CG/LJ

Ordonnance N°

du 21 JANVIER 2025

Chambre 6

N° RG 24/00785 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JWFI

du rôle général

S.A.S. IMMOSIRIS

c/

[G] [B]

[N] [B]

M^e Nélida DOS SANTOS

la SELARL FRANCK AVOCATS

M^e Amélie TURBET

GROSSES le

— M^e Nélida DOS SANTOS

, la SELARL FRANCK AVOCATS

, M^e Amélie TURBET

Copies électroniques :

, la SELARL FRANCK AVOCATS

, M^e Amélie TURBET

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT ET UN JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Amandine CHAMBON, greffier

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMOSIRIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Nélida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Amélie TURBET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSES

Madame [G] [B]

Dernière adresse connue

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par la SELARL FRANCK AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [N] [B]

[Adresse 8]

Et [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par la SELARL FRANCK AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date des 12 et 15 novembre 2021, la S.A.S. IMMOSIRIS a donné à bail à madame [G] [B] et madame [N] [B] des locaux situés n°Z22 au rez-de-chaussée du centre commercial NACARAT situé [Adresse 4].

Le bail a été conclu pour une durée de dix années à compter du 3 décembre 2021 moyennant un loyer annuel de 24.000,00 € HT, avec faculté de substitution au profit de la [14] CHLOE ADDICT en cours de formation/et ou d’immatriculation devant intervenir avant la date de prise d’effet du bail.

Constatant que ses locataires ne réglaient plus leur loyer, la S.A.S. IMMOSIRIS a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception aux consorts [B] le 19 janvier 2024 visant la somme de 11.229,55 € au titre de leur arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2024, sans résultat.

Elle a, par acte des 20 et 21 mars 2024, fait signifier aux consorts [B] un commandement de payer, sous huit jours, la somme en principal de 11.229,55€ au titre de leur arriéré locatif arrêté au 23 février 2024, outre la pénalité contractuelle de retard d’un montant de 1.122,95 € et les frais de délivrance du commandement, soit la somme totale de 12.564,70 €, sans résultat.

Par actes en date des 4 et 10 septembre 2024, la S.A.S. IMMOSIRIS a assigné madame [G] [B] et madame [N] [B] devant la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé aux fins suivantes :

— Condamner solidairement Madame [G] [B] et Madame [N] [B] à payer à la société IMMOSIRIS une provision d’un montant de 16.269,39 € TTC au titre de leur arriéré locatif facturé, arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêt au taux légal majoré de cinq points, outre capitalisation des intérêts,

— Condamner solidairement Madame [G] [B] et Madame [N] [B] à payer à la société IMMOSIRIS une provision d’un montant de 15.535,42 € TTC au titre des réductions de loyer devenues exigibles,

— Condamner solidairement Madame [G] [B] et Madame [N] [B] à payer à la société IMMOSIRIS une provision d’un montant de 1.122,95 € TTC au titre de la pénalité contractuelle de retard,

— Condamner solidairement Madame [G] [B] et Madame [N] [B] à payer à la société IMMOSIRIS la somme de 2.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [G] [B] et Madame [N] [B] en tous les dépens.

Appelée à l’audience du 15 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée sur demande des parties à l’audience du 19 novembre 2024, puis à l’audience du 17 décembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus.

Les parties sont intervenues au soutien de leur prétention.

Par des conclusions en défense reprises oralement à l’audience, les consorts [B] ont conclu aux fins suivantes :

A titre principal,

Vu l’absence de bail commercial susceptible de pouvoir lier les parties,

— Débouter la SAS IMMOSIRIS de l’ensemble de ses demandes comme se heurtant à des contestations sérieuses.

A titre subsidiaire,

Vu le transfert du bail au seul bénéfice de la SARL CHLOE ADDICT,

— Débouter la SAS IMMOSIRIS de l’ensemble de ses demandes comme se heurtant à des contestations sérieuses.

A titre infiniment subsidiaire,

Vu l’erreur de décompte des sommes aujourd’hui revendiquées par la SAS IMMOSIRIS,

— Débouter la SAS IMMOSIRIS de l’ensemble de ses demandes comme se heurtant à des contestations sérieuses.

