TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02031 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3AG

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[E] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alain LANIECE – 16

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Jean-Baptiste GUE – 118

M^e Alain LANIECE – 16

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS [Localité 9] 780.705.703)

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16 substitué par M^e Marion LEBRUN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16

ET :

DÉFENDEUR( :

Monsieur [E] [X]

né le 28 Août 1976 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 14]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003545 du 01/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par M^e Jean-Baptiste GUE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 118 substitué par M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 39

COMPOSITION DU TRIBUNAL : chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

,Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente,

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

En présence de [U] [M], auditrice de justice et de [O] [D], candidate à l’intégration directe à l’ENM

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Juillet 2024

Date des débats : 11 Mars 2025

Date de la mise à disposition : 06 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 novembre 2016, la SA d’HLM LogiPays, devenue l’OPH Inolya, a donné à bail à M. [E] [X] et Mme [I] [Z] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 612,96 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 111,16 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, il a été conclu entre les mêmes parties, un bail accessoire au bail à usage d’habitation et portant sur un garage n° 7 situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 46,86 euros.

Suivant avenant du 2 février 2022, les parties ont convenu du départ effectif des lieux de Mme [I] [Z] au 2 février 2022.

Par acte extrajudiciaire du 3 novembre 2023, l’OPH Inolya a fait délivrer à M. [E] [X] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 7 452,63 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus ainsi que, d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de l’occupation dudit logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 30 avril 2024, L’OPH Inolya a fait assigner M. [E] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation et du contrat de location de garage ;

– ordonner l’expulsion de M. [E] [X] et de tous les occupants de son chef dans les lieux loués y compris du garage qu’il occupe, dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

– être autorisé à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M. [E] [X] ;

– être autorisé à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents ;

– fixer une indemnité d’occupation à la somme de 864,85 euros correspondant au loyer et charges de l’appartement et du garage qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis ;

– condamner M. [E] [X] au paiement :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 864,85 euros jusqu’à la date de restitution effective des locaux ;

* d’une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les dépens.

À l’audience du 11 mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance dont la demande principale porte sur la résiliation du bail et le débouté de l’ensemble des demandes formulées par le défendeur.

Il explique que, M. [E] [X] a tout d’abord bénéficié d’un moratoire de 12 mois dans le cadre d’un dossier de surendettement et que, par la suite, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers du Calvados. Il ajoute que la dette locative actualisée au 15 avril 2024 s’élève à la somme de 14 442,47 euros. Enfin, il soutient que M. [E] [X] n’effectue que des règlements inférieurs au montant du loyer.

M. [E] [X], représenté par son conseil, s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite de voir :

– le recevoir en ses conclusions et le dire bien fondé en ses demandes ;

– débouter l’OPH Inolya de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– ordonner à l’OPH Inolya de formuler une offre de relogement adaptée à sa situation, dans le mois suivant la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

– lui octroyer les plus larges délais de paiement afin qu’il puisse s’acquitter de sa dette ;

– débouter l’OPH Inolya de sa demande formée au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

– dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, le propriétaire d’un immeuble loué à bail peut demander la résiliation du bail. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des pièces introduites aux débats que M. [E] [X] n’a pas respecté son obligation de paiement des loyers et charges relatifs tant au logement à usage d’habitation qu’au garage.

En effet, le compte locatif présentait un solde débiteur s’élevant à la somme de 14 442,47 euros, selon décompte arrêté au 17 avril 2024, termes d’avril 2024 inclus.

Par ailleurs, par décision du 21 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Calvados a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par M. [E] [X] et a par la suite imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice des créances déclarées de M. [E] [X], incluant sa dette locative arrêtée à la somme de 11 741,30 euros au 6 mars 2024.

Il convient de rappeler que l’effacement de la dette locative, suivant la décision de la commission de surendettement d’imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice du locataire ne vaut pas paiement de la dette locative et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire.

En outre, il ressort du décompte actualisé au 5 mars 2025 qu’après effacement de la somme de 13 035,11 euros suite à la décision d’effacement de la dette locative de M. [E] [X], le compte locatif relatif au logement et au garage présente de nouveau un solde débiteur qui s’élève à 6 418,99 euros, termes de février 2025 inclus.

Au surplus, il apparaît qu’à la date de l’audience, le locataire n’a pas repris le paiement en intégralité des loyers et charges relatifs tant au logement à usage d’habitation qu’au garage mais, seulement une partie de ceux-ci. Dès lors, la dette locative ne cesse de s’accroître chaque mois.

De sorte que, les manquements répétés de M. [E] [X] quant à son obligation de paiement des loyers et charges et à l’absence de reprise de paiement des loyers et charges courants au jour de l’audience, sont d’une gravité suffisante pour justifier de la résiliation du bail.

Par conséquent, compte tenu des manquements graves et répétés de M. [E] [X] à son obligation de paiement des loyers et charges, relatifs tant au logement à usage d’habitation qu’au garage, il convient de prononcer la résiliation des baux conclus le 7 novembre 2016, entre la SA d’HLM LogiPays, devenue l’OPH Inolya et M. [E] [X] portant sur le logement à usage d’habitation n° 12 situé [Adresse 6] et sur le garage n° 7 situé à la même adresse à la date de l’audience, soit au 11 mars 2025.

Sur les conséquences de la résiliation judiciaire du bail

Depuis le 11 mars 2025, date de la résiliation judiciaire du bail, M. [E] [X] est occupant sans droit ni titre des lieux litigieux, relatifs tant au logement à usage d’habitation qu’au garage.

Sur l’expulsion

Occupant sans droit ni titre des lieux, M. [E] [X] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bailleur sollicite l’expulsion de M. [E] [X] dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir.

Toutefois, il ressort des développements précédents qu’il est notoire que M. [E] [X] n’est pas entré dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et ce, dans la mesure où ce dernier a initialement contracté un bail avec la SA d’HLM LogiPays, devenue l’OPH Inolya et portant sur les lieux litigieux.

Par ailleurs, bien que, M. [E] [X] soit occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation judiciaire du bail à la date du 11 mars 2025, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de sa part.

Par conséquent, l’OPH Inolya sera débouté de sa demande tendant à ordonner l’expulsion sans délai de M. [E] [X].

Sur le bénéfice de la trêve hivernale

En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, le bailleur sollicite l’expulsion de M. [E] [X] dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir.

Néanmoins, comme évoqué auparavant, M. [E] [X] n’est pas entré dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De sorte qu’il n’y a pas lieu à supprimer le délai dit de la trêve hivernale.

Sur le sort des meubles et la mise en fourrière éventuelle des animaux

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié.

Il y a lieu d’autoriser l’OPH Inolya à faire transporter les meubles et effets personnels de M. [E] [X] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le bailleur sera autorisé à recourir à un organisme de protection des animaux en cas de présence d’animaux dans le logement pour procéder à leur mise en fourrière.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du bail, M. [E] [X] cause un préjudice à l’OPH Inolya qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers révisés et des provisions mensuelles pour charges, relatifs au logement à usage d’habitation et au garage, qu’il aurait réglé à défaut de résiliation des baux, soit en l’espèce la somme de 864,84 euros, à compter de la résiliation du bail, soit le 11 mars 2025 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire.

Sur la demande reconventionnelle d’une offre de relogement sous astreinte

En application de l’article L. 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation, en cas de sous-occupation du logement telle que définie à l’article L. 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l’article L. 441-1. Le loyer principal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d’origine. Les conditions d’une aide à la mobilité et d’une aide au stockage des meubles prises en charge par le bailleur sont définies par décret. Dans les logements situés dans les zones géographiques définies par décret en Conseil d’État se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, le locataire ayant refusé trois offres de relogement, faites par le bailleur en application du premier alinéa du présent article et respectant les conditions prévues à l’article 13 bis de la même loi ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. À l’expiration d’un délai de six mois à compter de la notification de la troisième offre de relogement, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, M. [E] [X] considère que le bailleur est obligé de lui proposer 3 offres de relogement compte tenu de la sous-occupation du logement dont il dispose actuellement et que faute pour le bailleur de ce faire, il a contribué à l’aggravation de sa dette locative.

Toutefois, le texte précité ne pose pas une obligation envers le bailleur mais bien une obligation pour le locataire en sous-occupation, selon la définition posée par l’article L. 321-2 du code de la construction et de l’habitation, d’accepter un logement correspondant à ses besoins, à défaut, après 3 offres de relogement qui correspondrait à ses besoins refusées, le locataire se verrait déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En outre, il est démontré aux débats que, le 11 octobre 2021 un appartement de 3 pièces situé à [Localité 10] a été proposé à M. [E] [X] mais que, faute de réponse de sa part dans le délai requis, il a été considéré qu’il a refusé ce logement le 22 octobre 2021.

Par ailleurs, si un autre appartement de 3 pièces situé cette fois-ci à [Localité 13] a été proposé au défendeur le 15 mai 2024, celui-ci n’a pas pu lui être attribué faute pour ce dernier d’avoir des ressources adaptées au loyer.

De sorte que, la demande de M. [E] [X] tendant à ordonner à l’OPH Inolya de formuler une offre de relogement adaptée à sa situation, sous astreinte, sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’OPH Inolya n’ayant pas sollicité la condamnation de M. [E] [X] au paiement de l’arriéré locatif, la demande de délais de paiement sollicitée par ce dernier est sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [X], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit qu’il n’y a pas lieu d’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

PRONONCE à compter du 11 mars 2025, la résiliation judiciaire des baux conclus le 7 novembre 2016, entre d’une part, la SA d’HLM LogiPays, devenue l’OPH Inolya et d’autre part, M. [E] [X] portant sur le logement à usage d’habitation n° 12 situé [Adresse 6] et sur le garage n° 7 sis à la même adresse ;

DIT que M. [E] [X] est occupant sans droit ni titre desdits lieux depuis le 11 mars 2025 ;

DIT que M. [E] [X] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH Inolya à faire expulser M. [E] [X] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

DIT n’y avoir lieu à supprimer le délai de 2 mois pour procéder à l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à supprimer le bénéfice dit de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de M. [E] [X] dans les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois ;

CONDAMNE M. [E] [X] à payer à l’OPH Inolya une indemnité d’occupation mensuelle, relative au logement à usage d’habitation et au garage, égale à la somme de 864,84 euros, à compter du 11 mars 2025 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

REJETTE la demande de M. [E] [X] tendant à ordonner à l’OPH Inolya de formuler une offre de relogement adaptée à sa situation et ce, sous astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement en faveur de M. [E] [X] ;

CONDAMNE M. [E] [X] au paiement des dépens ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,