COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00065 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J5KG

Minute N° : 25/00177

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e MOIROUD

Copie délivrée à :M.[O]-PREFECTURE

le :03/04/2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [D] [L] [P] [F]

né le 23 Mars 1975 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Sandrine MOIROUD, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [X] [K]

née le 24 Septembre 1978 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Sandrine MOIROUD, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

— -

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 mai 2024 avec effet au 14 mai 2024, Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K], ont consenti à Monsieur [Y] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 4] – moyennant un loyer mensuel de 600,00 euros hors charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 26 septembre 2024, Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [O] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1340,00 euros hors frais, somme arrêtée au mois d’août 2024, échéance incluse.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 05 décembre 2024, Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Monsieur [Y] [O] statuant en qualité de juge des référés aux fins :

— de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— d’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et séquestration des biens ;

— de condamnation du locataire lui payer à titre provisionnel de l’arriéré locatif, pour la somme de 4 214,95 euros ; avec les intérêts de droit

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, avec intérêt de droit à compter de chaque échéance ;

— payer la somme de 800 euros au titre de l’article du code de procédure civile outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 26 septembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 04 mars 2025, lors de laquelle Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K], représentés ont maintenu leurs demandes exposées dans leur acte introductif d’instance sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 6.030,00 euros loyer de mars 2025 inclus.

Monsieur [Y] [O] a comparu et a sollicité des délais de paiement pour purger sa dette locative ; il a proposé de régler 170 euros par mois à compter du mois de mai 2025. Il a expliqué être en CDI en qualité de chauffeur de bus et a déclaré percevoir une rémunération de 2.000 euros par mois, mais faire l’objet de saisies des rémunérations d’un montant de 800 euros par mois.

Il a indiqué avoir deux petites filles pour lesquelles il verse une contribution à l’éducation et à l’entretien à hauteur de 350,00 euros par mois.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience en raison de l’absence de l’intéressé à l’entretien.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire, application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 9] le 05 décembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 27 septembre 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K] est donc recevable.

2) Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

• le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

• le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

• l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail contient en son article 12 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

Il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K] que Monsieur [Y] [O] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 26 novembre 2024, la dette ayant continué d’augmenter entre la date du commandement de payer et celle de l’assignation.

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice de Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K] depuis le 27 novembre 2024.

3) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 2 mai 2024, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A l’audience, le bailleur a fourni un décompte actualisé de créance, arrêtée à la date du 04 février 2025 et portant la dette locative à hauteur de 6.030,00 euros. Le locataire étant présent et a reconnu devoir cette somme de façon contradictoire.

La créance apparaît donc incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 26 novembre 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par le locataire s’élèvent à 3 350,00 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

Aussi, le locataire sera condamné à titre provisionnel à régler aux bailleurs la somme de 3350,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2024 (date de l’assignation).

4) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévus par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

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Il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience. Cette condition étant indispensable, sauf accord des parties – non présent en l’espèce – pour que le juge puisse accord des délais de paiements, la demande sera rejetée ainsi que celle liée à la suspension des effets de la clause résolutoire.

5) Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 26 novembre 2024, preneur est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de preneur et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

6) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 27 novembre 2024, Monsieur [Y] [O] a causé un préjudice à Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K], qui se trouvent privés de leur logement. Il convient donc d’octroyer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient ainsi de condamner Monsieur [Y] [O] à verser à titre provisionnel à Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 27 novembre 2024, lendemain de la résiliation du bail, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises, avec indexation.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K] concernant le contrat de bail du 02 mai 2024, consenti à Monsieur [Y] [O] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 novembre 2024;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 26 novembre 2024 ;

Constatons que Monsieur [Y] [O] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis le 27 novembre 2024;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [Y] [O] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons à titre provisionnel Monsieur [Y] [O] à payer à Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K] la somme de 3 350,00 euros, au titre des arriérés de loyers et de charges impayés arrêtés au 26 novembre 2024,

Rejetons la demande de délai de paiement et de suspensions des effets de la clause résolutoire,

Condamnons Monsieur [Y] [O] à payer à Monsieur [G] [F] et Madame [X] [K] à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant de 670,00 euros, somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 27 novembre 2024, avec indexation

Condamnons Monsieur [Y] [O] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons Monsieur [Y] [O] à payer la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme le commande l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Juge