TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00826 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZPF

NAC : 5AE 0A

JUGEMENT

Du : 07 Mai 2025

Monsieur [R] [X] rep/assistant : Maître Sandra NICOLAS

C /

Monsieur [U] [D]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Sandra NICOLAS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Sandra NICOLAS

Monsieur [U] [D]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de [Z] [A], auditrice de justice et de [N] [T], greffier stagiaire ;

Après débats à l’audience du 06 Mars 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 07 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [X], demeurant Lieu dit Chamalet, 63440 HILAIRE LA CROIX

représenté par Maître Sandra NICOLAS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [D], demeurant 17 rue l’Horloge, 63200 RIOM

comparant en de personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 13 mai 2019, Monsieur [R] [X] a donné à bail à Monsieur [U] [D] et à Madame [V] [D] une maison d’habitation située 6 bis, rue Saint-Nicolas à GIMEAUX (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 570,00 €, provision sur charges comprise.

Le bail a pris effet le 1er juin 2019 et un état des lieux d’entrée a été établi le 6 juin 2019. Ce dernier faisait état d’équipements neufs ou en bon état d’entretien.

Monsieur [X] indique qu’en cours de bail aucun désordre ne lui a été signalé par les locataires mais il a été alerté par la Municipalité de GIMEAUX d’un dégât des eaux apparu au sein du logement. Celui-ci a contribué à la détérioration du logement qui était, selon lui, mal entretenu par les locataires.

Compte tenu de cette situation, Monsieur [X] a mis fin au bail sur les préconisations de l’ARS et des services communaux. Madame [V] [D] a été placée en EPHAD et sous tutelle.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par Maître [C] [E], Commissaire de Justice, le 17 novembre 2023. Celui-ci fait état de nombreux désordres. Monsieur [X] a fait réaliser plusieurs devis en vue de la remise en état du logement, pour un total de 47.592,22 €. Suite à cela, Monsieur [X] a sollicité la prise en charge des travaux de réfection mais aucune réponse favorable ne lui a été faite par les locataires.

Le 14 juin 2024, Monsieur [X] a adressé une mise en demeure à Madame [V] [D] et à Monsieur [U] [D]. Aucune réponse n’a été faite par ce dernier ; quant à Madame [D], l’UDAF du Puy-de-Dôme a indiqué à Monsieur [X] que celle-ci avait été placée sous tutelle le 9 avril 2024 et qu’un plan de surendettement avait été déposé et jugé recevable. Par courrier en date du 4 octobre 2024, Monsieur [X] a été informé de la validation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Madame [V] [D].

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, Monsieur [R] [X] a fait assigner Monsieur [U] [D] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— déclarer recevable le demandeur en son action,

En conséquence :

— condamner Monsieur [U] [D] au paiement de la somme de 47.592,22 € au titre des réparations locatives,

— condamner Monsieur [U] [D] au paiement de la somme de 6.105,00 € au titre du préjudice de jouissance,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [U] [D] à lui payer et porter la somme de 2.500,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [U] [D] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions développées oralement à l’audience, Monsieur [R] [X] sollicite la somme de 50.557,07 € au titre des dégradations locatives et celle de 9.435,00 € au titre du préjudice de jouissance. Il maintient ses autres demandes.

Il indique qu’il a déclaré le sinistre auprès de son assureur et qu’un rapport d’expertise a été dressé ; lequel conclut en l’absence de prise en charge dans la mesure où le contrat d’assurance souscrit ne couvre pas les dégradations locatives. Quant à l’assurance de Monsieur [D], celle-ci a exclu toute prise en charge compte tenu de la négligence grave de son assuré.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments de Monsieur [X] il convient de se reporter à ses écritures et conclusions déposées lors de l’audience du 6 mars 2025 ; ceci en application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code et de Procédure Civile.

Monsieur [U] [D] précise quant à lui que le propriétaire était au courant du dégât des eaux. Il indique que c’est un chauffe-eau qui fuyait mais qu’il ne savait pas que c’était à lui à faire les démarches auprès de son assurance. Il ne conteste pas la somme demandée au titre des réparations locatives. Il précise gagner environ 1.800,00 € par mois et avoir d’autres dettes. Il indique vouloir déposer un dossier de surendettement et sollicite la mise en place d’un échéancier pour régler la dette.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [U] [D] s’étant présenté il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du Code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du Code civil indique également que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée signé le 6 juin 2019 indique que le chauffe-eau était neuf, le séjour et le salon sont mentionnés dans un état neuf, la cuisine comme étant en bon état tout comme les deux chambres, la salle de bains et les W.C.

Le procès-verbal de constat dressé le 17 novembre 2023 par Maître [C] [E], commissaire de justice, en la présence de Messieurs [X] et [D] ainsi que de Madame [H] [J], mandataire judiciaire auprès de l’UDAF du Puy-de-Dôme, pour Madame [D], indique que la maison a subi un important dégât des eaux. Le commissaire de justice indique que l’eau et l’électricité sont coupées mais que le propriétaire émet des réserves concernant le fonctionnement de l’appareillage électrique. Le Commissaire de justice indique que l’appartement est particulièrement sale dans toutes les pièces. Il constate des traces d’enfoncement sur certains murs, le carrelage de la cuisine est cassé. La cuisine intégrée est fortement dégradée. Il note également la présence de moisissures et d’humidité sur le sol et les murs de certaines pièces. Le commissaire de justice indique que les pièces situées à l’étage, et qui ne semblent pas avoir été concernées par le dégât des eaux, sont également très sales, tant les sols que les murs, ce qui prouve un défaut d’entretien de la part des locataires. Il note également, concernant l’extérieur de la maison un crépis qui est gonflé et qui se détache. Ceci est certainement dû à l’humidité qui à imbibé les murs. Les photographies annexées au constat sont beaucoup plus parlantes ; on peut voir les murs couverts de moisissures et, par endroit, les enduits que se détachent ; les carrelages qui s’émiettent.

Le constat démontre que la maison est à reprendre en intégralité ; même les pièces qui n’ont pas eu à souffrir du dégât des eaux sont sales et dégradées, ce qui démontre le mauvais entretien de la part des locataires. Ce mauvais entretien n’est d’ailleurs pas contesté par Monsieur [D] qui indique, qu’à l’époque, il travaillait beaucoup et qu’il ne voyait pas la maison se dégrader et devenir insalubre.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [X] produit également un rapport d’expertise diligenté par la Compagnie d’assurance PACIFICA établi par le Cabinet POLYEXPERT le 15 décembre 2023. Cette expertise est contradictoire à l’égard de Monsieur [U] [D] qui était présent.

L’expert indique que : “M. [X] a découvert que M. [D] vivait dans les excréments et les détritus et que ce dernier a laissé une fuite sur le chauffe-eau perdurer pendant des mois, sans en avoir averti son propriétaire. De l’eau stagnait sur une hauteur d’environ 10 cm dans tout l’espace cuisine, WC et salle de bains. Les radiateurs ont rouillé et se sont décrochés du doublage en placoplatre, qui est désagrégé. Le carrelage est décollé, des dommages de moisissure sont présents dans toutes les pièces, qui devront faire l’objet d’une réfection totale.” L’expert indique également que : “D’autres dommages sont présents dans la maison notamment au niveau du plancher de la chambre, composé de plusieurs strates de parquet. En effet, la mère de M. [D], qui vivait avec lui, faisait ses besoins à même le sol de la chambre située au dessus du salon. De l’urine et des excréments se sont donc incrustés dans l’épaisseur du plancher.” L’expert chiffre le montant total des dommages à la somme de 29.675,18 € en indiquant que les chiffrages sont basés sur les devis [P], [S] et BRIQUET ELEC mais ne chiffre pas les travaux de reprises des pièces situées à l’étage et non concernées par le dégât des eaux.

Selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987, le système de production d’eau chaude fait partie de la liste de réparations ayant un caractère de réparations locatives. Monsieur [D] indique que Monsieur [X] était au courant de la fuite d’eau du chauffe-eau, mais c’était néanmoins à lui à faire le nécessaire pour remédier à ce dysfonctionnement. L’échange de SMS qu’il produit aux débats, ne peut l’exonérer de sa responsabilité.

A l’appui de sa demande, Monsieur [R] [X] produit divers devis réactualisés en février 2025 par les trois entreprises choisies en 2023. La somme totale nécessaire à la réfection intégrale de la maison suite aux dégradations commises par les Consorts [D] s’élève à 50.557,07 € que Monsieur [U] [D] ne conteste pas ; de sorte qu’il sera condamné au paiement de celle-ci.

Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [X] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance au visa de l’article 1217 du Code civil. Selon cet article la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, il est certain que Monsieur [D] n’a pas rempli ses obligations de locataire et donc n’a pas exécuté correctement le contrat de location. Les désordres importants dont a eu à souffrir la maison ont fait que Monsieur [X] s’est retrouver dans l’impossibilité de la remettre en location tant que les travaux n’ont pas été réalisés. Ses moyens financiers ne lui permette pas de les réaliser puisque les réparations nécessaires ne sont pas pris en charge par les assurances du bailleur et du locataire. Cela a eu pour conséquence un important manque à gagner dans la mesure où depuis la sortie des lieux par les Consorts [D] la maison ne peut être louée. Il chiffre le manque à gagner à la somme de 9.435,00 € que Monsieur [D] sera condamné à lui verser.

Sur les autres demandes

Monsieur [U] [D], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 300,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à Monsieur [R] [X] la somme de 50.557,07 € au titre des réparations locatives,

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à Monsieur [R] [X] la somme de 9.435,00 € au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à Monsieur [R] [X] la somme de 300,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

RAPPELLE la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection