CG / MC

Ordonnance N°

du 13 NOVEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00745 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KGAB

du rôle général

[T] [W]

c/

[I] [L]

[X] [E]

M^e François xavier DOS SANTOS

Maître Francis ROBIN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

GROSSES le

— Maître François Xavier DOS SANTOS

— Maître Francis ROBIN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

Copies électroniques :

— Maître François Xavier DOS SANTOS

— Maître Francis ROBIN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

Copies :

— Expert

— Régie

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le TREIZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— Madame [T] [W]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS

— Monsieur [I] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— Madame [X] [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente en date du 18 février 2025, reçu par maître [O], notaire, madame [T] [W] a fait l’acquisition d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 8] auprès de monsieur [I] [L] et de madame [X] [E], pour un prix de 250 000 euros.

Elle a déploré un sinistre dégât des eaux en date du 1er mars 2025.

Par ailleurs, madame [W] fait grief aux consorts [L]-[E] de lui avoir caché l’existence de travaux de construction réalisés avant la vente, qui ne seraient pas conformes aux règles de l’art.

Un rapport a été dressé par monsieur [K] le 28 juillet 2025

Par actes séparés en date du 13 août 2025, madame [T] [W] a assigné monsieur [I] [L] et madame [X] [E] en référé afin d’obtenir, en application de l’article 145 du Code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire avec mission suggérée.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 02 septembre 2025 puis elle a été renvoyée à celle du 14 octobre 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, monsieur [I] [L] et madame [X] [E] ont sollicité de voir :

à titre principal, débouter Madame [W] de l’ensemble de ses demandes,condamner Madame [W] à payer à Monsieur [L] et Madame [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code Procédure Civile,à titre subsidiaire, recevoir les protestations et réserves d’usage de Madame [E] et Monsieur [L] sur la mesure d’instruction sollicitée par Madame [W],s’entendre dire que Madame [W] fera l’avance des frais d’expertise judiciaire,en tout état de cause, condamner Madame [W] aux dépens.

Au dernier état de ses prétentions, madame [T] [W] a maintenu ses demandes initiales.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

A l’appui de sa demande, madame [W] produit notamment :

un acte authentique de vente du 18 février 2025 et ses annexes un rapport de reconnaissance MAIF dégât des eauxun dossier de permis de construire complet avec les plans de la maison initialeun rapport de monsieur [K] du 28 juillet 2025 et annexes photographiques.Pour s’opposer à la mesure d’expertise, les consorts [L]-[E] indiquent que la demanderesse procède par voie de simples allégations et qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence de travaux constitutifs d’ouvrage et encore moins d’un dol imputable aux vendeurs.

En l’espèce, il est constant que madame [T] [W] a fait l’acquisition d’une maison d’habitation auprès de monsieur [I] [L] et de madame [X] [E].

L’acte de vente reçu le 18 février 2025 par maître [O], notaire, stipule notamment :

« ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

• des vices apparents,

• des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

• ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

ABSENCE D’OPERATION DE CONSTRUCTION OU DE RENOVATION DEPUIS

DIX ANS

Le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance :

• aucune construction, aucune rénovation et aucuns travaux entrant dans le champ d’application des dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du Code des assurances n’ont été effectués dans les dix dernières années,

• aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé dans ce délai. »

Il est également constant que le bien a fait l’objet d’un sinistre dégât des eaux peu de temps après la vente.

Il ressort du rapport d’expertise amiable rédigé le 28 juillet 2025 par monsieur [K], ingénieur expert, que le projet originel résultant du permis de construire de 2001 a fait l’objet de modifications ultérieures concernant :

un remplacement du système de ventilation de l’habitation, le comblement du vide-sanitaire, et la mise en place d’une VMC simple flux, le rajout de deux salles d’eaux pourvues de douches complètes, le vide du plafond du salon a été fermé, sauf la trémie d’escalier, un WC a été rajouté dans les combles Ouest à l’étage, la plomberie a été modifiée avec de nouveaux équipements de douche, réalisés en PER 16mm, au niveau de la rupture qui a entraîné le dégât des eaux du 1er mars 2025,le chauffage par convecteur a été modifié, les greniers, qui étaient non aménageables au permis de construire et qui sont maintenant pourvus dans les combles Ouest d’une cabine de douche, d’un lavabo et d’un nouveau WC.En outre, monsieur [K] souligne que ces travaux ne sont pas de qualité professionnelle sérieuse et estime qu’ils ont été réalisés postérieurement à la date d’acquisition de la maison par les consorts [L]-[E].

L’expert conclut en ces termes :

« Pour l’ensemble, cette maison a subi des modifications dans sa conception des équipements sanitaires et de confort, sans que soient pris en compte les conséquences réglementaires de ventilation qui en résultaient.

Les datations imprimées sur les divers constituants sont tous postérieurs à octobre 2020.

On peut donc considérer que les divers aménagements modificatifs ont été faits par les précédents propriétaires, à savoir Mme [E] et M. [L] postérieurement à octobre 2020.

Les travaux de plomberie s’avèrent très précaires et un raccord de canalisation a fait l’objet d’une rupture, à l’origine d’un dégât des eaux particulièrement significatif.

Pour ce qui concerne les obligations réglementaires de ventilation des maisons d’habitation, en correspondance avec l’aménagement tardif des salles d’eau et bain, sans que celles-ci aient été dimensionnés de manière conforme, rendent in fine, et en l’état actuel, l’habitation impropre à destination »

Dès lors, il apparait que le bien immobilier est affecté de désordres dont il convient de définir l’ancienneté.

En tout état de cause, l’action en référé expertise, fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, n’a pas pour objet de déterminer les responsabilités des parties en cause mais seulement de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, sans préjuger de l’engagement des responsabilités, qui ne relève que de l’examen au fond.

En conséquence, l’examen des faits et des pièces produites amène à considérer que la demanderesse justifie d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire, à ses frais avancés, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

2/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité n’appelle à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à ce stade de la procédure.

Madame [T] [W], demanderesse, conservera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [J] [D]

— expert près la Cour d’appel de RIOM -

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

OU A DÉFAUT

Monsieur [P] [F]

— expert près la Cour d’appel de RIOM -

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

Avec mission, en se conformant aux règles du code de procédure civile, de :

1°) Se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8], en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation, et se munir des outils, échelles, ou tous autres équipements permettant de réaliser les investigations nécessaires dès la première réunion sur site ;

2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;

3°) Etablir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige, notamment les polices d’assurances souscrites, et en recherchant les dates de déclaration d’ouverture du chantier, d’achèvement des travaux et de réception de l’ouvrage ;

4°) Indiquer avec précision, pour les travaux litigieux visés dans l’assignation, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, d’exercer le contrôle de leur exécution ou leur coordination ;

5°) S’il y a lieu, inviter les parties dès le début des opérations d’expertise à appeler en la cause les entreprises dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée ;

6°) Dire si des travaux ayant pour but de camoufler ou masquer des désordres ont été entrepris préalablement à la vente ;

7°) Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons ou non conformités allégués, notamment tels que décrits dans l’assignation et listés dans le rapport de monsieur [K] du 28 juillet 2025 et dans le rapport d’expertise d’assurance du cabinet UNION EXPRTS en date du 04 avril 2025, et les décrire ;

8°) Le cas échéant, fournir toutes indications utiles permettant de fixer judiciairement la date d’ouverture de chantier et la date de réception de l’ouvrage ;

9°) Pour chacun des désordres, préciser :

— leur date d’apparition, et s’ils étaient apparents ou non au moment des visites du bien, à la date du compromis, de la réception de l’ouvrage ou de la prise de possession ;

— si les désordres allégués étaient visibles et décelables par un non-professionnel de la construction ;

— si les désordres étaient connus ou auraient dû être connus par le vendeur ;

— s’ils ont fait l’objet de réserves et/ou de reprises, et dans l’affirmative à quelle date, en indiquant si les travaux de reprise sont satisfaisants ;

— plus précisément en matière de construction, s’ils sont apparus dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’ils ont été dénoncés dans l’année de parfait achèvement ;

— leurs conséquences quant à la solidité, et/ou l’habitabilité, et/ou l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— si les travaux réalisés présentent un risque de dangerosité pour les personnes et/ou un risque d’effondrement ;

10°) Rechercher les causes et les origines des désordres, malfaçons ou non façons, sans omettre de préciser si les travaux litigieux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la réglementation technique spécifique en matière de DTU et si ces désordres proviennent d’erreurs de conception, de vices de construction, de vices des matériaux ou de malfaçons dans leur mise en œuvre ou s’ils présentent toutes les caractéristiques de vices cachés ;

11°) Dans la limite de sa compétence technique, dire si la clause figurant à l’acte notarié selon laquelle les vendeurs déclarent n’avoir réalisé aucuns travaux correspond aux éléments constatés au cours des opérations ;

12°) Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non façons constatés, en évaluer le coût, la durée et les contraintes pouvant en résulter pour les occupants, au besoin en s’appuyant sur des devis fournis par les parties et en expliquant précisément les solutions possibles ;

13°) Préconiser en cas d’urgence et de péril imminent pour la sécurité des personnes ou la pérennité des biens toutes mesures et travaux conservatoires lui paraissant utiles, en diffusant dès lors une note sans attendre la formalisation du pré-rapport ou du rapport d’expertise ;

14°) Prescrire si besoin un relogement durant lesdits travaux dans des conditions similaires ;

15°) Donner tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal :

— de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, en proposant en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants à la construction des pourcentages de responsabilité ;

— d’apprécier les préjudices de toutes natures éventuellement subis, notamment les préjudices financier et moral, ainsi que les troubles de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;

16°) S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;

17°) Proposer, sur la base de ses conclusions et le cas échéant, un compte entre les parties ;

18°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige.

DIT que l’expert pourra s’adjoindre de tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

DIT que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,

DIT que madame [T] [W] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3.500,00 euros) TTC avant le 31 janvier 2026,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 1er août 2026, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de madame [T] [W], demanderesse,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,