En tout état de cause,

— Débouter la SAS IMMOSIRIS du surplus de ses demandes.

— Condamner la SAS IMMOSIRIS d’avoir à payer et porter à Mesdames [G] et [N] [B] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la SAS IMMOSIRIS aux entiers dépens de l’instance.

Par des conclusions en réponse reprises oralement à l’audience, la S.A.S. IMMOSIRIS a conclu aux fins suivantes :

— Débouter Madame [G] [B] et Madame [N] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner solidairement Madame [G] [B] et Madame [N] [B] à payer à la société IMMOSIRIS une provision d’un montant de 14.378,63 € TTC au titre de leur arriéré locatif facturé, arrêté au 29 novembre 2024, avec intérêt au taux légal majoré de cinq points, outre capitalisation des intérêts.

— Condamner solidairement Madame [G] [B] et Madame [N] [B] à payer à la société IMMOSIRIS une provision d’un montant de 15.535,42 € TTC au titre des réductions de loyer devenues exigibles.

— Condamner solidairement Madame [G] [B] et Madame [N] [B] à payer à la société IMMOSIRIS une provision d’un montant de 1.122,95 € TTC au titre de la pénalité contractuelle de retard.

— Condamner solidairement Madame [G] [B] et Madame [N] [B] à payer à la société IMMOSIRIS la somme de 3.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner solidairement Madame [G] [B] et Madame [N] [B] en tous les dépens.

Pour le surplus, il est renvoyé aux assignations et conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur les demandes en paiement de provisions

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la validité du bail commercial

La S.A.S. IMMOSIRIS sollicite le versement de provisions en application des dispositions contractuelles du bail commercial.

Les consorts [B] contestent, à titre principal, la validité du bail commercial. Elles exposent, d’une part, que l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de madame [N] [B], qui n’était pas immatriculée au moment de la signature du bail, ni ne l’est actuellement, constitue une contestation sérieuse quant à la validité du bail commercial. Elles font valoir, d’autre part, que les éléments nécessaires à l’existence d’un fonds de commerce, à l’instar d’un véritable local commercial, d’une clientèle propre et d’une autonomie de gestion, ne sont pas réunis dès lors que les consorts [B] louent un emplacement dans une galerie marchande et qu’elles sont ainsi tributaires de la fréquentation et des horaires d’ouverture de ladite galerie. Ces éléments constitueraient une contestation sérieuse à la possibilité pour la S.A.S. IMMOSIRIS de faire établir un bail commercial pour la jouissance de l’emplacement.

La S.A.S. IMMOSIRIS oppose que le défaut d’immatriculation du preneur au bail commercial le prive du bénéfice du statut protecteur applicable aux baux commerciaux mais est en revanche sans incidence sur la nature du contrat. Il en serait de même des autres moyens qui ne dénature pas la qualification du contrat.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties porte sur un local situé au sein du centre commercial « [Localité 10] [Localité 11] » et a pour objet l’exploitation d’une activité commerciale de « [Localité 9] à ongles » (page 5 du contrat de bail).

La circonstance que madame [N] [B] n’ait pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés au moment de la signature du bail, ni de la présente instance, est sans incidence sur la validité du bail commercial liant les parties.

Il en est de même des éléments tenant aux modalités d’exploitation du fonds de commerce, à l’instar des caractéristiques du local commercial loué, de la clientèle ou des horaires d’ouverture, qui ont été portés à la connaissance des preneurs au moment de la signature du bail lequel y fait expressément référence.

Il s’ensuit qu’aucun élément ne permet de remettre en cause la validité du bail commercial conclu entre les parties qui peut donc recevoir application devant la présente juridiction.

Sur l’existence de la dette

Sur le paiement de l’arriéré locatif

La S.A.S. IMMOSIRIS sollicite la condamnation solidaire de Madame [G] [B] et de Madame [N] [B] à lui payer une provision au titre de l’arriéré locatif.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir :

— qu’aucune substitution au profit de la S.A.R.L. CHLOE ADDICT n’est intervenue avant la date de prise d’effet du bail,

— qu’elle n’avait pas connaissance de la cession du fonds de commerce à la S.A.R.L. CHLOE ADDICT,

— qu’elle n’a pas accepté cette cession, ni le transfert du bail au profit de la S.A.R.L. CHLOE ADDICT,

— que les éléments de fait produits par les défenderesses ne permettent pas de l’établir,

— que les dispositions contractuelles en matière de cession de fonds de commerce n’ont en toute hypothèse pas été respectées,

— que la cession ne lui est donc pas opposable,

— que les consorts [B] sont donc seules tenues, solidairement et définitivement, par les stipulations contractuelles,

— qu’elles seraient tenues même en cas de cession,

— que l’obligation de paiement des loyers commerciaux des consorts [B] n’est donc pas contestable.

