TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 18/12/2024

à : – M^e S. ZARAGOCI

— M^e G. GRIGNON DUMOULIN

Copie exécutoire délivrée

le : 18/12/2024

à : – M^e S. ZARAGOCI

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/06495 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JSS

N° de MINUTE :

3/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sébastien ZARAGOCI, Avocat au Barreau de NICE,

Monsieur [S] [Z] [O], demeurant chez Madame [R] [U] [P] [A], [Adresse 1]

comparant en personne, assisté de M^e Sébastien ZARAGOCI, Avocat au Barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Madame [K] [D] [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Gaël GRIGNON DUMOULIN, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0371

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024

Décision du 18 décembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/06495 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JSS

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2024 par Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente, asistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2021, Monsieur [T] [O] a donné à bail à Madame [K] [D] [G] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 2.020 euros par mois outre une provision sur charges de 280 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, Monsieur [T] [O] a fait signifier à sa locataire un congé pour reprise pour le 19 mai 2024.

Le 5 mars 2024, l’agence gestionnaire du bien informait le bailleur d’une demande d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux de la locataire, à laquelle un refus a été opposé le même jour, notifié à la locataire le 8 mars suivant, Monsieur [S] [O], fils du bailleur, ayant programmé son emménagement pour intégrer le logement.

Le 15 avril 2024, Madame [K] [D] [G] exposait n’être pas en mesure de quitter les lieux faute de solution de relogement immédiate.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 avril 2024, le conseil du requérant écrivait à la locataire pour lui confirmer les nécessités pour Monsieur [T] [O] de reprendre possession de son bien, courrier resté non réclamé.

Madame [K] [D] [G] n’ayant pas quitté les lieux, par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, Monsieur [T] [O] et Monsieur [S] [O] ont fait assigner Madame [K] [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins :

— de confirmer que les conditions de recevabilité du congé pour reprise sont réunies, par suite du commandement de payer infructueux, délivré le 15 novembre 2023,

— confirmer la résiliation du bail à compter du 19 mai 2024,

— ordonner à Madame [K] [D] [G] de libérer de corps et de biens, ainsi que tout occupant de son chef, les lieux donnés à bail,

— ordonner à défaut de ce faire, l’expulsion du preneur défendeur et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin,

— condamner Madame [K] [D] [G] à payer à Monsieur [T] [O] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit la

somme de 2.422,42 euros, à compter du 20 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner Madame [K] [D] [G] à payer à Monsieur [T] [O] une somme provisionnelle de

2.500 euros en réparation des préjudices subis du comportement de sa locataire indélicate et du préjudice moral qui en découle, de ne pas pouvoir subvenir aux besoins de son enfant, lequel se trouve à des centaines de kilomètres de la maison familiale,

— condamner Madame [K] [D] [G] à payer à Monsieur [S] [O] une somme provisionnelle de 5.000 euros en réparation des préjudices subis du comportement de la locataire indélicate de son père et du préjudice moral qui en découle, de ne pas pouvoir se loger convenablement autre part que chez des amis et de manière précaire, à des centaines de kilomètres de la maison familiale,

— condamner Madame [K] [D] [G] à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 350 euros au titre du congé pour reprise,

— condamner Madame [K] [D] [G] à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 2.661 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris l’émolument prévu par les dispositions de l’article A444-32 du code de commerce, lequel sera mis à la charge de la partie débitrice en cas de nécessité d’exécution forcée.

À l’audience du 5 septembre 2024, le conseil de Madame [K] [D] [G] a sollicité un renvoi, sa cliente ayant trouvé un appartement, le magistrat a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience du 14 novembre suivant et, par décision du même jour, a donné injonction aux parties de rencontrer un conciliateur de justice aux fins de trouver un accord.

À l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [T] [O], représenté, et Monsieur [S] [O], assisté, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

Ils ont exposé que la tentative de conciliation s’était soldée par un échec et que la locataire se maintenait toujours dans les lieux nonobstant une situation professionnelle et financière favorable, cette dernière étant chirurgien-dentiste.

Ils ont souligné la mauvaise volonté de la locataire à trouver une solution de relogement, de nombreuses locations étant proposées sur l’arrondissement y compris à la période des Jeux Olympiques.

En réponse, Madame [K] [D] [G], représentée par son conseil, a indiqué ne contester ni le congé ni le motif avancé, mais a expliqué avoir été surprise par la délivrance du congé et s’être heurtée à de nombreuses difficultés pour se reloger.

Elle a exposé que son métier, très prenant, ne lui laissait que peu de marge pour effectuer toutes les démarches nécessaires afin de trouver un nouveau logement, le marché locatif étant extrêmement tendu à

[Localité 5], qui plus est durant la période des Jeux Olympiques ; qu’elle s’est donc tournée vers la solution de l’achat, l’offre de biens n’étant pas très importante.

Elle a ajouté avoir joué de malchance puisque, bien qu’ayant trouvé un bien à acquérir, elle a été victime d’un important dégât des eaux, lequel a rendu son bien inhabitable.

Sur la demande de dommages et intérêts, elle souligne que le bailleur a usé de manoeuvres totalement inacceptables, allant jusqu’à envoyer un courriel à son associé pour évoquer la tenue d’une manifestation sur une durée de cinq jours devant son cabinet médical afin de dénoncer l’occupation du bien.

Elle a, enfin, exposé être disposée à restituer le bien au plus tard à l’issue de la trêve hivernale et même plus tôt si l’état de son appartement le permet.

À l‘issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la validation du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Il doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit de commissaire de justice.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail liant les parties a été conclu le 19 mai 2021 pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction ; il devait donc expirer le 19 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, Monsieur [T] [O], bailleur, a fait déliver à Madame

[K] [D] [G], locataire, un congé pour reprise au 19 mai 2024.

Le congé est motivé par la volonté du bailleur de reprendre les lieux loués afin de les faire occuper par son fils, lequel souhaite se raprocher de son lieu de travail et acquérir une plus grande autonomie.

Il ressort donc de ces éléments que le congé a été valablement délivré, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la locataire, il est donc valable, et Madame [K] [D] [G] est donc occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 19 mai 2024.

Sur l’expulsion des occupants et la demande de délais pour quitter les lieux

Le congé ayant été valablement délivré, Monsieur [T] [O], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera, par conséquent, autorisé à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Madame [K] [D] [G], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans, que, pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce ne justifient pas d’accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux à la défenderesse, laquelle a déjà bénéficié des délais de la procédure et a, au surplus, acquis un bien sur [Localité 5], de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de Madame [K] [D] [G], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, Madame [K] [D] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel en cours, soit la somme de 2.422,42 euros, la provision pour charges incluse, à compter du 20 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes provisionnelles de dommages et intérêts

Monsieur [T] [O] et Monsieur [S] [O] sollicitent la condamnation de Madame [K] [D] [G] à leur payer, respectivement, une somme provisionnelle de 2.500 euros en réparation des préjudices subis par Monsieur [T] [O] du comportement de sa locataire indélicate et du préjudice moral qui en découle, de ne pas pouvoir subvenir aux besoins de son enfant, lequel se trouve à des centaines de kilomètres de la maison familiale, et à Monsieur [S] [O] une somme provisionnelle de 5.000 euros en réparation des préjudices subis du comportement de la locataire indélicate de son père et du préjudice moral qui en découle, de ne pas pouvoir se loger convenablement autre part que chez des amis et de manière précaire, à des centaines de kilomètres de la maison familiale.

En l’espèce, il est incontestable que Madame [K] [D] [G] s’est maintenue dans les lieux à l’issue du congé.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que la locataire a, dès le 30 novembre 2023, pris attache avec l’agence immobilière en charge de la gestion du bien pour lui faire part de ce qu’elle effectuait des démarches en vue d’acquérir un bien immobilier à [Localité 5].

Elle justifie également avoir pris attache avec de nombreuses agences immobilières aux fins de trouver une solution de relogement et a entamé des visites à compter du mois de février 2024.

Elle a effectué une offre d’achat le 5 mars 2024 et a finalement obtenu son prêt le 17 août 2024 avec l’aide d’un courtier.

Il est donc établi que la locataire a immédiatement entamé des démarches de relogement.

S’il est exact que sa situation professionnelle lui permet plus facilement d’espérer trouver à se reloger, il n’en demeure pas moins que le marché locatif parisien est particulièrement tendu et nécessite une très grande réactivité que le métier de chirurgien-dentiste de Madame [D] [G] rend difficile.

Au surplus, il est établi que l’épouse du bailleur a informé l’associé de la locataire le 9 juillet 2024 de la tenue d’une manifestation pacifiste aux abords du cabinet “ afin de soutenir son fils ”, manifestation dont le renouvellement était prévu si besoin au mois de septembre 2024.

Si l’on peut comprendre l’impatience du bailleur a pouvoir retrouver la libre disposition de son bien, étant rappelé qu’il a toujours respecté la loi et n’en a fait qu’une simple application toute légitime, il est également acquis qu’il ne s’est pas retrouvé face à un locataire inactif.

En considération de l’ensemble de ces éléments, Madame [K] [D] [G] sera condamnée à verser à Monsieur [T] [O] une provision de 500 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral et à Monsieur [S] [O] une somme de 1.000 euros.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Madame [K] [D] [G] devra verser à Monsieur [T] [O] la somme de 2.661 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [D] [G], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens à l’exclusion des frais de congé, lequel n’étant que la stricte conséquence de la volonté du bailleur de reprendre son bien donné à bail sans pour cela que le comportement de la locataire en soit la cause.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Il convient donc de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

Constatons la validité du congé délivré par Monsieur [T] [O] à Madame [K] [D] [G] le 10 novembre 2023, à effet au 19 mai 2024 ;

Constatons que Madame [K] [D] [G] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 3], depuis le 19 mai 2024 ;

Autorisons Monsieur [T] [O] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Madame [K] [D] [G], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, des lieux dans l’immeuble situé [Adresse 3] ;

Disons que les occupants devront libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

Disons que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [K] [D] [G] à payer à Monsieur [T] [O] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer mensuel en cours, soit la somme de 2.422,42 euros, la provision pour charges incluse, à compter du19 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboutons Madame [K] [D] [G] du surplus de ses demandes, notamment de délais pour quitter les lieux ;

Condamnons Madame [K] [D] [G] à payer à Monsieur [T] [O] une provision de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamnons Madame [K] [D] [G] à payer à Monsieur [S] [O] un provision de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Condamnons aux dépens de l’instance ne comprenant pas le coût du congé pour reprise du 10 novembre 2023 ;

Condamnons Madame [K] [D] [G] à payer à Monsieur [T] [O] la somme de 2.661 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Première Vice-Présidente,