TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00564 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KG43

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 12 Mai 2026

Madame [Z] [Y]

Rep/assistant : Maître Emilie RADIGON de la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [G] [H]

Rep/assistant : Maître Geoffrey JUAREZ de la SCP SAVARY-JUAREZ, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 12 Mai 2026

A :SCP TERRIOU

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 12 Mai 2026

A :SCP TERRIOU

Maître [X] [U]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 23 Avril 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 12 Mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [Z] [Y], demeurant 16 Chemin de la Coursière – 63430 PONT DU CHÂTEAU

représentée par Maître Emilie RADIGON de la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [G] [H], demeurant 14 rue Sous les Ors – 63360 GERZAT

représentée par Maître Geoffrey JUAREZ de la SCP SAVARY-JUAREZ, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 63113-2024-008468 du 21/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 9 janvier 2023, Madame [Z] [Y] a donné à bail à Madame [G] [H] un logement situé 23 rue Jules Favre, étage 1, porte 12, à CLERMONT FERRAND (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 €, provision sur charges comprise. Un dépôt de garantie d’un montant de 550 euros était prévu au bail.

Le 7 octobre 2024, la bailleresse a mis en demeure la locataire de cesser les troubles suivants : cris et bruits de jets de meuble de jour comme de nuit, odeurs nauséabondes provenant de l’appartement, aboiements du chien, coulures de poubelles sur la façade de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, Madame [Z] [Y] a fait assigner Madame [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de madame [Y],

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre elles pour manquement de la locataire à son obligation de user paisiblement des lieux loués,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [G] [H] à lui payer à titre provisionnel la somme de 650 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, celle de 120,19 € à titre provisionnel sur la régularisation des charges sur l’année 2023, outre la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2024.

A l’audience de plaidoirie du 20 février 2025, les parties représentées ont déposé leur dossier de plaidoirie. L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

Par courrier en date du 31 mars, enregistré au greffe le 2 avril 2025, le conseil de Madame [Z] [Y] a sollicité la réouverture des débats au motif que la locataire avait restitué les clés du logement, qu’un état des lieux avait été effectué le 25 mars 2025 et que la bailleresse sollicitait des réparations locatives.

Le juge des contentieux de la protection a par mention au dossier ordonné la réouverture des débats à l’audience du 19 juin 2025.

A l’audience du 19 juin 2025, Le conseil de Madame [Y] a demandé sur le fondement de l’article 873-1 du code de procédure civile le renvoi de l’affaire à une audience afin qu’il soit statué au fond. Madame [G] [H], représentée, s’en est rapporté.

Par ordonnance de référé en date du 28 août 2025, le juge des contentieux de la protection a, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile, renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond à l’audience du 08 janvier 2026.

A l’audience du 08 janvier 2026, un renvoi de l’affaire a été sollicité par les parties auquel il a été fait droit.

A l’audience du 05 février 2026, l’affaire a été retenue.

Lors de l’audience, Madame [Z] [Y], représentée par son conseil, déclare se désister de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et indemnité d’occupation au motif que la dette au titre de l’arriéré locatif a été soldée et que la locataire a quitté les lieux. Se référant à ses conclusions du 08 janvier 2026, elle sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de Madame [G] [H] à lui payer les sommes suivantes :

-21 039,32 euros au titre de la fourniture du matériel pour la réfection de l’appartement et au titre de la fourniture et la pose des fenêtres endommagées,

-3 500 euros au titre du préjudice moral subi et du temps qu’elle devra consacrer à la remise en état des lieux,

-1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, Madame [Z] [Y] fait valoir qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les lieux ont été restitués en mauvais état manifeste lié à des manquements de la locataire qui est à l’origine de dégradations anormales survenues pendant la période locative ; elle produit à ce titre l’état des lieux d’entrée du 09 janvier 2023 ainsi que l’état des lieux de sortie du 25 mars 2025, des photographies prises à la sortie des lieux de la locataire, un rapport d’expertise de son assureur du 28 avril 2025, ainsi que deux devis de réparation.

Lors de l’audience, Madame [G] [H], représentée par son conseil, se référant à ses conclusions, sollicite le rejet des demandes de Madame [Z] [Y]. Elle prétend que l’expertise de l’assureur de la bailleresse n’est pas contradictoire et, de ce fait, ne peut lui être opposée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 date à laquelle le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier à l’audience du 23 avril 2026. Les parties maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

1. sur l’existence de dégradations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : "Le locataire est obligé : […] c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.”

L’article 3-2, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment qu’ "un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.”

Il est de principe que le manquement du locataire à son obligation d’entretien est établi par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le locataire étant tenu des dégradations qui ne résultent pas d’une usure normale des lieux.

En l’espèce, Madame [Z] [Y] verse aux débats :

— Un état des lieux d’entrée contradictoire du 09 janvier 2023 qui fait état d’un logement en “bon état” pour la plupart des pièces et équipements, certains éléments étant toutefois mentionnés en “état d’usage” ;

concernant l’entrée : tous les éléments sont indiqués comme étant en bon état ; il est précisé qu’il manque le cache sonnette.concernant la cuisine : il est mentionné un “état d’usage” concernant le parquet ainsi que la ventilation ; il est précisé que le luminaire sur évier ne fonctionne pas; les autres éléments sont indiqués comme étant en bon état.concernant la salle de bain : il est mentionné un “état d’usage” concernant la baignoire/douche, le lavabo, la robinetterie, le meuble sous vasque ; il est précisé qu’il y a un sèche serviette et qu’il manque des ampoules ; les autres éléments sont mentionnés comme étant en bon état.concernant le séjour, il est mentionné un “bon état/état d’usage” concernant le parquet et un “état d’usage” concernant les peintures au mur, les portes, fenêtres, volets du séjour avec la mention “volets neufs”, le reste étant indiqué comme étant en bon état, précision faite qu’une prise est mal fixée.concernant la chambre, il est mentionné un “bon état” concernant le parquet avec la mention d’une rayure, les portes, fenêtres, volets ainsi que le double dressing, les autres éléments étant mentionnés en bon état.concernant la buanderie, il est mentionné un “état d’usage” concernant le parquet, les peintures au mur et les portes ; le chauffe eau et compteur électrique sont mentionnés comme existants.-Un état des lieux de sortie contradictoire établi le 25 mars 2025 qui fait état de plusieurs désordres :

concernant l’entrée : le parquet, la peinture des murs, les portes sont mentionnés en “mauvais état”, étant précisé que le parquet est “pourri”, que le mur est sale, et l’angle détérioré, et qu’il manque, concernant la porte, la plainte. Seuls l’éclairage, prises et peinture du plafond sont mentionnés comme étant en état d’usage.concernant la cuisine : le parquet, la peinture des murs et du plafond, les fenêtres et volets, le chauffage, l’éclairage, les meubles sont mentionnés en “mauvais état” avec dégradation du parquet, peinture et murs sales, tâchés, plaintes pourries et décomposées, fenêtres hors d’usage qui ne referment plus, radiateur arraché, plafonnier arraché, volets hors d’usage ; seuls l’évier, la robinetterie et les plaques de cuisson, hotte, four, sont mentionnés en état d’usage.concernant la salle de bain : le carrelage, le chauffage, l’éclairage, les meubles sont mentionnés en “mauvais état” avec un carreau cassé pour le carrelage, l’angle du sèche serviette et la ventilation bouchée et il est indiqué “décomposition des meubles” ; la faïence, la peinture du plafond sont mentionnés en état d’usage. Rien n’est mentionné quant à l’état de la de la baignoire/douche, du lavabo et de la robinetterie.concernant le séjour : tout y est indiqué comme étant en “mauvais état” : parquet, peintures des murs et du plafond avec de nombreuses traces, fenêtre hors d’usage, volets, chauffage avec radiateur hors d’usage, éclairage, meubles en “mauvais état” avec des prises arrachées, câble libre sortant dégradé, bois pourri, fissures. Il est également mentionné un état “sale ++”.concernant la chambre : le parquet est mentionné en “mauvais état” avec dégradation du parquet et pourriture, et les portes, fenêtres, volets sont indiqués en “mauvais état” avec “fenêtre qui bloque pour ouvrir” ; il est mentionné un état “sale ++”, le reste est indiqué en état d’usage.concernant la buanderie : il est mentionné un mauvais état du parquet qui est arraché, un mauvais état de la peinture des murs, et du chauffe d’eau avec “fuite” et “très chaud” avec la mention que le locataire indique qu’il fuit depuis 3 mois, le reste étant mentionné en état d’usage. Cet état des lieux de sortie a été signé par les deux parties le 25 mars 2025 ; il y a lieu de préciser que dans la case “observations”, il n’est mentionné aucune observation ou réserve de la part de la locataire.

Madame [Z] [Y] verse également aux débats des photographies du logement pris après le départ de la locataire, corroborant l’état de saleté du logement et le mauvais état de quelques équipements ou pièces décrits dans l’état des lieux de sortie.

Force est de constater que la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie laisse apparaître une dégradation manifeste de l’état de l’appartement et de nombreux désordres qui n’apparaissaient pas lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Madame [Z] [Y] verse également aux débats un rapport d’expertise de son assureur du 28 avril 2025; il est mentionné que la locataire a été convoquée mais qu’elle est absente le jour des opérations d’expertises. Il n’est pas précisé le mode de convocation. Il est tout de même indiqué la nouvelle adresse de la locataire “14 rue sous les Ors 63360 GERZAT” qui est l’adresse mentionnée dans l’état des lieux de sortie ; aux termes de ce rapport, il est constaté les dommages suivants :

— parquet contre-collé de l’ensemble de l’appartement moisi et imbibé d’urine animal

— fuite sur chauffe-eau qui est prêt à exploser

-3 fenêtres ne ferment plus

-2 volets roulants qui ne fonctionnent plus

— les radiateurs électriques sont arrachés des murs avec des trous dans le placoplâtre

-1 appareillage électrique démonté

— meuble sous vasque de la salle de bain complètement imbibé et pourri

— peinture des murs à refaire dans tout l’appartement (sauf la chambre)

— manque le double des clés du logement

— plan de travail de la cuisine et du bar abîmés

— très fortes odeurs dans l’appartement allant jusque dans les communs

L’expert conclut que les dommage ont été créés par la négligence de la locataire qui a occupé le logement entre 2023 et 2025.

Madame [G] [H] soutient que cette expertise ne lui est pas opposable dans la mesure où elle n’est pas contradictoire et que, de ce fait, les désordres constatés ne peuvent lui être imputables.

En l’espèce, si Madame [G] [H] n’était pas présente lors de ces opérations d’expertise et que le mode de convocation n’est pas connu, force est de constater que les prétentions de Madame [Z] [Y] ne se fondent pas uniquement sur ce rapport d’expertise non contradictoire ; en effet, la seule comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie qui tous deux ont été établis contradictoirement, suffit à démontrer l’existence de nombreux désordres qui n’existaient pas lors de l’entrée dans les lieux sans qu’il ne soit nécessaire de se référer à ce rapport d’expertise ; les dégradations constatées

apparaissent liées à l’absence d’entretien courant du logement. En effet, il y a lieu de rappeler que Madame [G] [H] a occupé le logement seulement pendant deux ans, que si tout n’était pas en “bon état” au moment de l’entrée dans les lieux, et que des “états d’usage” étaient mentionnés, aucun “mauvais état” n’était relevé; or, l’état des lieux de sortie établi contradictoirement fait état d’un mauvais état de l’appartement, de désordres significatifs notamment la détérioration du parquet qui est mentionné comme étant “pourri” sur l’état des lieux de sortie, de plaintes ou prises arrachées, de fenêtres et radiateurs hors d’usage, qui ne ferment plus, ou qui sont arrachés.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, Madame [G] [H] produit une attestation non datée de Monsieur [P] [S], artisan retraité, sans copie de sa pièce d’identité lequel atteste être venu constater des défauts du logement notamment “un parquet de moyenne qualité plus adapté pour les chambres qu’une cuisine séjour grand passage, un lave-vaisselle qui ne fonctionne pas, des stores en panne, un lavabo posé à l’envers et qui fuit, un dressing bancal, des entrées d’air à la porte fenêtre qu’il faut calfeutrer” avant de conclure que “la restauration de cet appartement a été fait par amateurisme”.

Outre le caractère peu probant de cette attestation communiquée sans pièce d’identité, il y a lieu de relever que les désordres qui préexisteraient compte tenu de la qualité des matériaux ou de la restauration antérieure dont il est fait état dans cette attestation ne sont aucunement mentionnés dans l’état des lieux d’entrée contradictoire qui reflète l’état du logement au moment où la locataire entre dans les lieux ; si, par ailleurs, Madame [G] [H] soutient qu’elle a averti son bailleur de différents désordres survenus pendant la location, force est de constater qu’elle n’en rapporte aucunement la preuve.

Madame [G] [H] ne rapporte pas non plus la preuve que les désordres constatés révéleraient d’une vétusté, puisqu’elle n’a occupé les lieux que pendant deux ans, ni d’un cas de force majeur ou qu’ils seraient imputables au bailleur, puisqu’elle ne démontre à aucun moment avoir signalé l’existence de désordres au bailleur, étant précisé que dans l’état des lieux de sortie, il est mentionné que la locataire indique que la fuite sur le chauffe eau était existante depuis plusieurs mois et qu’elle ne démontre à aucun moment l’avoir signalée antérieurement à la bailleresse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’appartement a été dégradé par Madame [G] [H] pendant la période locative, que la preuve de ces désordres résulte de la comparaison entre les deux état des lieux contradictoire sans que les allégations de la locataire n’apparaissent convaincantes.

2. Sur les sommes sollicitées au titre des réparations locatives :

Madame [Z] [Y] produit à l’appui de sa demande indemnitaire deux devis de réparation :

— un devis Leroy Merlin en date du 1er avril 2025 d’un montant total de 12 707,77 euros portant sur la réfection de la salle de bain, en ce compris le changement du chauffe-eau, et pour la pose d’un parquet stratifié dans tout l’appartement.

Concernant ce devis, il convient de préciser que le poste de dépense le plus important est celui correspondant à la rénovation totale de la salle de bain pour un montant de 9 909,24 euros, la désignation dans le devis étant “OPA RT OBL R7 SDB COMPLETE TVA RED RENOVATION APPARTEMENT” ; le deuxième poste de dépense le plus important étant celui correspondant à “[R] [N] [F] [L] [D]” pour un montant de 1 312,23 euros correspondant au changement du parquet.

Ce devis retrace des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie (chauffe-eau, parquet…) ; de ce fait, il apparaît, au moins en partie, justifié ; toutefois, concernant la salle de bain, qui représente le poste de dépense le plus important présent au devis, s’il était fait mention lors de l’état des lieux d’entrée d’un “état d’usage” concernant la baignoire/douche, le lavabo, la robinetterie, le meuble sous vasque, lors de la sortie, le carrelage, le chauffage, l’éclairage, les meubles sont bien mentionnés en “mauvais état” avec un carreau cassé pour le carrelage, l’angle du sèche serviette et la ventilation bouchée ainsi qu’une décomposition des meubles ; la faïence, la peinture du plafond sont mentionnés, elles, en état d’usage. Il n’est toutefois rien indiqué concernant l’état de la baignoire, de la douche, du lavabo et de la robinetterie aux termes de cet état des lieux de sortie; dans ces conditions, faire supporter le coût de la réfection totale de la salle de bain à hauteur de 9 909,24 euros à la locataire apparaît disproportionnée eu égard aux éléments présents dans l’état des lieux de sortie ; l’absence de la mention sur l’état des lieux de sortie quant à ces éléments ne permet pas de faire droit à l’intégralité de la réfection sollicitée ; il conviendra de réduire ce poste de dépense de manière significative et d’accorder uniquement 1 000 euros sur ce poste en l’absence d’autres éléments probants sur l’état de la salle de bain au lieu des 9 909,24 sollicités.

Les autres éléments du devis apparaissent justifiés et il y sera fait droit.

— un devis de la Société Matussiere Stores et Habitat du 15 avril 2025 portant sur la pose de trois fenêtres, pour un montant total de 8 331,55 euros, étant précisé que l’une des fenêtres est une baie vitrée coulissante.

Aux termes de l’état des lieux de sortie, il est indiqué que les fenêtres de la cuisine et du séjour sont hors d’usage et en mauvais état alors qu’elles étaient auparavant en “bon état” pour celle de la cuisine et en “état d’usage” pour celle du séjour; concernant la fenêtre de la chambre qui est la baie vitrée coulissante compte tenu des photographies versées au dossier, il est indiqué aux termes de l’état des lieux de sortie qu’elle est en mauvais état et qu’elle “bloque” pour ouvrir alors quelle était en “état d’usage” au moment de l’entrée dans les lieux ; pour autant, il n’est pas mentionné qu’elle est hors d’usage.

Ainsi, s’il est suffisamment établi que trois des fenêtres de l’appartement sont en mauvais état à la sortie des lieux de la locataire, il y a lieu de réduire le devis concernant la baie vitrée de la chambre puisqu’il a été décidé d’un remplacement total de celle-ci alors qu’elle ne semblait pas, d’après les constatations de l’état des lieux de sortie, hors d’usage ; ainsi ce poste de dépense s’élevant à 3 688,28 euros, il convient de le réduire à 1 000 euros.

Pour le surplus, il sera fait droit au demandes indemnitaires de Madame [Z] [Y] sauf à déduire le montant du dépôt de garantie d’un montant de 550 euros.

Madame [G] [H] devra ainsi payer à Madame [Z] [Y] :

-3 798,53 euros au titre de la fourniture du matériel pour la réfection de l’appartement (devis Leroy Merlin)

—  5 643,27 euros au titre de la fourniture et la pose des fenêtres endommagées (devis de la Société Matussiere Stores et Habitat)

soit un total de 9 441,80 dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 550 euros soit 8 891,80 euros.

Sur le préjudice moral de Madame [Z] [Y]

Madame [Z] [Y] sollicite une somme de 3 500 euros en réparation de son préjudice moral ; à l’appui de sa demande indemnitaire, elle explique qu’elle va devoir effectuer elle-même les travaux. La charge de la preuve incombe à Madame [Z] [Y]. Elle produit un devis Leroy Merlin lequel n’inclut pas la pose des travaux ; cela constitue une perte de temps pour elle. Elle ne produit aucun autre élément à l’appui de sa demande. Il lui sera allouée une somme de 200 euros au titre du préjudice moral.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [Y] la charge de ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera allouée la somme de 1 000€ au titre des disposions de l’article 700 du CPC.

Madame [G] [H] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les demandes initiales de Madame [Z] [Y] tendant à la résiliation du bail, au prononcé de l’expulsion, au versement d’une indemnité d’occupation et au paiement d’arriérés de charges locatives sont devenues sans objet ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à Madame [Z] [Y] la somme de 8 891,80 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 550€ ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à Madame [Z] [Y] la somme de 200 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à payer à Madame [Z] [Y] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNE Madame [G] [H] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection