CG/MLP

Ordonnance N°

du 04 FEVRIER 2025

Chambre 6

N° RG 24/00935 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JYE3

du rôle général

S.C.I. ADRIPACEGEKA

c/

[J] [S]

et autresMe Mélanie TOUPIN

la SARL TRUNO & ASSOCIES

GROSSES le

— M^e Mélanie TOUPIN

— la SARL TRUNO & ASSOCIES

— M^e Karine ENGEL

— la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

— la SELARL ADK ([Localité 18])

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies électroniques :

— M^e Mélanie TOUPIN

— la SARL TRUNO & ASSOCIES

— M^e Karine ENGEL

— la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies :

— Expert

— Régie

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Laetitia JOLY, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.C.I. ADRIPACEGEKA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 19]

[Localité 5]

représentée par M^e Mélanie TOUPIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSES

— Madame [J] [S]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— La S.A.S.U. LAMY, prise en la personne de son représentant légal

Prise en son établissement secondaire

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

— [Localité 16] DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LAFAYETTE sise [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice la SASU LAMY

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— La S.A. ALLIANZ IARD, ès qualités d’assureur de la copropriété sise [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Adresse 15]

[Localité 10]

ayant pour conseils la SELARL ADK, avocats au barreau de LYON, plaidant et la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, postulant

— La S.A.R.L. AGENCE CABINET DE LATTRE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 14 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 5 février 2021, la S.C.I. ADRIPACEGEKA a acquis auprès de madame [J] [S] un appartement comprenant cave et garage au sein de la copropriété de la RESIDENCE LAFAYETTE située [Adresse 12].

Le montant total de l’acquisition s’est élevé à 139.000 euros.

La S.C.I. ADRIPACEGEKA se plaint d’infiltrations affectant son appartement, qu’elle a mis en location.

Le 18 novembre 2021, la société INTER MUTUELLES HABITAT a établi un rapport de recherche de fuite constatant un défaut d’étanchéité à l’angle de la toiture.

Le cabinet HYDROTECH, également saisi pour une recherche de fuite, a établi un rapport d’intervention le 18 février 2022.

La S.C.I. ADRIPACEGEKA a mandaté Maître [X] [W], Commissaire de justice, aux fins de constater les désordres, et un procès-verbal de constat a été dressé le 25 février 2022.

Le cabinet UNION D’EXPERTS a également été mandaté pour mener une expertise amiable contradictoire, donnant lieu à un compte-rendu le 25 mai 2022.

Le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LAFAYETTE, pris en son syndic la société NEXITY, devenu LAMY, a mandaté le cabinet VERTICAL AXESS aux fins d’organiser une intervention en recherche d’infiltration par test d’arrosage.

Le cabinet VERTICAL AXESS a produit un rapport le 13 octobre 2022.

La S.C.I. ADRIPACEGEKA a mandaté le cabinet CH EXPERTISE aux fins d’expertiser la valeur immobilière de l’appartement lequel lui a répondu par courrier en date du 5 janvier 2023.

Par actes en date des 8 et 9 octobre 2024, la S.C.I. ADRIPACEGEKA a assigné madame [J] [S], la S.A.S.U. LAMY, le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LAFAYETTE pris en la personne de son syndic la S.A.S.U. LAMY et la Compagnie d’assurances ALLIANZ IARD, ès qualités d’assureur de la copropriété de la RESIDENCE LAFAYETTE devant la Présidente du Tribunal statuant en référé afin d’obtenir, en application de l’article 145 du Code de procédure civile, l’organisation d’une expertise judiciaire avec mission proposée.

Appelée à l’audience des référés du 19 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 17 décembre pour appel en cause.

Par acte en date du 26 novembre 2024, madame [J] [S] a assigné la S.A.R.L. AGENCE CABINET DE LATTRE devant la Présidente du Tribunal statuant en référé afin d’obtenir, en application des articles 145 et 331 du Code de procédure civile, que les opérations d’expertise judiciaire sollicitées par la S.C.I. ADRIPACEGEKA lui soient rendues communes et opposables.

A l’audience des référés du 17 décembre 2024, la Présidente du Tribunal a prononcé la jonction des procédures et renvoyé l’affaire à l’audience du 14 janvier 2025 au cours de laquelle les débats se sont tenus.

Les parties sont intervenues au soutien de leurs prétentions.

Par des conclusions en défense, madame [S] a conclu à :

l’irrecevabilité de la demande d’expertise judiciaire formulée par la S.C.I. ADRIPACEGEKA pour absence de motif légitime,

à la condamnation de la S.C.I. ADRIPACEGEKA à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à titre subsidiaire, à des protestations et réserves.

Par des conclusions en réponse, la S.C.I. ADRIPACEGEKA a réitéré sa demande d’expertise judiciaire et conclu au débouté de toutes les demandes, fins et prétentions formulées par madame [S].

Par des conclusions en défense, la Compagnie d’assurances ALLIANZ IARD a formé des protestations et réserves notamment sur sa responsabilité et sollicité du juge des référés qu’il lui donne acte de la prescription et de l’exclusion de sa garantie concernant certains désordres invoqués.

Par des conclusions en défense distinctes, le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LAFAYETTE et la S.A.R.L. AGENCE CABINET DE LATTRE ont formé des protestations et réserves.

La S.A.S.U. LAMY a formulé oralement des protestations et réserves.

Pour le surplus, il est renvoyé aux assignations et conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Par ailleurs, ces éléments invoqués par la Compagnie d’assurances ALLIANZ IARD nécessitent un examen approfondi du contrat d’assurance auquel le juge des référés ne peut se livrer en raison de l’exigence requise en référé. Il n’y a donc pas lieu à référé.

1/ Sur l’exception d’irrecevabilité soulevée par Madame [J] [S]

Madame [S] a soulevé l’irrecevabilité de la demande pour cause de forclusion de l’action au fond en garantie des vices cachés projetée par la S.C.I. ADRIPACEGEKA, qui dès lors priverait de motif légitime la demande d’expertise judiciaire. Elle soutient que la S.C.I. ADRIPACEGEKA a découvert le vice le 25 février 2022 et qu’elle a assigné les parties plus de deux ans après, en octobre 2024. Elle oppose également qu’une clause d’exclusion de garantie au titre des vices cachés a été insérée dans l’acte authentique de vente du 5 février 2021 conclu avec la S.C.I. ADRIPACEGEKA.

En réponse, la S.C.I. ADRIPACEGEKA soutient que la découverte du vice caché, au sens de l’article 1648 du Code civil, s’entend de la connaissance de ce vice mais également de la connaissance de sa cause, son ampleur et de ses conséquences. A défaut, le point de départ de la prescription biennale ne commence à courir qu’au jour où la connaissance de ces éléments apparaît certaine. Or, la S.C.I. ADRIPACEGEKA déclare que les désaccords entre les experts intervenus ne permettent d’apporter la connaissance certaine du vice, reportant le point de départ de la prescription. Elle souligne également que l’action en garantie des vices cachés n’est pas le seul fondement envisageable au fond puisqu’une action sur le fondement de l’obligation précontractuelle d’information prévue à l’article 1112-1 du Code civil et sur le fondement de la réticence dolosive tirée de l’article 1137 du Code civil lui sembleraient ouvertes.

**

Il est de principe que le motif légitime exigé par l’article 145 du Code de procédure civile pour obtenir l’organisation d’une mesure d’instruction judiciaire n’existe pas lorsque la prétention est manifestement vouée à l’échec, notamment par l’effet de la prescription de l’action projetée au fond, étant précisé que le juge des référés est compétent pour apprécier l’évidence de la prescription encourue.

Il convient en outre de préciser qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le bienfondé d’une action au fond, ce dernier étant seulement compétent pour déterminer si celle-ci est susceptible d’être invoquée.

En l’espèce, il est constant qu’une éventuelle action au fond pourrait connaître plusieurs fondements juridiques distincts, de sorte qu’une éventuelle forclusion du chef des vices cachés, à la supposer caractérisée, ne saurait faire obstacle à la demande d’expertise.

De même, l’interprétation des clauses d’un acte notamment lorsque celles-ci requièrent de qualifier les parties de professionnelles ou de profanes de l’immobilier et de la construction, ne relève pas du référé expertise. Ainsi, la clause dite « d’exclusion de garantie au titre des vices cachés » prétendument insérée dans l’acte authentique de vente, ne peut être examinée que par le juge du fond.

Par conséquent, la demande sera déclarée recevable.

2/ Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

A l’appui de sa demande, la S.C.I. ADRIPACEGEKA verse notamment aux débats :

— un acte authentique en date du 5 février 2021,

— un rapport de recherche de fuite établi par la société INTER MUTUELLES HABITAT le 18 novembre 2021,

— un rapport d’intervention de recherche de fuite infiltration rédigé par le cabinet HYDROTECH le 18 février 2022,

— un procès-verbal de constat dressé par Maître [W] le 25 février 2022,

— un compte-rendu de réunion dressé par le cabinet UNION D’EXPERTS en date du 25 mai 2022,

— un rapport de recherche d’infiltration réalisé par le cabinet VERTICAL AXESS le 13 octobre 2022,

— un courrier du cabinet CH EXPERTISE en date du 5 janvier 2023,

— un courriel de la société OVAL ETANCHEITE.

Il est constant que la S.C.I. ADRIPACEGEKA a acquis auprès de madame [S] un appartement situé dans la RESIDENCE LAFAYETTE à [Localité 14].

Il est également constant que cet appartement présente des désordres. En effet, il résulte des différents rapports d’intervention et compte-rendu d’expertise amiable que l’appartement a subi de nombreuses infiltrations laissant apparaître des taches noirâtres sur le plafond.

La S.C.I. ADRIPACEGEKA expose à l’appui de la demande d’expertise que les recherches de fuite n’ont pas permis d’identifier la cause précise des désordres.

Madame [S] fait plaider en défense que la demande d’expertise est dépourvue de motif légitime à son égard car le rapport d’expertise amiable survenu le 13 février 2024 a conclu à la seule responsabilité du Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LAFAYETTE.

La S.C.I. ADRIPACEGEKA objecte que ce rapport ne l’empêche pas de rechercher la responsabilité de madame [S] sur d’autres fondements.

En tout état de cause, il convient de rappeler que l’expertise judiciaire est une mesure d’instruction qui n’a pas pour objectif de déterminer les responsabilités des parties mises en cause mais seulement de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En cela, le juge des référés ne se prononce pas sur la responsabilité des parties, qui relève exclusivement du juge du fond.

Il apparaît que les différents rapports établis amiablement sont contradictoires entre eux, et ne permettent pas de connaître avec certitude la cause des infiltrations, les travaux propres à y remédier, et le préjudice de la demanderesse.

Ces éléments justifient l’organisation d’une expertise judiciaire, au contradictoire de toutes les parties en ce compris mme [S] dans l’objectif d’un règlement global du litige.

En conséquence, l’examen des faits et des pièces produites amène à considérer que la S.C.I. ADRIPACEGEKA justifie d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire, à ses frais avancés, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

3/ Sur la demande d’intervention forcée formulée par Madame [J] [S]

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article 331 du Code de procédure civile dispose que « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense ».

Madame [S] sollicite l’intervention à l’instance de la S.A.R.L. AGENCE CABINET DE LATTRE, intermédiaire de la vente survenue le 5 février 2021 par acte authentique.

La S.A.R.L. AGENCE CABINET DE LATTRE ne s’oppose pas à cette demande et formule des protestations et réserves sur sa responsabilité.

Il convient par conséquence de déclarer les opérations d’expertise communes et opposables à la S.A.R.L. AGENCE CABINET DE LATTRE.

4/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité n’appelle à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à ce stade de la procédure.

Les dépens de l’instance seront supportés par la S.C.I. ADRIPACEGEKA, demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande d’expertise recevable,

ORDONNE une mesure d’expertise,

Monsieur [B] [F]

— expert près la Cour d’appel de [Localité 20] -

Demeurant [Adresse 17]

[Localité 9]

Avec mission, en se conformant aux règles du Code de procédure civile, de :

1°) Se rendre sur les lieux situés [Adresse 13], en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation, et se munir des outils, échelles, ou tous autres équipements permettant de réaliser les investigations nécessaires dès la première réunion sur site ;

2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;

3°) Etablir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige, notamment les polices d’assurances souscrites, et en recherchant les dates de déclaration d’ouverture du chantier, d’achèvement des travaux et de réception de l’ouvrage ;

4°) Indiquer avec précision, pour les travaux litigieux visés dans l’assignation, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, d’exercer le contrôle de leur exécution ou leur coordination ;

5°) S’il y a lieu, inviter les parties dès le début des opérations d’expertise à appeler en la cause les entreprises dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée ;

6°) Dire si des travaux ayant pour but de camoufler ou masquer des désordres ont été entrepris préalablement à la vente ;

7°) Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons ou non conformités allégués, notamment tels que listés dans les différents rapports d’intervention, d’expertise amiable et comptes-rendus de réunion mentionnés précédemment, et les décrire ;

8°) Le cas échéant, fournir toutes indications utiles permettant de fixer judiciairement la date d’ouverture de chantier et la date de réception de l’ouvrage ;

9°) Pour chacun des désordres, préciser :

— leur date d’apparition, et s’ils étaient apparents ou non au moment des visites du bien, à la date du compromis, de la réception de l’ouvrage ou de la prise de possession ;

— si les désordres allégués étaient visibles et décelables par un non-professionnel de la construction ;

— si les désordres étaient connus ou auraient dû être connus par le vendeur ;

— s’ils ont fait l’objet de réserves et/ou de reprises, et dans l’affirmative à quelle date, en indiquant si les travaux de reprise sont satisfaisants ;

— plus précisément en matière de construction, s’ils sont apparus dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’ils ont été dénoncés dans l’année de parfait achèvement ;

— leurs conséquences quant à la solidité, et/ou l’habitabilité, et/ou l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— si les travaux réalisés présentent un risque de dangerosité pour les personnes et/ou un risque d’effondrement ;

10°) Rechercher les causes et les origines des désordres, malfaçons ou non façons, sans omettre de préciser si les travaux litigieux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la réglementation technique spécifique en matière de DTU et si ces désordres proviennent d’une usure normale du bien, d’erreurs de conception, de vices de construction, de vices des matériaux ou de malfaçons dans leur mise en œuvre, d’une insuffisance dans l’entretien ou s’ils présentent toutes les caractéristiques de vices cachés ;

11°) Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non façons constatés, en évaluer le coût, la durée et les contraintes pouvant en résulter pour les occupants, au besoin en s’appuyant sur des devis fournis par les parties et en expliquant précisément les solutions possibles ;

12°) Préconiser en cas d’urgence et de péril imminent pour la sécurité des personnes ou la pérennité des biens toutes mesures et travaux conservatoires lui paraissant utiles, en diffusant dès lors une note sans attendre la formalisation du pré-rapport ou du rapport d’expertise ;

13°) Prescrire si besoin un relogement durant lesdits travaux dans des conditions similaires ;

14°) Donner tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal :

— de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, en proposant en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants à la construction des pourcentages de responsabilité ;

— d’apprécier les préjudices de toutes natures éventuellement subis, notamment les préjudices financier et moral, ainsi que les troubles de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;

15°) S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;

16°) Proposer, sur la base de ses conclusions et le cas échéant, un compte entre les parties ;

17°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige.

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

DIT que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,

DIT que la S.C.I. ADRIPACEGEKA fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de TROIS MILLE EUROS (3.000,00 €) TTC avant le 10 avril 2025,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 31 décembre 2025, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,

DÉCLARE les opérations d’expertise communes et opposables à la S.A.R.L. AGENCE CABINET DE LATTRE,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de la S.C.I. ADRIPACEGEKA,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,