TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00695 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JXZX

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 13 Février 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT, rep/assistant : Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [V] [L]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 13 février 2025

A : Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 13 février 2025

A : Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT

Madame [V] [L]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 19 Décembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AUVERGNE HABITAT dont le siège social est 16 boulevard Charles de Gaulle 63000 CLERMONT-FERRAND, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître François xavier LHERITIER de la SCP JAFFEUX-LHERITIER-DAUNAT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [V] [L]

20 rue Louis Dabert, Les Landais

Bat 06

63000 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte signé électroniquement le 06 novembre 2023, la S.A. AUVERGNE HABITAT a donné à bail à Madame [V] [L] un logement situé 20 Rue Louis Dabert – Les Landais – Bat 06 – Appt 642 – 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 497,01 €, provision sur charges comprise.

Le 25 avril 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.409,25 €.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [V] [L] le 16 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la S.A. AUVERGNE HABITAT a fait assigner Madame [V] [L] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre elles faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [V] [L] à lui payer les sommes suivantes :

* 1.900,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 août 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

* 800 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 septembre 2024.

A l’audience, la S.A. AUVERGNE HABITAT maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 décembre 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2.594,30 € (déduction faite des frais de poursuite à hauteur de 122,49 €). Elle expose que Madame [V] [L] a repris le paiement du loyer courant et explique que Madame est d’accord pour l’octroi de délais de paiement sur une période de trente-six mois (versement mensuel de 72 €) et la suspension de la clause résolutoire. Elle demande en outre que les dépens soient mis à la charge de Madame [V] [L].

Madame [V] [L], quant à elle, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur une période de trente-six mois pour un versement mensuel de 72 € en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience. Il ressort cependant de la fiche Fonds de solidarité logement que Madame [V] [L] est célibataire, a deux enfants à charge et déclarait en novembre 2023 percevoir 1.500 € de salaire, 153 € de RSA et 142 € d’allocations familiales.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. AUVERGNE HABITAT a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [V] [L].

Madame [V] [L] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [V] [L] s’étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.A. AUVERGNE HABITAT produit un décompte arrêté au 17 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2.594,30 € (déduction faite des frais de poursuite à hauteur de 122,49 €).

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. AUVERGNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [V] [L] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 25 avril 2024 sur les sommes dues à cette date, soit 1.409,25 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il apparaît que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s’il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public de sorte qu’il n’est, en principe, pas possible pour les parties d’y déroger lors de la conclusion du contrat, il n’en demeure pas moins qu’il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d’y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu’une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux n’est pas contraire aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu’elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de la S.A. AUVERGNE HABITAT.

Or, la S.A. AUVERGNE HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 25 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.409,25 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 25 juin 2024.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce , il ressort du décompte produit par la S.A. AUVERGNE HABITAT que [V] [L] a repris le paiement du loyer courant et que la S.A. AUVERGNE HABITAT a fait valoir son accord pour la suspension de la clause résolutoire ainsi que pour l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [V] [L] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 25 juin 2024.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [V] [L] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. AUVERGNE HABITAT, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A. AUVERGNE HABITAT, en l’occurrence la somme mensuelle de 780 € à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de condamner Madame [V] [L] à une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 06 novembre 2023 entre la S.A. AUVERGNE HABITAT et Madame [V] [L] à compter du 25 juin 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la S.A. AUVERGNE HABITAT la somme de 2.594,30 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse et déduction faite des frais de poursuite à hauteur de 122,49 €, outre intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 sur la somme de 1.409,25 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Madame [V] [L] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 72 € et DIT qu’à la 36ème et dernière échéance Madame [V] [L] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 2.594,30 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 25 juin 2024 et Madame [V] [L] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [V] [L] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 20 Rue Louis Dabert – Les Landais – Bat 06 – Appt 642 – 63000 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [V] [L] à la somme mensuelle de 780 € à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.A. AUVERGNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DEBOUTE la S.A. AUVERGNE HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection