TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00289 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KBOT

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 23 Juillet 2025

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [R] [D] [W]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 23 Juillet 2025

A :DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 23 Juillet 2025

A :DMMJB,

M. [D] [W]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 05 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 23 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [D] [W], demeurant 8 rue Général Cochet – 63000 CLERMONT-FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 31 mars 2022, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME a donné à bail à M. [D] [W] un logement situé 08 rue Général COCHET, bâtiment A, appartement n°54 au 3ème étage à CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505,82 euros, provision sur charges comprise.

Le 10 décembre 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7.226,08 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [W] le 06 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME a fait assigner M. [D] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [D] [W] à lui payer les sommes suivantes :

* 9.801,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06 février 2025,

* 594,50 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 février 2025.

Lors de l’audience, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 02 juin 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 16.781,53 euros. Il indique que M. [D] [W] est redevable d’un surloyer depuis le 31 janvier 2025 d’un montant à hauteur de 1.209,58 euros x 5 mois, soit un total de 16.781,53 euros.

M. [D] [W] sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Il indique qu’il a eu des problèmes de titre de séjour l’empêchant de travailler et de régler son loyer, qu’il doit commencer à travailler le 05 juillet 2025 et qu’il percevra le smic horaire. Il ajoute qu’il a trois enfants en garde alternée un week-end sur deux et qu’il doit payer une pension alimentaire pour eux.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS du PUY-DE-DÔME a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [D] [W].

M. [D] [W] a indiqué qu’il avait déposé un dossier de surendettement le 20 août 2024 mais qu’il manquait des pièces pour son instruction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [D] [W] s’étant présenté il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME justifie avoir régulièrement signifié le 10 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 7.226,08 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 10 février 2025.

M. [D] [W] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS du PUY-DE-DÔME, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [D] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il résulte de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, que l’organisme d’HLM demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer.

Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois et, à défaut et après mise en demeure infructueuse, l’organisme d’HLM liquide provisoirement le supplément de loyer, en faisant application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources maximal.

Au cas présent, il est constant et non contesté que M. [D] [W] n’a pas répondu à la demande du bailleur et qu’un surloyer a été appliqué à compter du 31 janvier 2025 d’un montant de 1.209,58 euros.

L’OPHIS du PUY-DE-DÔME produit un décompte arrêté au 02 juin 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 16.781,53 euros déduction faite des frais de poursuite de commissaire de justice et dans lequel figure des surloyers pour un montant total de 6.047,90 euros (1.209,58 euros x 5 mois).

A ce titre, si l’arriéré locatif établi par l’OPHIS du PUY-DE-DÔME à l’audience est contradictoire, une partie des surloyers qui s’inscrivent postérieurement à la date de résiliation du bail correspond toutefois à une période où le loyer n’est plus exigible envers le locataire, alors tenu de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 10 février 2025.

L’OPHIS du PUY-DE-DÔME produit à ce titre le décompte de l’assignation arrêté au 06 février 2025 qui établit l’arrièré locatif à la somme de 9.801,91 euros comprenant un mois de supplément loyer solidarité.

En conséquence, les sommes réclamées au titre des surloyers devront être nécessairement limitées à l’arriéré établi à la date de la résiliation du bail.

En outre, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de Télérelève mensuelle ainsi qu’en l’absence de justification produite par le bailleur, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 1.235,74 euros. En ce qui concerne la télérelève, il convient de préciser que la simple mention d’un index sur un avis d’échéance émanant du bailleur n’est pas un élément suffisant pour justifier du montant sollicité à ce titre.

De même, il convient de déduire les frais de poursuite à hauteur de 164,54 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du PUY-DE-DÔME est établie dans son principe mais son montant sera limité aux demandes recevables et ne visant que l’arriéré locatif établi au jour de la résiliation du bail, à savoir 9.801,91 euros – 1.235,74 euros – 164,54 euros soit 8. 401,63 € que M. [D] [W] sera condamné à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l’Ophis du Puy-de-Dôme que M. [D] [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

En outre, M. [D] [W] ne produit aucun justificatif d’une procédure de surendettement en cours.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [D] [W] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS du PUY-DE-DÔME, soit la somme mensuelle de 566 euros, outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers.

A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessité d’inclure d’autres sommes telle que la télérelève mensuelle.

Sur les autres demandes

M. [D] [W], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 mars 2022 entre l’OPHIS du PUY-DE-DÔME et M. [D] [W] à compter du 10 février 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [D] [W] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 08 rue Général COCHET, bâtiment A, appartement n°54 au 3ème étage à CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [D] [W] à payer à l’OPHIS du PUY-DE-DÔME la somme de 8. 401,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06 février 2025, comprenant les loyer et charges jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [D] [W] à la somme mensuelle de 566 euros outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS du PUY-DE-DÔME ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [D] [W] à payer à l’OPHIS du PUY-DE-DÔME la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 10 décembre 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection