RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00743 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2AL

MINUTE N° : 26/00850

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

c/

[N] [R]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Madame [N] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roger LEMONNIER

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 27 AVRIL 2026 ;

Sous la Présidence de Rozenn LEBOURDAIS LEFER, Magistrate à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Pontoise déléguée au Tribunal de proximité de Gonesse, assistée de Nicoleta JORNEA, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 23 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Françoise CALANDRE-EHANNO subsituant M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de Paris,

DEMANDEUR

ET

Madame [N] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

DÉFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu le 19 septembre 2023, avec prise d’effet le 21 septembre 2023, la SCI JRS a donné à bail à Madame [N] [R] des locaux à usage d’habitation de type F2 situés au [Adresse 3] à SARCELLES (95200) pour une durée de 3 ans tacitement reconductible, moyennant un loyer mensuel initial en principal de 700 euros et une provision de charges de 70 euros, payable d’avance au plus tard le 5 de chaque mois.

Pour la prise à bail du logement et dans le cadre du dispositif VISALE, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, s’est portée caution de Madame [N] [R] au profit de la bailleresse pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et le montant des sommes dues par Madame [N] [R] lui a été réglé par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

Le 4 mars 2025, un commandement de payer la somme en principal de 3.235 euros, visant et reproduisant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré à Madame [N] [R] à la requête de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [N] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse à l’audience du 23 mars 2026 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à lui verser la somme 4.069 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 sur la somme de 3.235 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant contractuel du loyer et charges à compter de la date de résiliation du bail, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner la locataire à lui verser 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

En demande, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, ne s’opposant toutefois pas à l’octroi de délai de paiement de l’arriéré locatif suspensif des effets de la clause résolutoire du bail, le paiement des loyers et charges courants ayant repris avant l’audience.

En défense, Madame [N] [R], a reconnu le montant de la dette subrogative et sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail afin de s’en libérer et demeurer dans les lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

1. A titre liminaire, sur la subrogation de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits et actions du bailleur

Aux termes de l’article 2309 du code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En vertu des dispositions combinées de ce texte et des articles 1346 et suivants du code civil, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de location à l’encontre du locataire défaillant; la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut dès lors s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers comme d’une action en prononcé de la résiliation judiciaire du bail ou de constat de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES qui justifie avoir payé la dette de loyers de la locataire par la production des quittances subrogatives, est fondée, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la bailleresse, à agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

2. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Val d’Oise le 7 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signifié le commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Val d’Oise, le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

3. Sur la demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation

L’article 24 de la loi d’ordre public n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, tel que modifié par la loi n°2023-668 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur produit le contrat de location en date du 19 septembre 2023 qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la défenderesse n’a pas réglé sa dette locative dans le délai imparti suivant le commandement de payer signifié le 4 mars 2025, reprenant les dispositions contractuelles et légales susmentionnées.

Il y a lieu dès lors de relever que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025, et de constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter du 16 avril 2025.

La défenderesse étant occupante sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, il convient de fixer une indemnité d’occupation des lieux, en réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 16 avril 2025, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

4. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte de la créance arrêté au 13 février 2026 et une quittance subrogative émise le 14 avril 2025 qui démontrent que Madame [N] [R] reste lui devoir à la date de l’audience la somme de 4.069 euros, expurgée des frais de contentieux, au titre des sommes versées à la bailleresse au titre de la garantie de loyer terme d’avril 2025 inclus.

La défenderesse n’a pas contesté à l’audience le montant de la créance, telle que sollicité selon les termes de l’assignation introductive d’instance.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4.069 euros au titre des loyers et charges versés au titre de la garantie de loyer suivant décompte arrêté au 13 février 2026, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 sur la somme de 3.235 euros et à compter du 6 août 2025 pour le surplus.

5. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil.

Pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, sans affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif établi par le gestionnaire du bailleur en date du 20 mars 2026 versé aux débats que la défenderesse a régulièrement repris le paiement du loyer courant à compter de mai 2025 et justifie d’une situation personnelle et financière compatible au maintien dans les lieux, le demandeur n’y étant au demeurant pas opposé.

Il conviendra donc d’octroyer des délais de paiement de la dette locative subrogée suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail et d’autoriser la défenderesse à se libérer de sa dette en 35 mensualités de 115 euros et une 36ème mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts, en sus du paiement du loyer courant.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant par ailleurs régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué. En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, la clause résolutoire reprenant pleinement ses effets.

En ce cas, la défenderesse étant occupant sans droit ni titre des lieux loués du fait de la résiliation du bail et à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef pourra donc être mise en œuvre selon les modalités prévues au dispositif.

De plus, l’indemnité d’occupation provisionnelle telle que définie ci-avant due par la défenderesse au demandeur s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

6. Sur les demandes accessoires

Madame [N] [R], succombant à l’instance supportera la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la charge de ses frais non compris dans les dépens. Madame [N] [R] sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE recevables et bien fondées les demandes formées par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 19 septembre 2023, avec prise d’effet le 21 septembre 2023, par la SCI JRS, bailleur, à Madame [N] [R], preneur, sur le logement situé au [Adresse 3] à SARCELLES (95200), par acquisition de la clause résolutoire du bail pour impayés de loyers et charges à compter du 16 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [R] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.069 euros au titre des quittances subrogatives impayées arrêtées au terme d’avril 2025 inclus selon décomptes produits, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025 sur la somme de 3.235 euros et à compter du 6 août 2025 pour le surplus ;

CONSTATE par ailleurs la reprise de paiement régulier des loyers et charges à compter du terme de mai 2025 ;

AUTORISE en conséquence Madame [N] [R] à se libérer de sa dette locative en 35 versements mensuels de 115 euros et un 36ème versement soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier accordé, et la continuation du contrat de bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets ;

EN CE CAS,

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [R] de libérer volontairement le logement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par commissaire de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;CONDAMNE Madame [N] [R] en cas de résiliation effective du contrat de bail dudit logement à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux, dès lors que les sommes dues à ce titre sont justifiées par une quittance subrogative ;DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE [N] [R] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 4 mars 2025 ;

RAPPELLE que les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [N] [R] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Représentant de l’État dans le département.

La Greffière La Présidente