N° RG 25/01093 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2QP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/01093

N° Portalis DB2E-W-B7J-N2QP

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e LEGROS

— Mme [J]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

19 NOVEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [W] [N]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Micky ROCHA NIVAR, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE REQUISE :

Madame [V] [J]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location signé électroniquement du 11 décembre 2023 ayant pris effet le même jour, M. [W] [N] représenté par la S.A.S. IMMIUM GESTION ALSACE a donné à bail à Mme [V] [J] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation résidence « [Adresse 9] », 2ème étage lot 118, une cave lot 140 et un garage lot 438, sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial de 500 € outre les provisions pour charges de 120 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [N] a fait signifier à Mme [V] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mars 2025 pour la somme en principal de 3 629,14 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 17 mars 2025.

Puis M. [W] [N] a fait assigner à l’audience 17 octobre 2025, Mme [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 18 août 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence de la locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

M. [W] [N], représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résolution de plein droit du bail ;ordonner l’expulsion de Mme [V] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er mai 2025 à la somme actuelle de 680 € et ordonner que son montant sera révisé dans les conditions du bail s’il n’avait été résilié et majorée ou minorée des régularisations de charges à échoir ;la condamner à lui payer à titre de provision la somme de 4 062,54 € correspondant au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 28 avril 2025, ce mois étant inclus ;la condamner à lui payer à titre de provision, les indemnités mensuelles d’occupation et à échoir à compter du 1er mai 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux ;la condamner à lui payer la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens de l’instance ;rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance à venir est de droit en ce compris les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il expose que les impayés perdurent en l’absence de tout retour de la locataire. La dette atteint 4 062 €.

Mme [V] [J] a comparu. Elle expose qu’elle n’a pas réussi à remonter la pente après avoir quitté son emploi pendant 3 mois. Elle perçoit entre 1 500 et 1 600 € de salaire mensuel et supporte un loyer de 632 €. Elle a d’autres charges notamment de crédit à la consommation. Elle n’a pas repris le paiement du loyer courant, elle souhaite des délais de paiement et propose jusqu’à 120 € par mois afin de rester dans les lieux.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions de l’acte introductif d’instance, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [W] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 17 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que «Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 4 paragraphe VIII. Clause résolutoire et un commandement de payer a été signifié le 14 mars 2025 pour le montant en principal de 3 629,14 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines pour le paiement des loyers et charges, aucun paiement n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 avril 2025 à 24 heures.

Mme [V] [J], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera en conséquence condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle a en principe une nature compensatoire et indemnitaire, pour la période courant du 26 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La partie demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du non-paiement du loyer et de ses accessoires.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera donc fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de Mme [V] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [W] [N] produit un décompte démontrant que Mme [V] [J] reste lui devoir la somme de 4 062,54 € au quittancement du mois d’avril 2025, décompte arrêté au 28 avril 2025.

Mme [V] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La créance locative est ainsi fondée pour le montant 4 062,54 €.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme provisionnelle de 4 062,54€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Il est constant que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’importance de la dette locative et les capacités et offre de paiement exposées à l’audience ne permettent pas, en l’état, d’accorder les délais de paiement sollicités.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [V] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [V] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 11 décembre 2023 ayant pris effet le même jour entre M. [W] [N] et Mme [V] [J] concernant un logement à usage d’habitation résidence « [Adresse 9] », 2ème étage lot 118, une cave lot 140 et un garage lot 438, sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 25 avril 2025 à 24 heures ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [V] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [W] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [V] [J] à payer à M. [W] [N] une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 26 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNONS Mme [V] [J] à payer à M. [W] [N] à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 4 062,54 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNONS Mme [V] [J] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Mme [V] [J] à verser à M. [W] [N] la somme de 350,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN