TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00396 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KC5V

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Août 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [F] [M]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS Monsieur [F] [M]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Première vice-présidente, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de Guillaume FRANCE, magistrat en pré-affectation ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 14 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [M], demeurant 6 boulevard Lafayette, Lgt 10, 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 14 novembre 2018, l’OPHIS a donné à bail à M. [F] [M] un logement situé 6 boulevard Lafayette, logement n°10, 3ème étage à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 370,54 euros, provision sur charges comprise.

Le 03 juin 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.387,44 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [M] le 30 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, l’OPHIS a fait assigner M. [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [F] [M] à lui payer les sommes suivantes :

* 3.553,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2025 (déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 194,46 euros),

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer et avec intérêts de droit, outre la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 février 2025.

Lors de l’audience du 12 juin 2025, l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 juin 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.625,30 euros (déduction faite des frais de poursuites à hauteur de 252,07 euros) et le loyer courant à la somme de 454,51 euros. L’OPHIS expose en outre que M. [F] [M] a la garde de son enfant un week-end sur deux ainsi que la moitié des vacances scolaires, qu’il a un problème de titre de séjour, qu’il n’a plus de ressources et qu’il ne paye plus depuis 2022.

M. [F] [M], quant à lui, sollicite la suspension de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement. Il explique qu’il n’a aucune ressource, qu’il ne paye plus depuis 2024, qu’il a fait une demande pour un titre de séjour deux mois avant l’échéance mais qu’il n’a pas de retour depuis un an, ce qui l’empêche de travailler. Il indique en outre qu’il avait trouvé un CDI en novembre dernier mais que la personne n’a pas pu l’embaucher à défaut de nouvelles de la Préfecture.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [F] [M] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de ladite loi ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

L’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 03 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.387,44 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 03 août 2024.

M. [F] [M] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [F] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef. A cet égard, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu’il ressort des débats d’audience que M. [F] [M] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience. Or, il convient de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 10 juin 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.625,30 euros, après déduction des frais de poursuites à hauteur de 252,07 euros.

Toutefois, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de télérelève mensuelle ainsi qu’en l’absence de justification produite par le bailleur, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 1.052,89 euros, de même que les frais de régularisation s’élevant à un total de 184,32 euros.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux demandes justifiées, soit 4.388,09 euros, déduction faite des frais de télérelève mensuelle à hauteur de 1.052,89 euros et des frais de régularisation à hauteur de 184,32 euros, que M. [F] [M] sera condamné à lui payer. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire, lequel n’a pas de ressources.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [F] [M] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, soit la somme mensuelle de 454,51 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

M. [F] [M], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 14 novembre 2018 entre l’OPHIS et M. [F] [M] à compter du 03 août 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [F] [M] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 6 Boulevard Lafayette, logement n°10, 3ème étage à Clermont-Ferrand (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [F] [M] à payer à l’OPHIS la somme de 4.388,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [F] [M] à la somme mensuelle de 454,51 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [F] [M] à payer à l’OPHIS la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 03 juin 2024 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection