TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00875 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-I5WQ

NAC : 72A 1B

JUGEMENT

Du : 11 Juillet 2025

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SAINT POL agissant ès qualité d’administrateur provisoire la SELARL AJ UP, représenté par la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [U] [J], représenté par la SARL TRUNO & Associés, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, Madame [S] [J], représentée par la SARL TRUNO & Associés, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SARL TRUNO & Associés

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL AVK ASSOCIES

SARL TRUNO & Associés

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Géraldine BRUN, Vice-présidente, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [H] [I], auditeur de justice et de [E] [G], magistrate stagiaire ;

Après débats à l’audience du 20 Mai 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 11 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR AU PRINCIPAL :

DÉFENDEUR A L’OPPOSITION :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SAINT POL, pris en la personne de son représentant légal, sis 16 boulevard Aristide Briand et 11 chemin de Beaurepaire, 63400 CHAMALIERES, représenté par la SELARL AJ UP, agissant ès qualité d’administrateur provisoire, sise 32 rue Blatin, 63000 CLERMONT-FERRAND

représenté par la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS AU PRINCIPAL :

DEMANDEURS A L’OPPOSITION :

Monsieur [U] [J], demeurant 16 boulevard Aristide Briand, 63400 CHAMALIÈRES

représenté par la SARL TRUNO & Associés, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [S] [J], demeurant 16 boulevard Aristide Briand, 63400 CHAMALIÈRES

représentée par la SARL TRUNO & Associés, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] et [F] [J] sont propriétaires, dans la résidence « Saint-Pol » à Chamalières, des lots n°4, 9, 10, 14, 23 et 24.

Le 27 septembre 2022, faute de règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Pol, représenté par son syndic en exercice la société TARAVANT IMMOBILIER, a sommé, en vain, M. [J] et [F] [J] de régler les charges de copropriété d’un montant de 1 479,24 euros.

Le 6 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Pol a déposé une requête en injonction de payer.

Par ordonnance du 27 janvier 2023, M. [J] et [F] [J] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

1 356,05 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2022,118,79 euros au titre des frais accessoires,5,50 euros au titre de la mise en demeure.

L’ordonnance a été signifiée à M. [W] et [F] [J] le 14 février 2023 qui ont formé opposition.

Par assemblée générale extraordinaire du 15 février 2023, la société LM IMMOBILIER a été désignée pour exercer les fonctions de syndic.

M. [J] a contesté, par assignation du 5 mai 2023 devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, la validité de l’assemblée générale du 15 février 2023.

A la requête de la société LM IMMOBILIER, la SELARL AJ UP a été désignée en qualité de mandataire ad hoc puis d’administrateur provisoire de la copropriété, par ordonnance des 1er juin et 20 septembre 2023.

[F] [J] est décédée le 17 septembre 2024, M. [J] devenant seul propriétaire des lots concernés par le présent litige en application de leur régime matrimonial.

Par jugement du tribunal judiciaire du 27 mars 2025, l’assemblée générale du 15 février 2023 a été annulée.

La présente affaire d’opposition à injonction de payer, initialement appelée à l’audience du 11 mai 2023, a été renvoyée à la demande des parties, notamment pour attendre la décision précitée du 27 mars 2025, et a finalement été plaidée à l’audience du 20 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Pol, représenté par son conseil, s’en est référé à ses écritures s’agissant de ses prétentions et demande ainsi au tribunal de :

Déclarer recevable ses demandes,Condamner M. [J] à lui payer :1 356,05 euros en principal, outre intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2022,118,79 euros au titre des frais de sommation de payer,5,50 euros au titre de la mise en demeure,

Réserver ses droits s’agissant des créances de loyers et de charges impayées, postérieures à la procédure d’injonction de payer,Rejeter les demandes de M. [J],Condamner M. [J] à lui payer 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [J] aux dépens,Ecarter l’exécution provisoire.

M. [J], représenté par son conseil, s’est également référé à ses conclusions n°2 s’agissant de ses prétentions et demande ainsi au tribunal de :

A titre principal, prononcer la nullité de l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Pol et rejeter ses demandes,A titre subsidiaire, rejeter ses demandes,En tout état de cause, rejeter toute prétention plus ample ou contraire et condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à lui payer une indemnité de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures susvisées des parties et à la note d’audience pour un exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition

L’article 1416 du code de procédure civile dispose que : « L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance ».

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que l’ordonnance d’injonction de payer en date du 27 janvier 2023 a été signifiée le 14 février 2023 à M. [J].

L’acte a été remis à personne. M. [J] a formé opposition par courrier du 23 février 2023, enregistré au greffe du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 28 février 2023.

Par conséquent, le délai légal d’un mois a bien été respecté et il y a lieu de déclarer l’opposition recevable.

Sur la demande de nullité de l’action du syndicat des copropriétaires

L’article 117 du code de procédure civile énonce que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité d’ester en justice ; le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’annulation d’une décision d’assemblée générale qui a désigné un syndic rend « annulables » les assemblées générales postérieures et n’a donc pas pour conséquence leurs annulations de plein droit en cascade. Pour être effectivement annuler, toutes assemblées générales doit faire l’objet d’une contestation dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, peu importe qu’à la date à laquelle les assemblées contestées ont été convoquées, la nullité du mandat de syndic n’ait pas encore été prononcée.

Par ailleurs, selon l’article 65-2 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la décision qui désigne l’administrateur provisoire (…) est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l’initiative de l’administrateur provisoire, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité. S’il s’agit d’un jugement du président statuant selon la procédure accélérée au fond, cette communication reproduit le texte du 7° de l’article 481-1 du code de procédure civile. S’il s’agit d’une ordonnance sur requête, la communication précise que tout intéressé peut en référer au juge ayant rendu l’ordonnance dans le délai de deux mois à compter de la publication de celle-ci.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient M. [J], l’annulation de l’assemblée générale du 15 février 2023, qui avait désignée la société LM IMMOBILIER comme syndic, ne peut avoir pour conséquence l’annulation de plein droit de tous les actes réalisés par ce syndic après cette assemblée générale et notamment celle de désignation à sa requête de l’administrateur provisoire représentant dans la présente procédure le syndicat des copropriétaires.

En effet, à l’instar du caractère seulement annulables des assemblées générales convoquées par un syndic dont la désignation a été annulée, celle de l’administrateur provisoire, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, la SELARL AJ UP sur requête de la société LM IMMOBILIER dont le mandat a été annulé, est susceptible de recours, en application de l’article 62-5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

M. [J] ne justifie pas d’un tel recours contre l’ordonnance du président désignant l’administrateur provisoire le 20 septembre 2023, peu important qu’il ait été désigné à la requête du syndic dont le mandat a été annulé par le tribunal.

En conséquence sa demande d’annulation de l’action du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 font obligation aux copropriétaires de participer aux charges de l’immeuble en réglant leur quote-part de celles-ci lorsque les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires et qu’ils n’ont pas formé de recours sur celles-ci.

Par ailleurs, ils sont tenus de régler chaque année une provision sur lesdites charges après le vote par l’assemblée générale d’un budget prévisionnel.

Il appartient donc au syndicat qui poursuit un copropriétaire d’apporter la preuve que celui-ci est effectivement débiteur en établissant que sa créance est certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, étant observé que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par les assemblées générales et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Marquant le moment où les dépenses peuvent être imputées définitivement aux copropriétaires, cette approbation interdit la contestation, dans son principe, de l’exigibilité des charges figurant aux comptes approuvés, le copropriétaire ne pouvant alors que contester son décompte individuel de charges (3ème Civ.,2 mars 1994, pourvoi n°92-15.335).

Par conséquent, la demande en paiement des charges de copropriété formée contre un copropriétaire impose au syndicat des copropriétaires de produire les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation de l’arrêté de comptes des exercices précédents et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, outre les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

En l’espèce, il ressort du « relevé de compte copropriétaire au 15 février 2023 » produit au débat qu’il est réclamé des charges de copropriété impayés pour un montant de 1 356,05 euros apparaissant à la date du 15 septembre 2022. Avant cette date, le dernier règlement fait par M. [J] est du 1er juillet 2022 pour un montant de 686,03 euros.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mars 2021, M. [J] a voté en faveur du budget prévisionnel de l’année 2022 pour un montant de 11 500 euros (6ème résolution) mais il ne ressort pas des procès-verbaux d’assemblée générale que les copropriétaires aient approuvés les comptes du syndic alors en exercice pour l’année 2022, aucune résolution aux fins d’approbation des comptes de l’année 2022 n’ayant jamais été présentée lors d’une quelconque assemblée générale.

Si le syndicat des copropriétaires produit à travers le rapport du mandataire ad hoc, devenu son administrateur provisoire, la balance comptable au 31 décembre 2022 correspondant à la période de charges réclamées à M. [J], il n’est pas produit le décompte de répartition des charges permettant de justifier de sa créance.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires, qui succombe dans la charge de la preuve qui lui incombe, verra sa demande rejetée.

Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Pol, qui perd le procès, sera condamné aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 27 janvier 2023 ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1420 du Code de procédure civile, le présent jugement se substitue à l’injonction de payer ;

REJETTE l’exception de nullité de l’action invoquée par M. [J],

REJETTE la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Pol,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Pol aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et année susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE