CG/MLP

Ordonnance N°

du 10 JUIN 2025

Chambre 6

N° RG 25/00341 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KA3Q

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 5]

c/

[Y] [E]

la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-ROCHE

GROSSE le

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES- ROCHE

Copie électronique :

— la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES-

ROCHE

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le DIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 5] sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL CEGADIM

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par la SCP SAGON-VIGNOLLE-VIGIER-PRADES- ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

— Monsieur [Y] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [E] est propriétaire des lots n° 107, 232, 233, 235, 236 et 238 au sein de la copropriété « [Adresse 5] » située [Adresse 2] à [Localité 4].

Les lots de monsieur [E] sont constitués d’un local commercial et d’un garage.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble expose que la porte du local commercial et la vitre de la porte du garage appartenant à monsieur [E] sont cassées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a également constaté que les encadrements des fenêtres du local ont été modifiés, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure monsieur [E] de mettre en conformité l’encadrement des fenêtres, de remplacer le carreau cassé sur la porte du garage et de remplacer la porte d’entrée du local commercial.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble expose que cette mise en demeure est restée infructueuse.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 26 avril 2023 par Maître [X], commissaire de Justice.

Par acte en date du 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] », [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, a assigné monsieur [Y] [E] en référé aux fins de voir :

condamner Monsieur [E] à faire réaliser, les travaux nécessaires pour rétablir les lieux dans leur état antérieur à savoir :la dépose des fenêtres affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et à la remise en état des parties affectées par ces travaux ;le changement de la porte d’entrée du local commercial de son lot ;le changement de la vitre de la porte de garage ; et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,condamner Monsieur [E] à verser et payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.À l’audience du 20 mai 2025 à laquelle les débats se sont tenus, le demandeur a repris le contenu de son assignation.

Monsieur [Y] [E] n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande d’injonction sous astreinte

Selon l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, la Présidente du Tribunal judiciaire peut prescrire en référé, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit étant rappelé que le trouble doit exister le jour où le juge statue.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires expose que monsieur [E] et le propriétaire avant lui ont modifié l’encadrement des fenêtres du local commercial constituant leur lot, modifiant ainsi l’aspect extérieur de l’immeuble et ce, sans aucune autorisation accordée en assemblée générale, au mépris de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, le demandeur fait grief à monsieur [E] de ne pas avoir déféré à la sommation qui lui a été faite d’avoir à réparer la porte d’entrée du local et la vitre de la porte du garage qui sont cassées.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’harmonie de l’immeuble ou son esthétique font partie de la destination de l’immeuble, et si la façade présente une certaine harmonie, des travaux ne respectant pas celle-ci portent atteinte à la destination de l’immeuble.

En application du règlement de copropriété produit par le demandeur, les fenêtres de l’immeuble sont des parties privatives.

Le règlement de copropriété stipule, en page 21 (alinéa 2 article 5) : « Les co-propriétaires pourront modifier comme bon leur semblera (sous réserve bien entendu des obligations pouvant résulter à la charge de certains d’entre eux des prêts qui auraient pu leur être consentis par la Société Anonyme du Crédit Immobilier du Puy-de-Dôme, du Sous-Comptoirs des Entrepreneurs et du Crédit Foncier de France) la disposition intérieure de leur logement, mais ils devront faire exécuter les travaux sous la surveillance de l’architecte de la maison dont les vacations seront à la charge de l’intéressé, ils ne pourront cependant apporter aucune modification aux parties de l’immeuble, qui bien que formant une propriété particulière contribuent à l’harmonie de l’immeuble, tels que portes d’entrée des appartements, persiennes, volets, garde-corps, balcons, lesquels subiront les mêmes règles que celles applicables aux modifications des choses communes ».

Le même règlement précise à l’article 8 : « Chaque copropriétaire aura, en ce qui concerne le ou les logements lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et disposer comme de chose lui appartenant en pleine propriété à la condition de ne pas nuire aux droits de co-propriétaires des autres appartements, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble, d’en respecter et d’en assurer la bonne tenue générale, etc.. »

Par ailleurs, l’article 9, 9) du règlement stipule : « Ils devront (les co-propriétaires) entretenir en bon état constat de propreté l’ensemble de l’immeuble, tant pour les choses privées que pour les choses communes ».

Selon les termes du courrier LRAR adressé à monsieur [E] le 13 septembre 2022, l’ancien propriétaire des lots appartenant au défendeur devait lui indiquer deux points concernant la mise en conformité des encadrements des fenêtres situées sur la façade avant de l’immeuble et le remplacement du carreau cassé sur la porte de garage.

Dans ce même courrier, le syndic indique à monsieur [E] :

« Ces travaux à réaliser au plus vite avaient d’ailleurs été mentionnés dans l’acte de vente par le notaire. A ce jour, cela n’a toujours pas été fait et en supplément une vitre est cassée sur votre porte d’entrée.

Nous vous remercions de procéder aux travaux, faute de quoi sous un mois nous ferons constater par huissier pour assignation au tribunal ».

En l’absence de réalisation des travaux par monsieur [E], le syndicat des copropriétaires a requis l’intervention de maître [J] [X]. Dans son procès-verbal dressé le 26 avril 2023, le commissaire de Justice constate notamment :

« 1°) Façades : photographies numéros 1 à 9

Je peux constater au niveau de l’ensemble vitré situé au-dessus du local commercial la présence d’une planche en bois à l’extrémité gauche.

Je peux constater au niveau de la porte d’entrée située au rez-de-chaussée desservant le local commercial et l’appartement situé au premier étage que le carreau est cassé.

2°) Garage : photographies numéros 10 et 11

Je me suis rendu à l’arrière de la copropriété.

J’ai pu constater la présence d’un garage.

Je peux constater que la vitre du milieu de la porte de garage est cassée et remplacée par une planche de bois ».

Les copropriétaires de l’immeuble ont par la suite adopté à la majorité simple la résolution n°19 en faveur de l’introduction d’une action en justice à l’encontre de monsieur [E], lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 15 mai 2024.

Il est manifeste, au regard des photographies produites, et notamment celles annexées au procès-verbal de constat précité, que les façades de l’immeuble comprennent des fenêtres identiques et que l’aspect de l’immeuble présente dès lors une réelle harmonie.

Les éléments versés au dossier permettent ainsi de constater que l’encadrement des fenêtres du local commercial appartenant au défendeur modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et ce, sans aucune autorisation accordée en assemblée générale, ce qui constitue une violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Aussi, à défaut de procéder aux réparations de la porte de son local commercial et de la vitre de la porte de son garage qui sont cassées, monsieur [E] n’assure pas la bonne tenue générale de l’immeuble.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc caractérisée.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, l’astreinte sollicitée par le syndicat des copropriétaires sera adaptée afin de laisser un délai suffisant à monsieur [E] pour procéder, ou faire procéder, aux travaux de remise en état.

2/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Monsieur [Y] [E] sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 250 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

CONDAMNE monsieur [Y] [E] à faire réaliser, et ce sous astreinte de CENT EUROS (100 €) par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, les travaux nécessaires pour rétablir les lieux dans leur état antérieur à savoir :

la dépose des fenêtres affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et la remise en état des parties affectées par ces travaux ;le changement de la porte d’entrée du local commercial de son lot ;le changement de la vitre de la porte de garage ; DIT que l’astreinte courra sur une période maximale de quatre mois,

CONDAMNE monsieur [Y] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] », [Adresse 3], représenté par son syndic, la SARL CEGADIM, la somme de DEUX CENT CINQUANTE EUROS (250 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [Y] [E] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,