eu des “infiltrations suite à des fortes pluies” -page 9 des conclusions de Mme [F] [A].

Il doit être en effet observé au travers de la pièce 4 de cette dernière -le courriel écrit pour les besoins de la cause par l’agent immobilier M. [K] Julien- une mauvaise foi quant à la réalité des informations transmises à la défenderesse : le courriel sous-évalue considérablement le sinistre survenu en mai/juin 2022 en évoquant « plusieurs visites du logement et des parkings », avoir fourni “toutes les explications (pompe de relevage défectueuse dans le parking de TAM, panne sur une des pompes de notre copropriété,) et lui avons indiqué que tout cela était en cours de réparation”, qu’ “elle a pu également constater avec moi lors de la visite des sous-sols que l’eau s’évacuait dans les rigoles […]”.

Il ne s’agissait pas de renseigner Mme [V] [L] sur les carences de la “pompe de relevage de la TAM” et encore moins de lui faire observer l’écoulement de l’eau par les rigoles aux sous-sols.

Mais de communiquer des informations exactes à l’acquéreur avant la date du 20 avril 2023 quant à la nature et l’ampleur de la panne d’ascenseur survenue le 9 juin 2022, ayant duré trois semaines, au motif d’un sinistre, et non d’une “simple panne” d’ascenseur, en raison de l’inondation de la fosse technique des éléments essentiels au fonctionnement de cet équipement.

Aucun élément au compromis de vente de décembre 2022 ne tend à envisager l’émission du courrier du 9 février 2023 du conseil syndical de la résidence – pièce 3 de la défenderesse- aux termes duquel il est écrit en gras “depuis plus de six mois les infiltrations au niveau -2 du parking (voir photos ci-dessous) nous inquiètent et FDI promotion, le constructeur, n’agit pas assez, reste sourd à nos demandes d’une expertise sérieuse; […]”, lesdites photos en noir et blanc illustrant de surcroît qu’il ne s’agit pas d’un simple filet d’eau s’écoulant par des rigoles.

Il n’a pas non plus été joint au compromis de vente des éléments certains concernant les infiltrations des sous-sols ayant pourtant un lien direct avec la mise hors service automatique de l’ascenseur au motif de l’inondation de sa fosse technique ; alors que ce sinistre, survenu six mois auparavant le compromis de vente, a abouti à la déclaration dommages ouvrage à la demande de la copropriété début 2023. Cet élément n’a été communiqué à la défenderesse qu’à compter du 16 mars 2023, soit un mois avant la date prévue de la signature de la vente.

La pièce 4 de Mme [V] [L] reprenant le courriel du 16 mars 2023 du conseil syndical détaille en outre que durant l’expertise immobilière à venir aucun moyen ne pouvait être mis en œuvre pour éviter le sinistre -l’inondation la fosse technique de l’ascenseur et son arrêt systématique-, puisqu’il était impossible d’effectuer des travaux tels qu’un cuvelage sur les parties du sous-sol concernées et que “colmater” les infiltrations sans avoir réalisé une étude complète fait courir le risque de ne pas appliquer des solutions durables.Au vu de ce qui précède, la preuve de la réticence dolosive de Mme [F] [A] est rapportée, elle a manqué à son devoir général de loyauté envers son cocontractant en l’absence d’information déterminante dispensée à Mme [V] [L] quant à la gravité du sinistre survenu en juin 2022 et son impact à la fois sur la sécurité des équipements de l’ascenseur et la durée de leur mise hors-service, et ce alors même que la défenderesse avait pourtant réclamé des clarifications sur “les risques d’inondation au deuxième sous-sol, sur l’existence d’un système de relevage ou de pompage, si les sous-sols ont été déjà inondés lors de quelques violents épisodes qui ont eu lieu” en 2022 -pièce 6 de la requérante-.

Mme [F] [A] est déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles

Il n’y a pas lieu de prononcer l’annulation de la vente qui n’a pas été finalisée.

Au visa de l’article 1178 du code civil qui prescrit “Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.”, Mme [V] [L] a sollicité du tribunal l’indemnisation par Mme [F] [A] les conséquences du dol.

Il doit être fait droit à la demande en restitution du montant versé à titre de séquestre par la défenderesse soit la somme de 5000 euros.

Mme [V] [L] a sollicité la réparation de son préjudice matériel à hauteur de 23 625 euros au titre des loyers versés à compter de la date de son aménagement prévu au sein de la résidence 123 jusqu’à la date de l’achat de son appartement au sein de la résidence [Adresse 5], soit du 15 mai 2023 au 28 mars 2025, soit une durée de 22,5 mois pour un loyer mensuel de 1050 euros.

Mme [F] [A] n’a pas estimé devoir répondre sur ce chef de demande.

En application du principe de la réparation intégrale du préjudice matériel subi, Mme [F] [A] est condamnée à payer à Mme [V] [L] la somme de 23 625 euros au titre des loyers payés par la défenderesse.

Mme [V] [L] a réclamé le paiement de la somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice moral et verse au soutien de sa prétention notamment sa pièce 18, une pièce médicale émise par le Docteur [C] [N] qui atteste avoir constaté un état dépressif secondaire au procès et aux saisines conservatoires qu’elle lui a relatées.

Mme [F] [A] n’a pas non plus estimé devoir conclure sur ce point : elle sera condamnée à réparer ce chef de préjudice par la somme plus justement évaluée de 5000 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner Mme [F] [A], succombant, aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [F] [A] à payer à Mme [V] [L] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit : il est à noter que Mme [F] [A] n’a pas davantage conclu sur ce point, enfin, l’exécution provisoire ne sera pas écartée en ce que Mme [F] [A] a été déboutée de l’ensemble de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à annulation de la vente,

DÉBOUTE Mme [F] [A] de sa demande en paiement de la pénalité forfaitaire,

DÉBOUTE Mme [F] [A] de ses demandes de dommages et intérêts,

INVITE l’étude de notaires de Maître [I] à restituer à Mme [V] [L] la somme de 5000 euros versés par ses soins au titre du séquestre,

CONDAMNE Mme [F] [A] à payer à Mme [V] [L] 23 625 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

CONDAMNE Mme [F] [A] à payer à Mme [V] [L] 5000 euros en réparation de son préjudice moral,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

CONDAMNE Mme [F] [A] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Mme [F] [A] à payer à Mme [V] [L] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 27 novembre 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Françoise CHAZAL Florence LE GAL