VTD/CT

Jugement N°

du 03 JUILLET 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 24/02873 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JUQ6 / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

[W] [P]

Contre :

S.A. BPCE ASSURANCES IARD

Grosse : le

la SELARL AUVERJURIS

M^e Albert SALGUEIRO

Copies électroniques :

la SELARL AUVERJURIS

M^e Albert SALGUEIRO

Copie dossier

la SELARL AUVERJURIS

M^e Albert SALGUEIRO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Madame [W] [P]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Albert SALGUEIRO, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

S.A. BPCE ASSURANCES IARD

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandrine LEGAY de la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

En présence de madame [I] [G], stagiaire en master II,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 15 Mai 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] est propriétaire de deux appartements situés [Adresse 2] à [Localité 7], au 4ème étage de l’immeuble, pour lesquels elle a souscrit deux contrats d’assurance habitation le 28 janvier 2021 auprès de la SA BPCE Assurances IARD (référence n° 012480328 et n° 012480470), ayant pris effet à partir du 2 février 2021.

Les deux appartements acquis au moyen d’emprunts immobiliers, étaient donnés en location à l’association ANEF 63.

Suites à des intempéries survenues le 24 juin 2022. Mme [P] a formé une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 30 juin 2022.

Les deux appartements ayant été rendus hors d’usage, les locataires ont du être relogés. Mme [P] a dans un premier temps suspendu les contrats de location, puis les a rompus en date du 30 novembre 2023.

Le 11 juillet 2023, Mme [P] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SA BPCE Assurances de procéder à la prise en charge des travaux, ainsi que des échéances des emprunts immobiliers.

Le 22 août 2023, un expert mandaté par la SA BPCE Assurances a convoqué Mme [P] à une réunion d’expertise qui s’est déroulée le 26 septembre 2023. Les dommages ont été évalués à 542,22 euros et 3 453,75 euros. Deux premiers règlements ont été faits par la SA BPCE Assurances sur la base de cette expertise.

Le 28 décembre 2023, Mme [P] a adressé à l’assureur une demande de validation de deux devis concernant la réparation des appartements.

Suite à une relance du 16 janvier 2024, la SA BPCE Assurances a répondu à Mme [P] le 31 janvier 2024 qu’elle procéderait aux règlements des indemnités concernant les travaux de réparation.

Le 28 mars 2024, la SA BPCE Assurances a adressé un courrier à Mme [P] l’informant que les conditions d’application de la garantie perte de loyers n’étaient pas remplies : celle-ci avait convenu avec son locataire d’une suspension de loyer jusqu’à la remise en état des dommages, or le bail devait être rompu.

Le 4 avril 2024, le conseil de Mme [P] ont contesté la position de la SA BPCE Assurances, faisant valoir que les contrats de baux avaient été rompus le 30 novembre 2023.

Par acte du 16 juillet 2024, Mme [W] [P] a fait assigner la SA BPCE Assurances devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’indemnisation.

La clôture de l’instruction est intervenue le 04 avril 2025 par ordonnance du même jour.

* * * * * * * *

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2025, Mme [W] [P] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et 1194 du code civil, de :

à titre principal :- condamner la SA BPCE Assurances à lui rembourser la somme de 2 158,25 euros au titre de la clause prise en charge des mensualités de crédit ;

— condamner la SA BPCE Assurances à lui rembourser la somme de 3600 euros TTCc au titre de la clause de perte de revenus locatifs ;

— condamner la SA BPCE Assurances à lui rembourser la somme de 680 euros TTC au titre de la clause de prise en charge des frais d’agence pour la relocation ;

— condamner la SA BPCE Assurances à lui rembourser la somme de 10 292,73 euros au titre de l’inexécution fautive du contrat ;

à titre subsidiaire : – condamner la SA BPCE Assurances à lui verser la somme de 1 294,95 euros au titre de l’inexécution fautive du contrat ;

en tout état de cause :- condamner la SA BPCE Assurances à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SA BPCE Assurances aux entiers dépens ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Elle fait valoir que la clause 7.1 des conditions générales du contrat d’assurance prévoit le remboursement des mensualités de prêt durant le temps des travaux. Elle soutient que les travaux ont débuté début février et ont pris fin mi-juin 2024. Elle considère donc être bien-fondée à demander le remboursement des mensualités pour une période de cinq mois (de février à juin 2024).

Mme [P] se prévaut par ailleurs des clauses 7.1 et 9.3 des conditions générales du contrat d’assurance qui prévoient la prise en charge des pertes de revenus locatifs et des frais d’agence pour la relocation, lorsque le locataire a dû quitter l’habitation et que le bailleur a dû rompre le contrat.

Pour voir condamner la SA BPCE Assurances au titre de l’inexécution fautive du contrat, Mme [P] allègue une négligence grave de l’assureur dans la prise en charge du sinistre. Elle rappelle que le dossier de sinistre a été ouvert le 30 juin 2022, et que l’expertise n’a été organisée que le 26 septembre 2023, ce qui caractérise une faute contractuelle. Elle allègue un défaut de traitement du sinistre dans un délai raisonnable au visa des articles 1231-1 et 1194 du code civil, outre un refus de prise en charge non justifié. Ces manquements ont eu pour conséquence une perte de revenus locatifs hors application de la clause contractuelle “perte de revenus locatifs”, outre des difficultés financières pour rembourser les mensualités du prêt.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 mars 2025, la SA BPCE Assurances IARD demande au tribunal de  :

— limiter à la somme de 2 733,47 euros au titre de la perte de revenus locatifs et de prise en charge des échéances du prêt immobilier les sommes dues par ses soins ;

— débouter Mme [P] de l’ensemble de ses autres demandes ;

— condamner Mme [P] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 1 200 euros ;

— condamner Mme [P] aux dépens de l’instance.

Pour voir limiter la prise en charge des échéances du prêt immobilier de Mme [P], elle rappelle qu’aux termes des conditions générales du contrat d’assurance, en page 25, «le remboursement correspond à la mensualité indiquée dans le tableau d’amortissement de votre prêt immobilier ». Elle fait valoir que le tableau d’amortissement ne débute qu’en mars 2024 et ne prend donc pas en compte le mois de février. Elle allègue également le fait que le relevé bancaire de la mensualité de juin 2024 n’est pas versé aux débats. Elle considère donc n’avoir à prendre en charge que trois mois d’échéances de crédit. De plus, elle fait valoir que les échéances pour les mois d’avril et de mai 2024 ne sont que de 70,91euros.

S’agissant de la prise en charge de la perte de revenus locatifs, elle rappelle qu’elle ne prend en charge ces pertes que si le contrat a été rompu, et que Mme [P] n’avait au départ pas fait le choix de rompre les baux, mais de les suspendre. Ce n’est qu’à l’occasion de cette procédure que Mme [P] a versé aux débats les ruptures des contrats du 30 novembre 2023. Pour ce qui est des frais d’agence et de relocation des logements, elle soulève le fait qu’aucun justificatif n’a été apporté par Mme [P].

Enfin, elle conclut que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée que si elle a fait preuve de mauvaise foi. Elle nie avoir été de mauvaise foi, et explique n’avoir pu mandater un expert qu’en août 2023 suite à une relance ; que Mme [P] ne lui avait nullement communiqué les résiliations de baux et qu’elle n’en a eu connaissance que dans le cadre de cette procédure. Elle soutient qu’elle n’avait pas les éléments nécessaires pour procéder à l’indemnisation de Mme [P].

MOTIFS

— Sur la mobilisation des garanties du contrat d’assurance

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, Mme [P] sollicite la mobilisation des garanties de ses contrats d’assurance habitation souscrits auprès de la SA BPCE Assurances.

la prise en charge du prêt immobilier

La clause 7.1 des conditions générales des contrats d’assurance souscrits énonce :

“7.1 Prise en charge du prêt immobilier en cas de sinistre :

(…) Cette garantie optionnelle prend en charge le remboursement de votre prêt immobilier en cours, en cas de sinistre garanti endommageant gravement l’habitation et la rendant inhabitable.

Qu’est-ce qui est assuré ?

Vos mensualités de prêt immobilier en cours au jour du sinistre.

Pour quoi êtes-vous couvert ?

Vous avez financé l’achat ou la rénovation de votre bien par un prêt immobilier. Si vous subissez un dommage garanti (…) provoquant la perte d’usage de l’habitation, nous vous remboursons le montant de vos mensualités de prêt immobilier, y compris l’assurance. (…)

Comment êtes-vous indemnisé ?

Le montant de l’indemnité est calculée en fonction du temps estimé par l’expert pour la remise en état de l’habitation. Le remboursement correspond à la mensualité indiquée dans le tableau d’amortissement de votre prêt immobilier.

Indemnisation :

jusqu’à 1 an si le prêt immobilier a été souscrit auprès de la Caisse d’Epargne ou d’une banque intermédiaire d’assurance distributrice de ce contrat ;

jusqu’à 6 mois si le prêt a été souscrit auprès d’une autre banque.(…) Pour bénéficier de cette garantie, vous devez nous présenter tous les documents justifiant des derniers prélèvements opérés sur votre compte bancaire ainsi que le tableau d’amortissement du prêt immobilier.”

Le rapport d’expertise amiable n’a pas été communiqué, Mme [P] ne l’a pas obtenu : “le temps estimé par l’expert pour la remise en état de l’habitation” n’est donc pas mentionné.

Néanmoins, il ressort des pièces versées aux débats que l’assureur a “validé” les devis communiqués par Mme [P] le 31 janvier 2024 (pièces n°21 et 22). Les factures concernant la réalisation de ces travaux sont en date du 14 juin 2024. Il sera ainsi retenu une période de travaux de cinq mois allant du mois de février au mois de juin 2024.

Par ailleurs, s’agissant des mensualités de crédit réglées sur cette période, il apparaît que Mme [P] a fait procéder à une opération de rachat de son crédit immobilier initialement souscrit auprès de la Caisse d’Epargne, par la société CIC Lyonnaise de Banque. Il résulte des pièces 13, 13 bis et 13 ter que Mme [P] a réglé les sommes de :

—  431,65 euros le 24 février 2024 ;

—  431,65 euros le 26 mars 2024 ;

—  70,91 euros le 26 avril 2024 ;

—  70,91 euros le 25 mai 2024.

Il n’est pas justifié du prélèvement de la mensualité du mois de juin 2024 sur le compte bancaire, le dernier relevé produit se terminant le 5 juin 2024.

La SA BPCE est donc redevable en exécution du contrat d’assurance, d’une somme de 1 005,12 euros au titre des mensualités de crédit.

la perte de revenus locatifs et les frais d’agence pour relocation

La clause 9.3 des conditions générales énonce :

“9.3 Les frais annexes et prises en charge complémentaires. (…)

Lorsqu’ils sont la conséquence de dommages matériels causés aux biens assurés, par un des événements couverts par le contrat, nous prenons également en charge, dans le cadre de ce sinistre :

la perte de revenus locatifs (…)Pour quoi êtes-vous couvert ? :

Perte de revenus locatifs :

Votre bien est mis en location à l’année et occupé par les locataires au moment du sinistre. A la suite du sinistre garanti, endommageant gravement le bien, vos locataires ont dû quitter le logement et avez dû rompre le bail. Nous vous remboursons le montant des loyers non perçus ainsi que les frais d’agence pour retrouver un nouveau locataire après les travaux. La durée de l’indemnité est déterminée en fonction du temps nécessaire, évalué par l’expert, pour remettre en état le bien suite au sinistre.”.

Il est prévu une limite de 2 ans maximum.

Il n’est pas contesté dans le cadre de la procédure que Mme [P] a rompu les contrats de baux à effet du 30 novembre 2023. Ces contrats étaient donc rompus sur la période des travaux.

Il a été retenu une période de travaux de cinq mois, il est donc dû en application du contrat d’assurance une somme de 3 600 euros : (380 euros + 340 euros) x 5 mois.

La somme de 680 euros sollicitée par Mme [P] au titre des frais d’agence pour la relocation n’est toutefois justifiée par aucune pièce versée aux débats. Cette demande sera donc rejetée.

— Sur la responsabilité contractuelle de l’assureur

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Mme [P] soutient que la SA BPCE Assurances a commis des fautes contractuelles dans le traitement de son sinistre : la prise en charge effective de son dossier plus d’un an après sa survenance n’est pas un comportement normalement diligent de la part de l’assureur. Elle explique avoir subi un préjudice du fait des négligences de BPCE consistant en une perte de revenus locatifs hors application de la clause contractuelle “perte de revenus locatifs”, soit 14 mois à 720 euros, outre les intérêts intercalaires liés au prêt immobilier sur cette période, soit un total de 10 292,73 euros.

Toutefois, il résulte de l’article 1231-6 sus énoncé que l’indemnisation du retard de paiement d’une somme d’argent a été forfaitisée, ce qui peut s’avérer favorable ou défavorable au créancier, lequel n’a plus à justifier de son préjudice. Il est interdit aux juridictions d’écarter cette forfaitisation en retenant le préjudice réel subi par le créancier.

Il est cependant prévu, à l’alinéa 4 de cet article, une hypothèse dans laquelle une indemnisation distincte des intérêts moratoires peut être octroyée au créancier.

L’application de ce texte suppose deux conditions :

— la preuve d’un “préjudice indépendant de ce retard”. Le demandeur doit démontrer avoir subi un préjudice spécial distinct de la seule privation d’argent à l’échéance, sans quoi le versement de dommages et intérêts supplémentaires n’est pas envisageable ;

— la preuve de la “mauvaise foi” du débiteur, son appréciation relevant du pouvoir souverain des juges du fond.

Les deux parties se contentent d’affirmer que le sinistre a été déclaré en juin 2022 et que l’expertise amiable s’est déroulée en septembre 2023, ce qui ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi de l’assureur. Pour le surplus, postérieurement à l’expertise amiable, l’assureur a répondu aux différents courriers de Mme [P] ou de son conseil, avec des appréciations différentes qui sont aujourd’hui tranchées par le tribunal. Mais, ces éléments ne caractérisent pas non plus la mauvaise foi de la SA BPCE Assurances.

Dans ces circonstances, la demande de dommages et intérêts formées par Mme [P] sera rejetée.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant principalement à l’instance, la SA BPCE Assurances sera condamnée aux dépens, et à payer à Mme [P] une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Condamne la SA BPCE Assurances IARD à payer à Mme [W] [P] les sommes suivantes:

1 005,12 euros au titre de la prise en charge des mensualités de crédit ;3 600 euros au titre de la prise en charge des pertes de revenus locatifs ;

Rejette les demandes de Mme [W] [P] au titre de la prise en charge des frais d’agence pour la relocation et de dommages et intérêts pour inexécution fautive du contrat ;

Condamne la SA BPCE Assurances IARD à payer à Mme [W] [P] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA BPCE Assurances IARD aux dépens.

Le Greffier Le Président