MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00381 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U35R

CODE NAC : 54G – 0A

AFFAIRE : [S] [W] C/ [I] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [W] né le1er Novembre 1949à ROCHEBAUBIN, demeurant 24 rue des Parclairs – 94170 LE PERREUX SUR MARNE

représenté par M^e Anne-Sylvie SAURIN-THELEN, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 27

DEFENDEUR

Monsieur [I] [D] né le 04 Mai 1982 à PARIS 12ème (75), demeurant 22, rue des Parclairs – 94170 LE PERREUX SUR MARNE

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : B0282

Débats tenus à l’audience du : 1er Juillet 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Juillet 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [W] est propriétaire d’une maison individuelle située 24 rue des Parclairs 94170 Le Perreux sur Marne. Ce pavillon se trouve en mitoyenneté avec le bien de Monsieur [I] [D], situé au 22 rue des Parclairs.

Le 22 juillet 2021, Monsieur [I] [D] a déposé auprès de la mairie du Perreux sur Marne une déclaration préalable de travaux pour surélévation de la maison principale et extension en rez-de-chaussée.

Le 8 novembre 2021, un arrêté de non opposition à la déclaration préalable a été pris par le Maire de la commune du Perreux sur Marne.

Des travaux ont été exécutés par Monsieur [I] [D] courant 2023.

Monsieur [S] [W] s’est plaint de ce que :

— au niveau de l’extension, le mur construit en mitoyenneté et les tuiles surplombant ce mur, après destruction de l’ancien mur mitoyen, déborde de plusieurs centimètres sur sa propriété et ne respecte pas la limite séparative des deux lots,

— la gouttière de l’extension se déverse sur le toit de son garage,

— au niveau de la rénovation de la toiture, des poutres-liteaux traversantes soutenant les deux toitures mitoyennes ont été coupées et/ou descellées, voire retirées, inquiétant la solidité de la charpente restante, l’étanchéité et provoquant des nuisances sonores, le mur laissant passer les bruits.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 14 février 2024, Monsieur [S] [W] a fait assigner Monsieur [I] [D] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 mai 2024 et par ordonnance du 21 mai 2024, le juge des référés a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Le dossier a été rappelé à l’audience du 1 juillet 2024, au cours de laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Aux termes de ses écritures déposées et soutenues à l’audience du 1 juillet 2024, Monsieur [S] [W] sollicite du juge des référés de :

— ordonner une expertise,

— débouter Monsieur [I] [D] de ses demandes,

— condamner Monsieur [I] [D] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il sollicite la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile au vu du débord de l’extension réalisée par Monsieur [I] [D] sur sa propriété, le mur en parpaing se trouvant en débord de la limite de propriété, constituant un empiétement. Il ajoute que la gouttière de la toiture de l’extension se déverse sur le toit de son garage. Concernant les travaux réalisés sur la charpente de la toiture commune, il indique que les poutres-liteaux soutenant les deux toitures mitoyennes ayant été coupées lors des travaux de réfection, en limite de propriété. Il produit à ce titre deux constats d’huissier, dont l’un effectué le 6 octobre 2023 relevant les dégradations des combles après le démarrage des travaux. Il s’interroge sur la solidité de la charpente restante et l’étanchéité de la toiture au niveau des raccords de tuiles.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [I] [D], Monsieur [S] [W] indique qu’il s’agit d’une demande nouvelle. Il s’y oppose puisque le mur construit en parpaing ne respecte déjà pas la limite de propriété et donc que tout revêtement supplémentaire augmenterait l’empiétement.

Aux termes de ses écritures visées et soutenues à l’audience, Monsieur [I] [D] sollicite du juge des référés de :

— débouter Monsieur [S] [W] de ses demandes,

— condamner Monsieur [S] [W] à laisser Monsieur [I] [D] accéder à son terrain pour lui permettre de réaliser le ravalement du mur de l’extension, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Monsieur [S] [W] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il s’oppose à la demande d’expertise, cette dernière ne pouvant avoir vocation à suppléer la carence probatoire des parties. Il rappelle que les travaux de surélévation n’ont finalement pas été réalisés, s’étant contenté de faire réaliser des travaux de rénovation de la toiture existante. Il expose également avoir supprimé les tuiles de rives de l’extension qui débordaient sur la propriété de Monsieur [S] [W], de sorte que selon lui l’empiétement a été supprimé. Il ajoute que Monsieur [S] [W] n’apporte aucun élément venant démontrer d’un problème d’étanchéité de la toiture, de la solidité de la charpente, du soulèvement d’une tuile de faîtage et du descellement d’une poutre transversale, les constatations en combles entre les deux procès-verbaux étant identiques et les dégradations préexistant les travaux.

Il sollicite l’autorisation de Monsieur [S] [W] pour procéder au ravalement du mur de l’extension du côté de la propriété de Monsieur [S] [W], ce ravalement étant indispensable pour assurer l’étanchéité de l’extension.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 1 juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Or, tel est le cas des éléments produits au dossier.

En effet, si les tuiles de rives posées sur le mur ont été enlevées par Monsieur [I] [D], les photographies produites aux débats interrogent sur un éventuel débord du mur en parpaing et donc sur un empiétement sur la propriété de Monsieur [S] [W], outre le déversement de la gouttière de la toiture de l’extension sur le toit du garage de Monsieur [S] [W].

En outre, en présence de maisons mitoyennes pour lesquelles la toiture a été à l’origine réalisée en un seul tenant, il ressort du constat d’huissier réalisé le 6 octobre 2023, soit après le commencement des travaux réalisés sur la toiture par Monsieur [I] [D], qu’une poutre et une poutre transversale ont été descellées et que le mur pignon droit a été dégradé, ce qui peut légitimement interroger sur la solidité de la charpente.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Monsieur [S] [W] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’il allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [S] [W] le paiement de la provision initiale.

Sur le droit dit de tour d’échelle (ou droit d’échelage) :

Le droit dit de tour d’échelle, qui a été créé par la jurisprudence, consiste pour le propriétaire d’un fonds à devoir laisser son voisin accéder de manière temporaire à ce fonds pour permettre à celui-ci d’effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien, dès lors que ces travaux ne peuvent pas être réalisés, pour des raisons tenant à la configuration des lieux, autrement qu’en empruntant le fonds qui le jouxte.

Ce droit ne peut exister que pour autant que les travaux à réaliser soient vraiment nécessaires et par ailleurs d’une certaine urgence. Le voisin qui prétend exercer son droit d’échelage ne doit pas faire subir au propriétaire du fonds 'servant’ une sujétion intolérable et excessive, alors que ce droit ne peut être imposé à ce dernier que s’il n’existe pas d’autres possibilités d’accès et alors par ailleurs que les modalités de passage sur le fonds servant, l’ampleur de l’empiétement ainsi que la durée d’intervention sur le fonds servant doivent être aussi restreintes que possible, de manière à limiter autant que faire se peut la gêne ainsi occasionnée au tiers.

Dès lors que les conditions du droit sont réunies, le propriétaire du fonds servant n’est pas fondé à faire obstacle à son exercice, de sorte qu’en cas d’urgence et en l’absence de contestation sérieuse, il s’expose à y être judiciairement contraint sur le fondement de l’action en référé de l’article 834 du code de procédure civile.

Il appartient alors au juge des référés de définir les modalités d’exercice du droit, d’ordonner les mesures strictement nécessaires à la réalisation des travaux, enfin et le cas échéant d’accorder au propriétaire du fonds servant une provision à valoir sur ses préjudices pour peu seulement que l’obligation du bénéficiaire du droit d’échelage ne soit pas sérieusement contestable.

La demande préalable amiable de tour d’échelle avant d’assigner devant le juge des référés ne constitue pas un préalable indispensable à la saisine de la juridiction afin d’être autorisé à pénétrer sur le fond voisin.

Au cas présent, il n’est justifié d’aucune demande préalable amiable adressée par Monsieur [I] [D] à Monsieur [S] [W] afin que ce dernier lui laisse accéder à son terrain pour terminer le ravalement du mur de l’extension de son côté et assurer l’étanchéité de l’extension.

Bien plus, Monsieur [I] [D] n’apporte aucun précision sur la méthodologie utilisée afin de procéder à ce ravalement et notamment la durée des travaux.

Enfin, il est constant que ce ravalement est susceptible d’ajouter à l’empiétement dont Monsieur [S] [W] fait état. Or, rien ne justifie de l’urgence à procéder auxdits travaux avant que les opérations d’expertise ordonnées ci-avant soient effectuées.

L’obligation de Monsieur [S] [W] de laisser pénétrer Monsieur [I] [D] sur sa propriété afin de réaliser les travaux nécessaires de ravalement est donc sérieusement contestable et il ne sera pas fait droit à la demande de tour d’échelle.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de Monsieur [S] [W], pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS pour y procéder :

[Z] [L] (1964)

Bac Série C (1981), DESS d’aptitude à l’Administration des entreprises (1988)

BNP Paribas Real Estate 167 quai de la Bataille de Stalingrad

92865 ISSY-LES-MOULINEAUX CEDEX

Tél : 01.55.65.26.78 Fax : 01.55.65.27.95

Port. : 06.07.75.33.55 Mèl : [L].[Z]@realestate.bnpparibas

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de Versailles, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, notamment un géomètre pour effectuer un bornage, avec mission de :

— se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

— examiner les travaux réalisés par Monsieur [I] [D] ;

— relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant les immeubles litigieux, notamment l’empiétement sur la propriété de Monsieur [S] [W] et l’impact sur les structures existantes ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux, aux 22 et 24 rue des Parclairs 94170 Le Perreux sur Marne et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;

* en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 4 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [S] [W] à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,

RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de tour d’échelle de Monsieur [I] [D],

DISONS que les dépens resteront à la charge de Monsieur [S] [W],

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 30 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES