TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00218 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J7H2

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 10 Juillet 2025

Madame [I] [Y], rep/assistant : M^e Marie-José RODRIGUEZ-JAFFEUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [T] [G]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Marie-José RODRIGUEZ-JAFFEUX

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Marie-José RODRIGUEZ-JAFFEUX

Monsieur [T] [G]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [X] [K], auditeur de justice et de [O] [R], candidate à l’intégration directe;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [I] [Y], demeurant 49 Cours Sablon, 63000 CLERMONT- FERRAND

représentée par M^e Marie-José RODRIGUEZ-JAFFEUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [G], demeurant 7bis Boulevard Jean Jaurès, Résidence La Piscine, 63000 CLERMONT FERRAND

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 27 novembre 2009, Mme [I] [Y], représentée de l’agence MIALON gestionnaire de son bien, a donné à bail à Monsieur [T] [G] un logement avec cave et garage privatif, situés 7 bis Bd Jean Jaurès – Résidence La Piscine à CLERMONT FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 euros outre 53 euros à titre de provision sur charges.

Par acte du 23 novembre 2023, Madame [I] [Y] a fait signifier à Monsieur [T] [G] un congé avec reprise pour la date du 30 novembre 2024.

Le rendez-vous d’état des lieux de sortie a été fixé à la date du 29 novembre 2024 entre l’agence gestionnaire du bien de Madame [I] [Y] et son locataire.

Suivant courrier daté du 04 décembre 2024, l’agence MIALON a informé Madame [I] [Y] que Monsieur [G] avait annulé le rendez-vous d’état des lieux de sortie et avait fait connaître son souhait de se maintenir dans les lieux au moins jusqu’à l’expiration de la trêve hivernale.

Madame [I] [Y] a fait assigner Monsieur [T] [G] par acte de commissaire de justice du 05 février 2025, devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir :

— constater que le bail se trouve résilié de plein droit au 30 novembre 2024 par l’effet du congé,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef,

— condamner Monsieur [T] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant identique à celui du loyer indexé, soit 566,63 euros provision sur charge comprise, à compter du jour de la date d’effet du congé soit postérieurement au 30 novembre 2024 jusqu’à leur libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [T] [G] au paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la résistance abusive,

— outre la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises.

A l’audience, Madame [I] [Y], représentée par son avocat, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’elle sollicite la condamnation de Monsieur [T] [G] au paiement d’un arriéré locatif d’un montant de 2 198 euros et que plus généralement, elle s’oppose à toute demande de délai.

Monsieur [T] [G] est présent et non assisté. Il déclare qu’il ne conteste aucune des demandes de sa bailleresse et reconnait être en tort. Il indique avoir rencontré des difficultés financières et n’avoir pu trouver un nouvel appartement. Il précise toucher 2 000 euros par mois de pension de retraite et rembourser 500 euros d’échéances au titre d’un prêt. Il ajoute qu’il détient des parts de SCI qu’il souhaite céder et qu’il recherche également un emploi. Il confirme ne plus régler son loyer et sollicite des délais de paiement. Il propose de s’acquitter de sa dette locative par des mensualités de 300 à 400 euros.

Les parties ayant comparu en personne ou par mandataire, le jugement sera contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En outre, l’article 1228 du code civil dipose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le congé a été délivré le 23 novembre 2023, pour la date d’échéance du contrat, le 30 novembre 2024, de sorte que le délai légal a été respecté, allant bien au delà des 6 mois prévus par la loi. Ce congé de reprise par sa propriétaire, est motivé par le fait qu’elle réside avec son époux dans un immeuble qui n’est pas doté d’un ascenceur contrairement à l’appartement loué à Monsieur [T] [G], alors qu’ils sont tous deux âgés de plus de 80 ans. Ce motif qui n’est d’ailleurs pas contesté par Monsieur [T] [G], apparaît sérieux et légitime.

En conséquence, il y a lieu de valider le congé délivré par acte du 23 novembre 2023, celui-ci respectant les dispositions légales précitées et de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties, à compter du 30 novembre 2024.

Il ressort en outre des pièces produites ainsi que des débats, que Monsieur [T] [G] s’est délibérément maintenu dans les lieux au delà de la date d’échéance du congé en faisant valoir à son profit des motifs inopérants au regard du délai dont il a bénéficié pour trouver un nouvel appartement. Il en résulte qu’il est occupant sans droit ni titre de la propriété de Madame [I] [Y] et qu’elle doit en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [I] [Y] déclare un arriéré locatif actualisé à la date de l’audience d’un montant non contesté par Monsieur [T] [G], de 2198 euros cette demande est devenue sans objet. Cependant, elle ne communique aucune indication sur le nombre d’échéances impayées, ni ne produit le moindre décompte, de sorte qu’il n’est pas établi qu’il s’agit d’un arriéré locatif, d’autant que cette demande ne figure pas dans son assignation introductive d’instance, postérieure à la date de résiliation du bail.

En conséquence, sa demande en paiement d’un arriéré locatif, sera rejetée.

Il n’y a donc pas lieu à statuer sur la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [T] [G].

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur jusqu’à la date de restitution des clés. L’indemnité peut être soumise à indexation. Le juge est souverain dans son appréciation.

En l’espèce, Monsieur [T] [G] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement un préjudice à la bailleresse qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la bailleresse, soit la somme mensuelle de 566,63 euros, provision sur charges comprise, à compter du 30 novembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux et la restitution effective des clés.

En application du principe de la réparation intégrale, cette indemnité d’occupation sera automatiquement révisée annuellement dans les conditions prévues par la clause de révision stipulée au contrat de location.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Madame [I] [Y] que Monsieur [T] [G], à la réception de la signification du congé, a informé sa bailleresse par courriel du 28 novembre 2023, de son intention de libérer l’appartement au plus tard à la date d’échance du congé.

C’est dans ces conditions que l’état des lieux de sortie a été fixé pour le 29 novembre 2024. Cependant Monsieur [T] [G] a fait savoir à sa bailleresse par l’intermédiaire de l’agence MIALON, gestionnaire de l’appartement, par courriel du 18 novembre 2024 que finalement, n’ayant pas réussi à trouver un nouvel appartement, il ne pourrait pas honorer le rendez-vous d’état des lieux de sortie et qu’il comptait “s’activer” pour trouver une solution le plus vite possible. Dans ce courriel, il précise néanmoins qu’il estime que la trêve hivernale lui permettrait de rester dans les lieux jusqu’au 31 mars 2025.

Par ailleurs, si Monsieur [T] [G] à l’audience a énoncé rencontrer diverses difficultés, il n’a apporté aucun élément justificatif des recherches d’appartements effectuées depuis la signification du congé, alors même qu’il a bénéficié d’un délai d’un an, délai doublement plus long que celui prévu par l’article 15 I de la Loi du 06 juillet 1989, pour prendre ses dispositions. Au surplus l’évocation inopérante de la trêve hivernale dès lors que le délai du congé était arrivé à échéance, indique contrairement à ce qu’il a déclaré à l’audience, que Monsieur [T] [G] n’a pas fait le nécessaire pour respecter le congé et permettre à la bailleresse invoquant un motif sérieux et légitime, de reprendre son bien dans le délai imparti.

En conséquence, Monsieur [T] [G] sera condamné à réparer Madame [I] [Y] de son préjudice tiré de la résistance abusive par l’allocation d’une somme qui sera raisonnablement fixée à la somme de 1 000 euros, Madame [I] [Y] étant par ailleurs indemnisée du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre de son locataire, par une indemnité à d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Monsieur [T] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Monsieur [T] [G] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 27 novembre 2009 entre Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [G] à compter du 30 novembre 2024 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [T] [G] ainsi que tout occupant de leur chef, du logement et des équipements privatifs (cave et garage) sis Résidence La Piscine – 7 bis Bd Jean Jaurès à CLERMONT FERRAND (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [T] [G] à la somme mensuelle de 566,63 euros, provision sur charges comprise, à compter du 30 novembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux et la restitution effective des clés, avec révision annuelle suivant la clause de révision stipulée au contrat de location ;

CONDAMNE Monsieur [T] [G] à payer à Madame [I] [Y] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice tiré de la résistance abusive;

CONDAMNE Monsieur [T] [G] à payer à Madame [I] [Y] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du congé du 23 novembre 2023 et de l’assignation du 05 février 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection