MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Janvier 2025

N° RC 24/03318

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. MAXANT

ET :

[N] [J]

[E] [J]

[Y] [J]

Débats à l’audience du 07 Novembre 2024

copie et grosse le :

à M^e ROZET

copie le :

à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 5],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. MAXANT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric ROZET de la SELARL BERNASCONI ROZET MONNET-SUETY FOREST, avocats au barreau d’AIN, avocats plaidant substitué par M^e PELLETIER, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/03318

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2019, la SCI MAXANT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [N] et Madame [S] [D] portant sur un logement situé sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 828,10 € charges et garage compris.

Madame [S] [D] est décédée le 13 février 2021.

Le 12 février 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E], par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [J] [N] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] au paiement de la somme de 2728,50 € pour les loyers et indemnités d’occupation échus au 27 mars 2024 pour le logement et le garage outre le coût du commandement de payer, ainsi que les loyers et indemnités d’occupation dus au jour du jugement à intervenir assortis des intérêts de droit ;

— la condamnation de Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] au paiement d’une indemnité fixée au montant du loyer du logement et du garage, augmentée des charges, et révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] au paiement de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre à prendre à leur charge exlusive les dépens d’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 5 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [J] [N] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 7 novembre 2024.

A l’audience, la SCI MAXANT – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4523,70 € arrêtée au 31 octobre 2024.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice en date du 4 juin 2024 signifiés à étude, Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

Par une note en délibéré du 29 novembre 2024 autorisée par le juge des contentieux de la protection à l’audience, la SCI MAXANT a produit l’acte de décès de Madame [S] [D] et a justifié de la communication de cette pièce à Monsieur [J] [N].

La présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

RG 24/03318

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue les 19 et 24 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire par voie électronique le 5 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement reconduits.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 7 décembre 2019 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 12 février 2024 à Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] portant sur la somme de 2835,60 € dont 2685,90 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Ce commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire le délai imparti au locataire pour régler sa dette à partir de la délivrance d’un commandement de payer à six semaines. Or le bail a été signé entre les parties le 7 décembre 2019 pour une durée de trois ans reconductible tacitement dans les mêmes conditions et n’a pas été renouvelé depuis lors. Par conséquent, les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas applicables. Ainsi, le jeu de la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois.

Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 avril 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 7 décembre 2019, le commandement de payer délivré le 12 février 2024 et le décompte de la créance arrêté au 31 octobre 2024 faisant apparaître une somme de 4523,70 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter du décompte la somme de 14,20 € prélevée mensuellement par le bailleur au titre d’une révision de loyer appliquée à compter de mars 2023 dans la mesure où celui-ci ne justifie pas d’avoir manifesté sa volonté auprès de son locataire de procéder à la révision du loyer conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, la somme de 284,00 € sera déduite du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] à verser à la SCI MAXANT la somme de 4239,70 € (4523,70 € – 284,00 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 31 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [N] n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a été régulièrement convoqué et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

Il ressort du décompte susvisé que Monsieur [J] [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au surplus, en ne comparaissant pas, Monsieur [J] [N] s’interdit de solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire que le juge ne peut prononcer d’office.

II n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 13 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [J] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 avril 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 13 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Condamne Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] à payer à la SCI MAXANT la somme de 4240,50 € (QUATRE MILLE DEUX CENT QUARANTE EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 avril 2024 ;

Dit que Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [J] [N] de restituer les lieux loués;

Dit qu’à défaut, Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] comprenant un local d’habitation et un garage, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [J] [N] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] à verser à la SCI MAXANT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui airaient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter de l’échéance d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SCI MAXANT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [J] [N] à titre personnel et en sa qualité d’administrateur légal de ses deux enfants mineurs [Y] et [E] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 24/03318