Les consorts [B] soutiennent au contraire :

— qu’aucune substitution n’a pu intervenir dans le délai contractuellement prévu,

— qu’elles ont échangé avec la S.A.S. IMMOSIRIS quant à la mise en œuvre d’une cession au profit de la S.A.R.L. CHLOE ADDICT,

— qu’elles ont cédé le fonds de commerce à la S.A.R.L. CHLOE ADDICT le 5 juin 2023,

— qu’ils résultent de la production du Kbis de la S.A.R.L. CHLOE ADDICT et du paiement, par cette dernière, des loyers commerciaux, que la S.A.S. IMMOSIRIS avait connaissance de la cession du fonds à son profit et qu’elle y avait consenti,

— que l’obligation de paiement des loyers commerciaux se heurte ainsi à une contestation sérieuse.

En l’espèce, en vertu du contrat de bail, les consorts [B] se sont engagées, solidairement et définitivement, à supporter les obligations en découlant, à moins pour elles d’exercer la faculté de substitution avant la date de prise d’effet du contrat, soit le 3 décembre 2021.

Or, il n’est pas contesté ni contestable que ladite faculté n’a pas été exercée par ces dernières qui étaient donc, à compter de cette date, « conjointement et solidairement tenues en leurs noms personnels » en qualité de seules titulaires du contrat de bail (page 1 du contrat de bail).

Les consorts [B] affirment qu’un transfert de bail s’est opéré le 5 juin 2023 au bénéfice de la S.A.R.L. CHLOE ADDICT, date à laquelle elles lui ont cédé le fonds de commerce objet du bail.

Elles font valoir que la S.A.S. IMMOSIRIS avait connaissance de la cession et y a implicitement consenti.

Cependant, les pièces produites ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé que la cession du fonds de commerce a été portée à la connaissance de la S.A.S. IMMOSIRIS, ni qu’elle y a consenti.

Le fait pour les consorts [B] d’avoir informé par courriel la S.A.S IMMOSIRIS de leur souhait de céder le fonds de commerce à la S.A.R.L. CHLOE ADDICT ne préjuge pas de l’accord du bailleur à la cession, qui n’était pas encore intervenue.

Il résulte au contraire des éléments produits que ce courriel n’a été suivi d’aucune information sur le devenir du projet de cession de la part des consorts [B] auprès de la S.A.S IMMOSIRIS.

La S.A.S. IMMOSIRIS a donc légitimement pu considérer que la cession n’était pas intervenue.

De même, l’acquittement par la S.A.R.L. CHLOE ADDICT des loyers dus en vertu du bail commercial auprès de la S.A.S. IMMOSIRIS ne permet pas de déduire l’accord de cette dernière à la cession du fonds de commerce et au transfert du bail commercial au profit de la S.A.R.L. CHLOE ADDICT.

Il était en outre rappelé, dans un mail du 24 octobre 2022 adressé à madame [G] [B], la nécessité de respecter les dispositions du bail commercial afin de procéder à la cession du fonds de commerce.

Le bail commercial stipule en effet, en pages 42 et 43, dans un article 10.3.1 intitulé « Cession du fonds de commerce », que :

« Le Preneur ne pourra en aucun cas céder son droit au Bail si ce n’est à l’acquéreur de son fonds de commerce, étant précisé que :

La cession devra porter sur la totalité des activités exercées par le Preneur dans le Local, telles que définies à l’article 3.1 du Chapitre 2 du Titre I du Bail ou au sein de tout avenant subséquent ou encore dans le cas visé au 4ème alinéa de l’article L.642-7 du Code de commerce, qui constituent un tout indivisible, Et, le Preneur devra, préalablement à la cession, être à jour dans le règlement des loyers, charges et accessoires, sauf pour le cessionnaire à faire son affaire personnelle du paiement de l’arriéré, au plus tard le jour de la signature de l’acte de cession. […]Le Bailleur sera appelé à concourir à l’acte de cession, quinze (15) jours au moins avant la date effective de la signature de celui-ci par lettre recommandé avec demande d’avis de réception à laquelle sera joint le projet d’acte définitif de la cession qui devra être reçu en la forme authentique ou établi par avocat. Un exemplaire original enregistré de cet acte de cession ou une copie exécutoire sera remis au Bailleur sans frais pour lui, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte d’huissier de justice, et ce dans le mois de la signature pour lui servir de titre exécutoire. […] »

Et dans un article 10.6, en page 46, que :

« Les cessions réalisées en violation des dispositions de l’article 10 du Titre II seront frappées de nullité, sans préjudice notamment de la résiliation du Bail et de l’allocation de dommages-intérêts en ce qu’elles sont notamment de nature à faire échec au droit de préemption du Bailleur ci-avant stipulé.

Le présente article 10 constitue, dans son intégralité, une condition essentielle et déterminante du Bail sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur ».

En l’absence, a minima, de preuve de connaissance et d’acquiescement de la S.A.S. IMMOSIRIS, bailleur, à la cession du fonds de commerce et au transfert du bail qui en résulterait au profit de la S.A.R.L. CHLOE ADDICT, et, en tout état de cause, en l’absence de respect des dispositions contractuelles ci-dessus rappelées par les consorts [B], la cession du fonds de commerce apparaît manifestement inopposable à la S.A.S. IMMOSIRIS.

Par suite, il ne peut être considéré qu’un transfert de bail a eu lieu au profit de la S.A.R.L. CHLOE ADDICT.

Les consorts [B] restent ainsi les seules titulaires du bail commercial.

Elles sont donc tenues solidairement, définitivement et à titre personnel au paiement des loyers en exécution dudit bail commercial.

Sur la restitution des réductions de loyers

La S.A.S. IMMOSIRIS sollicite la condamnation solidaire de Madame [G] [B] et de Madame [N] [B] à lui payer une provision au titre des réductions de loyer devenues exigibles.

Les consorts [B] n’ont pas formulé d’observation sur ce point.

Il résulte de ce qui précède que les obligations contractuelles s’appliquent pleinement aux consorts [B] qui sont solidairement et définitivement tenues des obligations contractuelles, à titre personnel.

Le bail commercial stipule, dans un article 4.5 du chapitre 3 intitulé « Modalités de règlement du loyer », en pages 10 et 11, que :

« Par dérogation à l’article 4.5 du Chapitre 2 du Titre I du Bail et à titre exceptionnel, le Bailleur consent au Preneur une réduction temporaire et partielle du loyer de base stipulé à l’article 4.1 du Titre I du Bail susvisé :

A compter du premier jour suivant la fin de la Période et pendant toute la durée de la première année du Bail restant à courir correspondant à 12,5 % dudit loyer de base en vigueur, et ce nonobstant l’application du loyer variable additionnel dan les conditions de l’article 4.2.1 du Titre II et 4.4 du Titre I du Bail, Pendant la deuxième année du Bail correspondant à 8,33 % dudit loyer de base en vigueur, dûment indexé, et ce nonobstant l’application du loyer variable additionnel dans les conditions de l’article 4.2.1 du Titre II et 4.4. du Cahpitre 2 du Titre I du Bail, Pendant la troisième année du Bail correspondant à 4,17 % dudit loyer de base en vigueur, dûment indexé, et ce nonobstant l’application du loyer variable additionnel dans les conditions de l’article 4.2.1 du Titre II et 4.4. du Chapitre 2 du Titre I du Bail.[…]

Enfin, les Parties conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante que pendant la période de réductions de loyers :

En cas de résiliation du Bail pour quelque cause que ce soit, En cas de cession de fonds de commerce, En cas de signification de tout congé du Preneur, En cas d’inexécution par le Preneur de l’une quelconque des obligations mises à sa charge, aux termes du Bail,Les réductions du loyer de base cesseront de plein droit de s’appliquer et le Preneur devra en conséquence rembourser au Bailleur, en sus des sommes éventuellement prévues au Bail, la totalité de la franchise et des réductions octroyées ci-dessus, calculées de la prise d’effet du Bail jusqu’à la date effective de départ, de la cession, de la date de signification de congé ou de la date effective d’inexécution de l’une quelconque des obligations mises à sa charge, aux termes du Bail ».

L’existence de l’obligation de restitution n’est ainsi pas contestable et les consorts [B], ès qualités de titulaires du bail commercial, y sont tenues.

Sur le montant de la dette

Sur le paiement de l’arriéré locatif

La S.A.S. IMMOSIRIS sollicite la condamnation solidaire de Madame [G] [B] et de Madame [N] [B] à lui payer une provision titre de l’arriéré locatif facturé, arrêté au 29 novembre 2024, avec intérêt au taux légal majoré de cinq points, outre capitalisation des intérêts.

A l’appui de sa demande, elle produit un commandement de payer signifié en personne à madame [N] [B] le 20 mars 2024 et suivant l’article 659 du Code de procédure civileLALes consorts [B] étant mère et fille, il me semble qu’on peut raisonnablement supposer que madame [N] [B] a informé sa mère de la signification du commandement de payer. Il est donc possible à mon sens d’appliquer les intérêts légaux à compter du 21 mars 2024 (date du 2ème commandement de payer).

à madame [G] [B], mère de madame [N] [B], le 21 mars 2024, et un relevé de compte locataire faisant apparaître, de manière détaillée, l’ensemble des opérations financières portant sur le local loué entre le 22 mai 2019 et le 29 novembre 2024.

La créance de la S.A.S. IMMOSIRIS à l’encontre des consorts [B] s’élève, selon le relevé de compte précité, à la somme de 14.738,63 € au titre des loyers impayés.

Les consorts [B] affirment qu’un accord tacite portant sur le règlement mensuel des loyers avait été conclu avec la S.A.S. IMMOSIRIS. Elles contestent par ailleurs le montant des sommes sollicitées. Elles exposent que les règlements suivants n’apparaissent pas sur le décompte produit :

Les 24 mai, 29 mai, 26 juin, 26 juillet et 4 septembre 2024 afférents au règlement des loyers des mois de décembre 2023, janvier 2024, février 2024, mars 2024, avril 2024, mai 2024 et juin 2024 (pièce 20 des défenderesses),Le 18 novembre 2024 afférent au règlement de la première partie du loyer du mois de juillet 2024 (pièce 21 des défenderesses).

Cependant, le décompte produit fait bien apparaître lesdits règlements.

Il ressort par ailleurs du bail commercial qu’un bail dérogatoire avait été conclu entre la S.A.S. IMMOSIRIS, bailleresse, et madame [G] [B], preneur, portant sur le même local et ayant pour objet l’exploitation de la même activité, que ce dernier est arrivé à échéance le 2 décembre 2021 « moyennant diverses charges et conditions que les Parties se dispensent de rappeler et déclarant bien les connaitre » et que la conclusion du bail commercial avait pour but de permettre la poursuite des relations contractuelles (page 4 du contrat de bail commercial).

Le bail commercial stipule en outre, en page 5, dans un article 4.1 intitulé « Loyer de base » que :

« Le loyer annuel de base est fixé à la somme de 24 000 € HT.

Ce loyer étant stipulé hors taxes, le Preneur sera redevable en sus de la TVA au taux en vigueur au jour des règlements ».

Et en page 18, aux termes d’un article 4.3.1.1., que :

« Le loyer de base sera payable trimestriellement et d’avance, le 1er jour de chaque trimestre civil ».

Et en page 57, dans un article 23.2 intitulé « Modifications – Tolérance » que :

« Toute modification du Bail ne pourra résulter que d’un avenant signé par les Parties. […]

Ainsi, le fait pour le Bailleur de ne pas se prévaloir d’un manquement par le Preneur à l’une quelconque des obligations visées dans les présentes que ce soit de façon temporaire ou permanente, ne saurait être interprété comme une renonciation à l’obligation en cause. En conséquence, il pourra à tout moment exiger de l’autre Partie le respect de l’obligation en cause […] ».

Le règlement mensuel des loyers jusqu’alors, qui n’a pas fait l’objet d’un accord exprès écrit entre les parties, ne permet pas de déroger aux stipulations contractuelles devant le juge des référés, juge de l’évidence.

Les consorts [B] sont donc redevables de la somme de 14.378,63 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires au 29 novembre 2024.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement les consorts [B] à payer à la S.A.S. IMMOSIRIS la somme provisionnelle de 14.378,63 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 pour la somme de 11.229,55 € et de la présente décision pour le surplus.

Il y a également lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la restitution des réductions de loyer

La S.A.S. IMMOSIRIS sollicite la condamnation solidaire de Madame [G] [B] et de Madame [N] [B] à lui payer une provision d’un montant de 15.535,42 € TTC au titre des réductions de loyer devenues exigibles.

Il résulte de ce qui précède que les consorts [B] n’ont pas procédé au paiement de plusieurs loyers entre décembre 2021 et novembre 2024.

Or, le bail commercial stipule que les réductions de loyer applicables pendant les trois premières années du bail seront dues en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle durant cette même période.

Il résulte des pièces produites que les réductions de loyer consenties aux consorts [B] s’élèvent à la somme de 12.946,18 € HT, soit 15.535,42 € TTC.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement les consorts [B] à payer à la S.A.S. IMMOSIRIS la somme provisionnelle de 15.535,42 € TTC au titre de restitution des réductions de loyer.

2/ Sur les indemnités forfaitaires

La S.A.S. IMMOSIRIS sollicite la condamnation solidaire des consorts [B] à lui payer la somme provisionnelle de 1.122,95 € au titre de la pénalité contractuelle de retard visée au commandement de payer délivré les 20 et 21 mars 2024, outre les intérêts contractuels de retard sur les sommes dues en principal.

L’article 22.2.1 du bail commercial, intitulé « Intérêts de retard et indemnités forfaitaires », stipule, en page 56, que :

« A défaut de paiement d’une somme exigible au titre du loyer, des charges, de la contribution au fonds marketing, des pénalités et/ou des accessoires, ainsi que de toutes sommes exigibles au titre du Bail à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du Bail.

Les intérêts seront dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, conformément à l’article 1343-1 du Code civil et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

En outre, à défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du Bail, et notamment des loyers, charges et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant desdites sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.

Cette indemnité forfaitaire sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu-ci-dessus ».

L’article 22.22.2 du bail commercial, intitulé « Pénalités », stipule quant à lui, en page 56, que :

« Toute infraction constatée par le Bailleur au titre des obligations contractuelles donnera lieu au paiement par le Preneur au Bailleur d’une pénalité de 2.365ème du dernier loyer de base annuel toutes taxes comprises facturée par infraction constatée et/ou par jour calendaire ».

Les clauses précitées, en ce qu’elles évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, doivent s’analyser en des clauses pénales.

Au même titre que les dommages et intérêts, les clauses pénales conduisent à apprécier la gravité des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque leur application est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant l’application d’une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application (Cour d’appel de [Localité 12] – Pôle 1 – Chambre 2, 02 mars 2023, n°22/16346 ; Cour d’appel de [Localité 13] – 5ème chambre, 14 juin 2023, n°22/06501).

Il apparaît en l’espèce que les montants correspondant à l’application des clauses précitées sont particulièrement élevés et qu’au regard des circonstances de l’espèce ils sont susceptibles d’être modérés par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que leur application soulève une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande en paiement de pénalités.

3/ Sur les frais

La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il est donc équitable de condamner in solidum les consorts [B] à lui verser la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les consorts [B] supporteront également, in solidum, les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

CONDAMNE solidairement madame [G] [B] et madame [N] [B] à payer à la S.A.S. IMMOSIRIS, à titre provisionnel, la somme de 14.378,63 € TTC au titre des loyers, charges et accessoires au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 pour la somme de 11.229,55 € et de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNE solidairement madame [G] [B] et madame [N] [B] à payer à la S.A.S. IMMOSIRIS, à titre provisionnel, la somme de 15.535,42 € TTC au titre de restitution des réductions de loyer,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

CONDAMNE in solidum madame [G] [B] et madame [N] [B] à payer à la S.A.S. IMMOSIRIS la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum madame [G] [B] et madame [N] [B] au paiement des dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,