CG/MLP

Jugement N°

du 02 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00482 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KDFD

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'[Adresse 5]

c/

S.A.S. PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE

la SCP BOISSIER

GROSSE le

— la SCP BOISSIER

Copie électronique :

— la SCP BOISSIER

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Maurane CASOLARI, Greffière et lors du prononcé de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'[Adresse 5] sis [Adresse 1] – [Localité 4], représenté par son syndic enexercice la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.A.S. PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 1er Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE est propriétaire des lots numéros 23 et 10 au sein de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 1] à [Localité 4] (63).

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE aux échéances convenues, malgré les mises en demeure adressées.

Par acte en date du 03 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] sis [Adresse 1] – [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE, a assigné la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

condamner la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE à payer et porter au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] sise [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes suivantes :5.739,25 euros avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 30 janvier 2025, selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, 407,61 euros au titre des charges exigibles mais non encore échues sur l’exercice de l’année comptable 2024/2025 conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 19652 000 euros à titre de dommages et intéréts pour résistance abusive,2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,dire qu’en application des dispositions des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le Syndicat des Copropriétaires (les frais de mise en demeure, de relances, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un Copropriétaire, les droits et émoluments des acres de commissaires de justice ainsi que le droit de recouvrement er d’encaissement) resteront à la charge exclusive du Copropriétaire défaillant.A l’audience du 1er juillet 2025 à laquelle les débats se sont tenus, le syndicat des copropriétaires a repris le contenu de son assignation.

La SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 473 du Code de procédure civile, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. […] ».

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

Après avoir constaté le vote du budget par l’Assemblée Générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la Présidente du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.739,25 euros avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 30 janvier 2025, selon décompte arrêté au 24 janvier 2025.

A l’appui de sa demande, il produit :

un état descriptif de division et règlement de copropriété du 24 octobre 1969un règlement modificatif du 1er septembre 1975un règlement modificatif du 18 avril 2019un décompte actualisé au 24 janvier 2025des appels de fondsLRAR du 28 avril 2023une requête en injonction de payermise en demeure du 14 mai 2024mise en demeure du 30 janvier 2025

procès-verbal d’AG du 13 mai 2024certificat de non recoursprocès-verbal d’AG du 10 mai 2023certificat de non recours.En l’espèce, la créance invoquée par le Syndicat des copropriétaires correspondant aux charges impayées est exigible et non contestable.

Il y a cependant lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 4640,86 euros qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4640,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 janvier 2025, selon décompte du 24 janvier 2025.

En outre, il est constant qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours peut être exigé, sommes pour lesquelles la défenderesse demeure débitrice.

Il y a ainsi lieu de constater la déchéance du terme des provisions non encore exigibles résultant du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 régulièrement adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 06 mai 2024, outre les provisions sur travaux.

En conséquence, la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 407,61 euros au titre des charges exigibles mais non encore échues.

2/ Sur la demande en paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance à l’encontre de la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE pour la somme de 1095,39 euros correspondant à :

49 euros au titre de la mise en demeure3,04 au titre des intérêts de retard35 euros au titre de relance après mise en demeure330 euros au titre de constitution de dossier à huissier (requête en injonction de payer)330 euros au titre de constitution de dossier à avocat348,35 euros au titre du commandement de payer. Ces sommes ne constituant pas des charges de copropriété à proprement parler ont été déduites du montant principal dû par la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE au titre des charges impayées.

Elles peuvent, en principe, être réclamées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à l’exception des frais de constitution de dossier d’avocat ou d’huissier qui n’entrent pas dans les prévisions dudit article, de la même manière que les frais d’assignation en justice, lesquels font l’objet des dépens de l’instance.

En conséquence, la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 87,04 euros correspondant aux seuls frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme 3000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Il résulte de ce qui précède que la demande à ce titre n’est pas suffisamment justifiée dès lors que le syndicat ne rapporte pas la preuve cumulative de la mauvaise foi de la défenderesse et d’un préjudice spécifique indépendant du retard au paiement.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE sera en conséquence condamnée à verser au demandeur la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] sis [Adresse 1] – [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE, la somme de QUATRE MILLE SIX CENT QUARANTE EUROS ET QUATRE-VINGT-SIX-CENTIMES (4.640,86 €) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 janvier 2025, selon décompte du 24 janvier 2025,

CONDAMNE la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] sis [Adresse 1] – [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE, la somme de QUATRE CENT SEPT EUROS ET SOIXANTE ET UN CENTIMES (407,61 €) au titre des charges exigibles mais non encore échues,

CONDAMNE la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] sis [Adresse 1] – [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE, la somme de QUATRE-VINGT-SEPT EUROS ET QUATRE CENTIMES (87,04 €) correspondant aux seuls frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE la demande à titre de dommages et intéréts pour résistance abusive,

CONDAMNE la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] sis [Adresse 1] – [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRE AUVERGNE, la somme de TROIS CENTS EUROS (300 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS PRESTIGE PROMOTION IMMOBILIERE aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,