GB/CT

Jugement N°

du 04 MARS 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/03069 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JFEM / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

[K] [M]

Contre :

[T] [P] [Z] épouse [W] [B]

[C] [W] [B]

Grosse : le

M^e Elsa POUDEROUX

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copies électroniques :

M^e Elsa POUDEROUX

la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE QUATRE MARS DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Monsieur [K] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Elsa POUDEROUX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEUR

ET :

Madame [T] [P] [Z] épouse [W] [B]

Monsieur [C] [W] [B]

Demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEURS

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

Madame Cécile CHERRIOT, Vice-Présidente,

En présence de Madame [H] [G], auditrice de justice,

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 06 Janvier 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Suivant acte authentique du 15 juillet 2021, M. [M] a acquis de M. et Mme [B] [W] une maison d’habitation à [Localité 5] (63) au prix de 299 200 euros.

Se plaignant d’un dysfonctionnement du réseau d’évacuation des eaux usées et d’odeurs nauséabondes dans la salle de bain de l’habitation, M. [M] a obtenu, par ordonnance de référé du 20 septembre 2022, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

L’expert désigné, M. [I], a déposé son rapport le 1er mars 2023.

A défaut d’issue amiable, par acte du 1er juin 2023, M. [M] a assigné M. et Mme [B] [W] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de restitution partielle du prix de vente et indemnisation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

Les prétentions et moyens des parties

Par dernières conclusions du 7 mai 2024, M. [M] demande au tribunal de :

Condamner M. et Mme [B] [W] à lui payer les sommes suivantes :26 236,76 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente,80 euros au titre des frais de ramonage,862,96 euros au titre des deux interventions SANIB,4 500 euros au titre du préjudice de jouissance,3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;Condamner M. et Mme [B] [W] aux dépens d’instance et de référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.Il fait valoir, sur le fondement des articles 1641 à 1645 du code civil, que le bien est atteint de vices cachés antérieurs à la vente tenant aux défauts structurels importants affectant le réseau des eaux usées, mis en exergue par l’expert judiciaire, défauts qui l’encrassent très rapidement, le mettent en charge, provoquent des odeurs nauséabondes et qui rendent donc le bien impropre à son usage. Il ajoute que les désordres ne proviennent pas des travaux qu’il a réalisés lors de son entrée dans les lieux dans la salle de bain et que la mise en charge sur le réseau a été constatée non seulement au niveau du domaine public mais aussi sur le réseau privé. Il affirme que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente dès lors qu’ils avaient connaissance des désordres affectant le réseau d’évacuation des eaux usées. Sur ce point, il fait valoir que M. [B] [W] a lui-même procédé au raccordement des évacuations des eaux usées au réseau public de collecte et qu’il a, ainsi que Mme [B] [W], nécessairement subi les odeurs nauséabondes et mise en charge du réseau lorsqu’ils occupaient le bien.

Il soutient sur la restitution partielle du prix, qu’il n’y a pas lieu, comme le préconise l’expert, de pondérer cette restitution par application de la clause exonératoire de garantie, en invoquant le principe de réparation intégrale du préjudice subi. Il demande en outre, compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs, l’indemnisation des préjudices subis à savoir les frais de ramonage, les frais d’intervention de la société SANIB, société d’assainissement et un préjudice de jouissance en raison des odeurs nauséabondes et des contrariétés liées aux bouchages répétés des canalisations outre l’impossibilité d’utiliser les extérieurs et d’accéder aux garages de la propriété durant les trois semaines de travaux de reprise des vices.

Par dernières conclusions du 29 octobre 2024, M. et Mme [B] [W] sollicitent du tribunal de :

Rejeter les demandes formées contre eux par M. [M],A titre subsidiaire, réduire la demande indemnitaire de M. [M] à de plus justes proportions en la limitant à la somme de 17 915,376 euros,En tout état de cause, statuer ce que de droit sur les dépens.Ils font valoir que les travaux effectués dans la salle de bain par l’acquéreur ont pu modifier la tuyauterie et engendrer les désordres dont se plaint celui-ci, l’expert n’ayant pas examiné ces travaux de sorte qu’il ne peut être écarté cette origine des désordres. Ils affirment que l’expert judiciaire n’a constaté, lors de son accedit, ni les odeurs nauséabondes ni le mauvais écoulement des eaux et ajoutent que lorsqu’ils habitaient le bien, avant la vente, ils n’ont ni respiré d’odeurs nauséabondes, ni été contraints de déboucher les canalisations. Si M. [B] [W] admet avoir procédé lui-même aux travaux de déconnexion de la fosse septique présente dans le bien, il soutient qu’il n’est pas un professionnel de la construction et n’est donc pas de mauvaise foi. Ils ajoutent que la mise en charge sur le réseau a été constatée au niveau du seul domaine public, que l’expert a admis que le raccordement du réseau privatif du bien et du réseau collectif était conforme et que dès lors, aucun désordre n’est établi, le bien ayant été vendu en l’état.

Subsidiairement, il sollicite de voir appliquer 40% de pondération compte tenu de l’état du bien et de sa date de construction, l’acquéreur ne pouvant prétendre à une remise en état à neuf des canalisations sauf à permettre un enrichissement sans cause. Ils ajoutent que si [Localité 6] Auvergne Métropole a relevé une non-conformité de l’installation en 2005, celle-ci est due à l’absence de regard de branchement en limite de propriété qui n’a eu aucune conséquence sur le bon fonctionnement du réseau d’assainissement privé du bien vendu. Ils affirment que cette non-conformité ne démontre pas leur mauvaise foi.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution partielle du prix de vente et indemnisation

Sur l’existence de vices cachés antérieurs à la vente affectant le bien

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, M. [M] a fait déboucher les canalisations d’eaux usées le 18 septembre 2021 soit seulement deux mois après la vente ainsi que le 26 mars 2022, a constaté des odeurs nauséabondes dans la salle d’eau située à l’étage à côté des toilettes, odeurs qui ont également été humées par l’expert amiable désigné par l’assureur de M. [M] en décembre 2021 soit trois mois avant le deuxième débouchage des évacuations. L’existence d’odeurs nauséabondes, quand bien même elles n’ont pas été constatées par l’expert judiciaire lors de son accédit le 19 décembre 2022, et d’encrassement du réseau d’eaux usées est ainsi démontrée.

Les odeurs nauséabondes et les difficultés d’évacuations des eaux usées proviennent, ainsi que l’explique l’expert judiciaire, d’une part, de l’absence de ventilation de la colonne d’eaux usées dans la maison au niveau de la salle d’eau et des WC et, d’autre part, des défauts structurels relevés dans les réseaux extérieurs présents sous l’allée menant depuis l’entrée de la propriété jusqu’à la maison à savoir une absence de lit de pose et une absence de remblai de protection de ces réseaux. Si l’expert judiciaire a indiqué que la mise en charge du réseau collectif contribuait à la mauvaise évaluation des eaux usées, cette mise en charge a été constatée sur le réseau privé outre son encrassement excessif signe d’un mauvais écoulement de l’eau (page 30 dernier paragraphe de l’expertise). Il ne peut donc être retenu, comme l’affirme les vendeurs, que le bouchage des canalisations provient du réseau public.

Les travaux de modification de la salle d’eau de l’habitation par M. [M] lors de son entrée dans les lieux ne sont pas à l’origine de ces désordres. En effet, ces travaux ont consisté à remplacer la baignoire par une douche avec une modification de la tuyauterie en fonction de son emplacement, remplacer le lavabo, les toilettes et refaire les murs et sols en carrelage ainsi que cela ressort de la facture produite (pièce 11 demandeur). Ces travaux n’ont donc modifié ni le réseau extérieur d’évacuation des eaux usées, ni le réseau interne de la maison, les éléments posés, douche et nouveau toilette se raccordant directement à ce réseau interne. En l’absence de modification du réseau interne dans le cadre de ces travaux de simple rénovation de pièces d’eaux, l’expert a cherché à déterminer si l’encrassement du réseau d’évacuation pouvait être dû au déversement de résidus de chantier dans celui-ci. C’est ainsi que l’artisan ayant réalisé les travaux a attesté n’avoir pas jeté de déchets de chantier dans les toilettes, attestation corroborée par l’absence de problème dans le réseau interne de la maison et l’absence de trace de peinture, plâtre outre résidus décelée dans les canalisations lors des différentes investigations réalisées après ces travaux. Dès lors, contrairement à ce qu’affirme les vendeurs sans le démontrer, les travaux de rénovation réalisés dans la salle d’eau et les toilettes après l’achat de la maison par M. [M] ne sont pas à l’origine des désordres décrits ci-avant.

Les défauts structurels décrits par l’expert, y compris l’absence de ventilation de la colonne d’eaux usées dans les toilettes, étaient donc cachés et antérieurs à la vente. Ils rendent le bien, destiné à l’habitation, impropre à son usage.

Sur la connaissance par les vendeurs des vices cachés

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En application de l’article 1645 du code civil, le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, assimilé à un vendeur professionnel, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3ème Civ., 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-15.536, publié).

En l’espèce, l’acte de vente liant M. [M] d’une part, et M. et Mme [B] [W] d’autre part, comporte, en page 12, une clause exclusive de garantie des vices cachés, clause rappelant son absence d’application lorsque les vendeurs ont la qualité de professionnel ou en cas de connaissance de ces vices par les vendeurs.

M. [B] [W] admet avoir réalisé lui-même les travaux de raccordements de la fosse septique en 2000 alors qu’il était propriétaire de la maison. Il a donc construit le réseau d’évacuation des eaux usées extérieur atteint des défauts structurels constatés par l’expert et condamné la fosse septique. Il est donc présumé avoir connaissance des vices affectant le réseau d’évacuation.

Quant à l’absence de ventilation de la colonne d’eaux usées dans la maison, colonne dont il n’est pas démontré qu’elle a été construite par les vendeurs, ce défaut, antérieur à la vente, générant un siphonnage du siphon de la douche permettant la pénétration d’odeurs nauséabondes dans la maison, était connue des vendeurs puisqu’ils ont habité la maison entre 1997 et 2021 et ont nécessairement humé ces odeurs durant cette occupation quotidienne.

Les vendeurs, qui connaissent les vices cachés affectant la maison vendue, ne peuvent donc invoquer la clause exclusive de garantie des vices cachés.

Sur la restitution partielle du prix et l’indemnisation

L’article 1644 du code civil énonce, lorsque la garantie des vices cachés est due par le vendeur, que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rentre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, les travaux de réparation du réseau d’évacuation des eaux usées ont été chiffrés par l’expert à la somme de 19 760 euros HT, ceux de création d’une ventilation primaire à 1 800 euros HT auquel il est ajouté des prestations de contrôles et maîtrise d’œuvre pour 1 493,60 euros HT, ce à partir de devis de février 2023, pour un total de 25 358,96 euros TTC. M. [M] produit un devis d’avril 2023 des travaux du réseau d’assainissement (pièce 13 demandeur) chiffrant ces travaux à la somme de 20 558 euros TTC, soit TVA comprise de 10%, 22 613,80 euros TTC. Les travaux de réparation des vices s’élèvent donc à la somme de 23 851,60 euros HT soit, TVA de 10%, 26 236,76 euros TTC.

Il n’y a pas lieu d’appliquer une pondération de 40% dès lors que la mauvaise foi des vendeurs, en ce qu’il connaissait les vices cachés, a été retenue.

La restitution d’une partie du prix doit être fixée à hauteur du montant des travaux nécessaires pour réparer les vices cachés, soit la somme de 26 236,76 euros.

Par ailleurs, en raison de la mauvaise foi des vendeurs, M. [M] a dû, à deux reprises, faire réaliser un débouchage du réseau d’évacuation des eaux usées. Le montant de ces prestations de la SANIB, à hauteur de 862,96 euros, sera remboursé par les vendeurs à M. [M].

M. [M] a, en outre, subi un préjudice de jouissance depuis l’achat de la maison tenant aux odeurs nauséabondes, au bouchage répété du réseau et subira un tel préjudice durant les trois semaines des travaux de reprise du bien, faute de pouvoir accéder aux garages et jouir des extérieurs de la propriété. Il sera réparé par l’allocation d’une somme de 3 000 euros.

Enfin, les vendeurs ne contestent pas avoir fourni, dans le cadre de la vente, une facture de ramonage en sachant que celui-ci n’avait pas été réalisé par l’entreprise. Cette entreprise atteste ainsi n’avoir pas fait le ramonage facturé. Ils devront donc rembourser à M. [M] la somme de 80 euros qu’il a dû débourser pour cette prestation en lieu et place des vendeurs.

En conséquence, M. et Mme [B] [W] seront condamnés à payer à M. [M] les sommes de :

26 236,76 euros à titre de restitution partielle du prix de vente,3 942,96 euros à titre de dommages et intérêts.Sur les frais de procès

M. et Mme [B] [W], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens, comprenant ceux du référé incluant les frais d’expertise judiciaire.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés à payer à M. [M] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [B] [W] et Mme [T] [P] [Z] épouse [B] [W] à payer à M. [K] [M] les sommes de :

26 236,76 euros à titre de restitution partielle du prix de vente,3 942,96 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,CONDAMNE M. [C] [B] [W] et Mme [T] [P] [Z] épouse [B] [W] aux dépens, en ce compris les dépens du référé et les frais d’expertise judiciaire.

Le Greffier Le Président