Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 14 août 2025, n° 25/00381

TJ Clermont-Ferrand 14 août 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux, entraînant la résiliation du bail de plein droit.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation de M. [K] [I] était illégale et a ordonné son expulsion.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a reconnu la créance de l'OPHIS pour l'arriéré locatif, après avoir déduit certaines sommes non justifiées.
Accepté
Indemnisation pour occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était justifiée pour compenser le préjudice subi par le bailleur.
Rejeté
Préjudice distinct
La cour a estimé que le demandeur ne justifiait pas d'un préjudice distinct, entraînant le rejet de cette demande.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que le remboursement des frais était conforme à l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 14 août 2025, n° 25/00381
Numéro(s) :	25/00381
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Parties :	Etablissement public OPHIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00381 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KC37

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Août 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [K] [I]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Première vice-présidente, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de Guillaume FRANCE, magistrat en pré-affectation ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 14 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [I], demeurant 12 place de la Victoire, Logt 1, 63960 VEYRE MONTON

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 03 août 2017, l’OPHIS a donné à bail à M. [K] [I] et Mme [Z] [B] un logement situé 12 place de la Victoire, logement n°1, rez-de-chaussée à Veyre Monton (63960), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 618,70 euros, provision sur charges comprise.

Par lettre recommandée du 31 janvier 2022 avec accusé de réception du 02 février 2022, Mme [Z] [B] a informé l’OPHIS de sa volonté de quitter le logement avec un préavis réduit d’un mois en raison de sa qualité de bénéficiaire du RSA, de sorte que le contrat de bail a été transféré au seul profit de M. [K] [I] à compter du 11 février 2022, Mme [Z] [B] étant désolidarisée du bail à compter du 11 février 2023.

Le 10 juillet 2024, le bailleur a fait signifier à M. [K] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.915,30 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [K] [I] le 25 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, l’OPHIS a fait assigner M. [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [K] [I] à lui payer les sommes suivantes :

* 5.707,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2025,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer et avec intérêts de droit,

* 250 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 février 2025.

Entre temps, selon un plan d’apurement proposé par l’OPHIS le 21 février 2025, M. [K] [I] s’est engagé à régler sa dette locative par un versement de 869,46 euros avant le 20 février 2025 puis 140 euros en plus du loyer courant jusqu’à apurement total de la dette.

Lors de l’audience, l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 juin 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.910,77 euros après déduction des frais de poursuites à hauteur de 208,69 euros.

M. [K] [I], assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [K] [I] a été assigné en l’étude du commissaire de justice et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de ladite loi ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – pourvoi n°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

L’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 10 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.915,30 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 10 septembre 2024.

M. [K] [I] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [K] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 10 juin 2025 à titre de justificatif de l’arriéré locatif. Cependant, les sommes réclamées au-delà de celles figurant dans l’acte introductif d’instance n’ont pas été portées à la connaissance du défendeur. Elles doivent donc être regardées comme des demandes nouvelles et irrecevables comme n’ayant pas pu être soumises à la contradiction des parties.

De plus, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de télérelève mensuelle ainsi qu’en l’absence de justification produite par le bailleur, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 125,16 euros, de même que les frais de régularisation s’élevant à un montant total de 197,19 euros.

Dès lors, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux demandes recevables, à savoir celles contenues dans l’assignation et dûment justifiées, soit 5.234,15 euros, après déduction de la somme de 125,16 euros au titre de la télérelève mensuelle, des frais de régularisation à hauteur de 197,19 euros et des frais de poursuites pour un montant de 150,96 euros, que M. [K] [I] sera condamné à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

M. [K] [I] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, soit la somme mensuelle de 715,33 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

M. [K] [I], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 03 août 2017 entre l’OPHIS et M. [K] [I] à compter du 10 septembre 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [K] [I] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 12 place de la Victoire, logement n°1, rez-de-chaussée à Veyre Monton (63960), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE M. [K] [I] à payer à l’OPHIS la somme de 5.234,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉCLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de l’OPHIS au titre de l’arriéré locatif,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [K] [I] à la somme mensuelle de 715,33 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [K] [I] à payer à l’OPHIS la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 10 juillet 2024 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection