TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 29 Août 2025

AFFAIRE N° : N° RG 23/00474 – N° Portalis DBWT-W-B7H-EG4P

63B

MINUTE N° /

DEMANDERESSE

La S.C.I. [9]

dont le siège social est sis

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

DEFENDEURS

Me [D] [L], Notaire associé de la S.C.P. [5] [L] [8]

Titulaire d’un office notarial sis

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par la SCP SOLVEL – BARRUE, avocats au barreau des ARDENNES, avocats postulant, la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Les débats ont eu lieu conformément à l’article 805 du code de procédure civile, devant GLANDIER Daniel, Juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, assistée de PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier,

En l’audience publique du 26 Mai 2025.

DELIBERE :

Président : Madame GOURINE Samira,Vice-président

Assesseur : Monsieur GLANDIER Daniel, Juge,

Assesseur : Monsieur LE GRAND Jérôme, Juge

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Août 2025.

Signé par M^me GOURINE, Vice-président, et M^me PIREAUX-LUCAS, Cadre-Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date des 18 et 25 février 2016, Maître [D] [L], notaire, a reçu un acte portant renouvellement de bail commercial de locaux sis [Adresse 3] à [Localité 11] entre la S.C.I. [9], propriétaire des lieux, et Monsieur [N] [O], locataire.

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années rétroactivement à compter du 1er août 2015 jusqu’au 31 juillet 2024. L’acte comportait une erreur dès lors qu’au lieu d’indiquer un loyer mensuel de 1 427,97 €, il a été indiqué un loyer annuel de 1 427,97 €.

En dépit de cette erreur, Monsieur [N] [O] s’est régulièrement acquitté d’un loyer mensuel de 1 427,97 €.

Par jugement du 9 juillet 2019, le Tribunal de commerce de SEDAN a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de Monsieur [N] [O].

Par suite, le tribunal de commerce de SEDAN a, par jugement du 16 juillet 2020, arrêté un plan de cession de l’entreprise [N] [O] au profit de Madame [V] [Y] et de Madame [R] [J], ou de toute personne morale qu’elles entendraient se substituer. Le bail commercial leur a donc été transféré de plein droit.

Madame [V] [Y] et Madame [R] [J] ont constitué et se sont substituées la S.A.R.L [10].

Monsieur [N] [O] a été placé en procédure de liquidation judiciaire et la S.C.I. [9] a déclaré sa créance au passif de la société pour un montant de 9 781,80 € à titre chirographaire correspondant aux loyers échus avant l’ouverture de la procédure de redressement. Par ordonnance du 3 mai 2021, le juge commissaire de la liquidation judiciaire de Monsieur [N] [O] a fixé la créance de la S.C.I. [9] à la somme de 9 781,80 € considérant l’erreur de plume intervenue dans l’acte authentique.

La S.A.R.L. [6] a cependant refusé de reconnaître un loyer mensuel retenu à hauteur de la somme de 1 427,97 €.

En conséquence, la S.C.I [9] a fait délivrer à la SARL [10] un commandement de payer le 23 avril 2021 sur la base d’un loyer mensuel de 1 427,97 €. Un loyer mensuel a été renégocié et accepté à hauteur de 1 200 € par mois, à compter du 17 juillet 2020.

Par acte du 31 mars 2023, la S.A.R.L. [10] a cédé le fonds de commerce à la S.A.S [H] fixant désormais clairement un loyer mensuel de 1 484,96 €.

Dans ces conditions, la S.C.I. [9] a fait assigner Maître [D] [L], notaire associé au sein de la Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial [A] [F], [Z] [L] I. GALLI-RICOUR et [B] [X] par acte du 11 mars 2023 devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières afin d’obtenir réparation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 août 2024, la S.C.I. [9] sollicite du Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

déclarer recevable et bien fondée la S.C.I. [9] en l’ensemble de ses moyens, prétentions et demandes,débouter Maître [D] [L], Notaire associé de la Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial [A] [F], [Z] [L] et I. GALLI-RICOUR, de l’ensemble de ses moyens, prétentions et demandes,dire et juger que Maître [D] [L], Notaire associé de la Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial [A] [F], [Z] [L] et I. GALLI-RICOUR, a engagé sa responsabilité lors de la rédaction de l’acte de renouvellement de bail commercial de locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] (Ardennes) appartenant à la S.C.I. [9] et loués à Monsieur [N] [O] des 18 et 25 février 2016, condamner Maître [D] [L], Notaire associé de la Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial [A] [F], [Z] [L] et I. GALLI-RICOUR à lui payer les sommes suivantes : 7 405,35 € au titre du préjudice financier, 3 000 € au titre des frais exposés pour se faire assister dans les nombreuses démarches afin de faire reconnaître l’erreur de rédaction, 977,11 € au titre des frais exposés pour la rédaction et signature de l’avenant du bail commercial ; 359,47 € au titre des frais de commissaire de Justice,4 000 € au titre du préjudice moral,3 400 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La S.C.I. [9] souligne que les loyers en cause ne sont pas ceux dus par Monsieur [N] [O] dans le cadre de la procédure collective ouverte contre lui, mais ceux dus par la S.A.R.L. [10], bénéficiaire d’un plan de cession.

Au soutien de ses prétentions et, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la S.C.I. [9] expose que l’inexécution des obligations auxquelles est soumis le notaire en tant que rédacteur d’acte donne lieu à la mise en œuvre de sa responsabilité délictuelle. Pour répondre au notaire sur l’absence de mise en jeu de la clause résolutoire par la voie du référé, la S.C.I. [9] estime qu’une contestation sérieuse se serait élevée à l’encontre de son action, que la résolution judiciaire n’était qu’hypothétique et qu’elle n’aurait pas perçu les loyers pendant l’instance. Elle souligne avoir délivré commandement de payer au nouveau locataire et avoir été contrainte en conséquence de négocier un nouveau loyer mensuel à hauteur de 1 200 € avec la S.A.R.L. [10], ajoutant que cette diminution de loyer est en relation directe et certaine avec la faute commise par le notaire, de sorte que le lien de causalité entre la faute et le préjudice est établi. La résolution du contrat comportait par ailleurs le risque, selon la demanderesse, de ne pas retrouver locataire pour un loyer mensuel de 1 500 €, dans la zone sinistrée du vouzinois.

Elle expose que son préjudice est donc constitué des loyers non perçus de la S.A.R.L. [6], sur la base mensuelle de 1.427 € 97, et non annuelle, depuis le 17 juillet 2020, jour de la reprise jusqu’à l’entrée du nouveau locataire à un loyer renégocié à la hausse. Elle y ajoute les frais de procédure devant le juge-commissaire de la liquidation de M. [N] [O], ainsi que son préjudice moral et les frais relatifs à l’avenant du 23 février 2022.

En réponse aux prétentions adverses, Maître [D] [L] sollicite dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024 de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Juger la S.C.I. [9] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [D] [L], Notaire ;L’en débouter ;La condamner au paiement d’une somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP SOLVEL BARRUE conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Rappelant les articles L.111-2 et L.111-3-4 du code des procédures civiles d’exécution, le notaire estime qu’il suffisait à la S.C.I. [9] de poursuivre l’exécution forcée de l’acte authentique et ainsi obtenir le paiement des loyers mensuels impayés auprès de sa nouvelle locataire, laquelle ne pouvait se prévaloir de l’erreur du notaire dès lors que le Tribunal de commerce de SEDAN avait déjà considéré que le loyer dû au titre du bail litigieux était mensuel. Le notaire souligne d’ailleurs que le précédent locataire avait réglé mensuellement le loyer pendant trois années. Par conséquent, il fait valoir qu’en se tournant vers une solution amiable et en abandonnant une partie de sa créance, la diminution des loyers qui en résulte et dont se prévaut la demanderesse ne constitue pas un préjudice en lien direct avec l’erreur commise par Maître [D] [L]. Le notaire souligne donc qu’il n’est pas intervenu dans un processus de renégociation et qu’il n’a donc pas à en supporter les conséquences dès lors qu’il n’existe pas, au sens de l’article 1240 du code civil, de rapport de causalité direct entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice allégué.

En outre, Maître [D] [L] conteste le montant de la créance dans la mesure où il considère que la S.C.I. [9] sollicite l’indemnisation d’un préjudice jusqu’en juillet 2024 alors qu’il n’existait plus à cette date, ajoutant que l’ensemble des préjudices subis s’élèverait à la somme de 19 141,58 €.

Enfin, le notaire réfute un quelconque préjudice moral subi par le demandeur estimant qu’il n’existe aucun élément permettant de le consacrer, s’agissant notamment d’une personne morale, et allègue que la somme de 6 000 € réclamée au titre des frais de procédure n’est étayée par aucune pièce.

A titre subsidiaire, le défendeur fait valoir que le notaire ne peut être tenu responsable dès lors que le demandeur ne démontre pas que le manquement à l’obligation de conseil invoqué a généré une perte de chance alors que la S.C.I [9] aurait pu initier une procédure de résiliation de bail commercial à l’encontre de la S.A.R.L [10] et donc de recouvrer sa créance et de conclure un nouveau bail comportant un loyer acceptable.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025. Le dossier a été renvoyé à l’audience du 26 mai 2025 et l’affaire mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 août 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité de Maître [D] [L] :

De jurisprudence constante, les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle soumise résultant de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, et soumise à la démonstration de l’existence d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice en résultant.

Le notaire doit donc s’assurer de l’efficacité technique et pratique des actes qu’il instrumente, proportionnellement aux contrôles qu’il peut effectivement opérer.

Il appartient ainsi au notaire instrumentaire de dissiper les incertitudes, par tous moyens à sa disposition, quant aux termes employés dans les actes qu’il reçoit, s’assurant au besoin de l’intention des parties en présence d’une discordance par une information complète et circonstanciée (Civ. 1ère , 29 juin 2016, n°15-15.683, Civ. 1ère, 9 décembre 2020, n°19-13.697).

Le notaire doit sa réparation quand bien même la victime aurait disposé d’un moyen de défense de nature à limiter les effets préjudiciables de la situation dommageable, la responsabilité du professionnel du droit ne présentant pas un caractère subsidiaire (Civ. 1ère, 22 septembre 2016, n°15-13.840).

Le caractère authentique d’un acte notarié ne fait pas obstacle à ce que le juge recherche la véritable intention des parties et notamment de relever une erreur commise par le notaire instrumentaire.

Le bail litigieux, mentionnant le loyer mensuel qui était dû au titre de la convention qu’il renouvelle, comporte une clause relative au loyer rédigée ainsi " Le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer annuel de (…) 1.427,97 € (…) à payer au bailleur (…) le premier de chaque mois à compter de la date de départ du présent bail ". La stipulation suivante sur la révision du loyer vise à nouveau un loyer annuel (pièce demandeur n°1).

Il est donc certain que l’acte notarié des 18 et 25 février 2016 comporte une ambiguïté et que celle-ci résulte manifestement d’une erreur de plume, ce sur quoi les parties s’accordent.

Maître [D] [L] reconnaissait cette erreur dans deux courriers adressés les 18 novembre 2020 et 27 janvier 2021 respectivement au mandataire liquidateur et à la cessionnaire du bail, expliquant en effet dans le second qu’il « s’agit d’une erreur matérielle résultant de notre logiciel informatique (notre bible prévoit de base un loyer annuel et parfois même quand on change la clause en loyer mensuel, la modification n’est pas retenue » (pièces demandeur n°2 et 5).

L’assureur de Maître [D] [L] reconnaissait ensuite l’erreur d’écriture de son client dans un courrier adressé à la S.C.I. [9] le 12 octobre 2022, écartant cependant le lien entre cette faute et le préjudice résultant de la défaillance de M. [N] [O], la dette de ce dernier ayant été admise au passif de sa liquidation par ordonnance du juge commissaire du 3 mai 2021 (pièces demandeur n°3 et 7).

Le défendeur reconnaît en effet cette erreur dans ses écritures, qu’il qualifie d’ailleurs de grossière, et ne conteste pas qu’elle lui soit imputable, résultant manifestement de sa propre négligence.

Il nie en revanche le lien de causalité entre celle-ci et les préjudices allégués.

Si la démonstration faite par son assureur dans le courrier précité est exacte, le préjudice résultant de la défaillance du locataire précédent n’ayant pas de lien avec l’erreur dans la rédaction du bail, dès lors que cette créance a été inscrite à son passif, il y a lieu de constater que les demandes formulées ne portent pas sur les sommes dues par M. [N] [O].

Ce n’est cependant qu’en exploitant l’erreur commise par Maître [D] [L] que la S.A.R.L. [6] a pu s’opposer au paiement mensuel du loyer fixé par le bail critiqué. L’acte sous seing privé signé entre le bailleur et le cessionnaire en 2022 est d’ailleurs ainsi rédigé " la SARL [10] reconnaîtra l’erreur matérielle au sujet du paiement du loyer qui a toujours été mensuelle. En contrepartie le loyer commercial et d’habitation sera porté à la somme de 1 200 € par mois " (pièce demandeur n°9).

Certes, la S.C.I. [9] disposait de plusieurs remèdes et notamment d’une voie judiciaire, mais le défendeur ne saurait se dédouaner de sa propre responsabilité en reprochant à la demanderesse d’avoir privilégié une résolution amiable de son différend pour réduire les conséquences pécuniaires qu’elle subissait directement de la faute du notaire instrumentaire, étant rappelé que la responsabilité de celui-ci n’a pas un caractère subsidiaire.

L’erreur commise par Maître [D] [L] a donc directement contribué à la diminution du loyer payé par la S.A.R.L. [10].

Tant le demandeur que le défendeur s’accordant sur le fait que la commune intention des parties au bail était de prévoir un loyer mensuel et non annuel, le préjudice résultant de la faute de Maître [D] [L] ne saurait constituer une perte de chance, en ce qu’il est certain que la S.C.I. [9] aurait pu prétendre auprès de la cessionnaire à l’intégralité du loyer si la clause avait été rédigée conformément à la volonté commune des signataires initiaux.

Le moyen subsidiaire en défense sera donc également écarté.

Au regard des justificatifs produits, il y a donc lieu de condamner Maître [D] [L] à payer à la S.C.I. [9] les sommes de :

7 398 € au titre du préjudice financier résultant de la diminution du loyer subie du 17 juillet 2020 au 30 mars 2023, inclus, le second cessionnaire étant entré en jouissance le 31 mars 2023 (pièce défendeur n°1) ;3 000 € au titre des honoraires du conseil exposés par la S.C.I. [9] devant le juge commissaire du Tribunal de commerce de SEDAN (pièce demandeur n°10) ;977,11 € au titre des frais exposés pour la rédaction et signature de l’avenant du bail commercial (pièces demandeur n°11 et 12) ;

N’étant pas démontré en quoi l’erreur commise par Maître [D] [L] a pu causer à la S.C.I. [9] un préjudice à sa réputation ou à son image, ni aucune autre forme d’atteinte distincte de l’atteinte portée à son patrimoine, la demande au titre du préjudice moral sera en revanche rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Maître [D] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera condamné à verser à la S.C.I. [9] une indemnité globale de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il doit être relevé que les frais de la procédure d’opposition au prix de vente du fonds de commerce sont sans lien avec la présente instance (pièce demandeur n°13).

Maître [D] [L] sera débouté de ses propres demandes à ce titre.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à dispositions au greffe :

Condamne Maître [D] [L], Notaire associé de la Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial [A] [F], [Z] [L] et I. GALLI-RICOUR, à payer à la S.C.I. [9] :

la somme de 7 398 € au titre du préjudice financier ;la somme de 3 977,11 € au titre de ses préjudices matériels ;la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Maître [D] [L], Notaire associé de la Société Civile Professionnelle titulaire d’un office notarial [A] [F], [Z] [L] et I. GALLI-RICOUR aux entiers dépens ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT