TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06590 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3K4O

Minute : 26/115

S.A. LOGIREP

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [R] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier, en présence de Madame [U] [W], magistrat stagiaire ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP, société anonyme d’HLM, [Adresse 2]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [H]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2011, la société LOGIREP a donné à bail à Madame [R] [H] et à Madame [L] [A] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 795,60 euros.

Par courrier en date du 17 août 2015, la société LOGIREP a pris acte du congé délivré par Madame [L] [A] à compter du 9 octobre 2015.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, la société LOGIREP a fait signifier à Madame [R] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.995,01 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, la société LOGIREP a fait assigner Madame [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner son expulsion ainsi que de celle de tout occupant de son chef des lieux loués, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,la condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,la condamner à lui payer une somme de 8.327,51 euros, arrêté du 28 février 2025, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittances au jour de l’audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du présent commandement de payer visant la clause résolutoire,la condamner à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux entiers dépens en compris le coût du commandement de payer ainsi que celui de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

La société LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.168,16 euros arrêtée au 2 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle indique que la locataire a repris le paiement du loyer courant et ne s’oppose pas l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [R] [H] comparaît et ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros et suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle expose que la dette locative est imputable à la perte de son emploi. Elle précise avoir trouvé un nouveau poste en tant qu’agent de sécurité pour Ile-de- France Mobilités depuis juillet 2025 et percevoir 2.500 euros de salaire mensuel. Elle précise que ses quatre enfants sont majeurs.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 31 mai 2011, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement.

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 12).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 3.995,01 euros, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société LOGIREP produit un décompte démontrant que Madame [R] [H] reste lui devoir une somme de 4.168,16 euros au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, en ce compris 363,03 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. (109,75 + 72,22 + 156,06 + 25)

Madame [R] [H] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement d’une somme de 3.805,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [R] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 3 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [R] [H] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et exposé être en capacité de régler sa dette locative dans les délais légaux, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

— le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— elle sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la société LOGIREP ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mai 2011 entre la société LOGIREP d’une part, et Madame [R] [H] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [R] [H] à payer à la société LOGIREP somme de 3.805,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 décembre 2024 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [R] [H] à s’acquitter de cette somme en 19 mensualités de 200 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT en revanche que si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGIREP sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [R] [H] sera condamnée à verser à la société LOGIREP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 3 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [R] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE