TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Décision du : 13 Février 2026

S.C.I. LE PACHA, [T]

C/

S.A.R.L. GARAGE [B] [V]

N° RG 24/01343 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JPXP

n°:

ORDONNANCE

Rendue le treize Février deux mil vingt six

par Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente, du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

assistée de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier

DEMANDEURS

S.C.I. LE PACHA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par Maître Mathieu SIGAUD de la SELARL MATHIEU SIGAUD AVOCAT SELARLU, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GARAGE [B] [V] (MB2J), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Ayant pour avocat postulant Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, et pour avocat plaidant M^e Ophélie MICHEL de la SELARL OMA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Après l’audience de mise en état physique du 06 Janvier 2026 l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte de vente en date du 25 juillet 2007, la société dénommée [B] [V] a cédé à Monsieur [K] [T] une propriété à usage de station-service située [Adresse 3] à [Localité 2], cadastrée section BT [Cadastre 1] et BT [Cadastre 2], pour la somme de 250 000 euros.

Une clause a été insérée dans l’acte de vente afin de préciser que l’acquéreur a été averti de l’activité de station-service ayant été exercée dans l’immeuble et des dangers ou inconvénients importants pouvant en résulter.

Un diagnostic préliminaire environnemental en date du 23 janvier 2007 réalisé par la société SOCOMEX a été annexé à l’acte.

Les 28 et 30 août 2007, la société VALVERT est intervenue afin de procéder à la dépollution du site.

Par acte en date du 05 avril 2012, Monsieur [K] [T] a cédé l’ensemble immobilier à la SCI LE PACHA dont il est le dirigeant, moyennant un prix de vente de 260 000 euros.

Une clause a été insérée dans l’acte de vente précisant que l’immeuble faisait l’objet d’un bail commercial et que le fonds de commerce avait été cédé suivant acte en date du 13 novembre 2009 à la société DESCATEIXE pour l’exploitation d’une boulangerie.

Le 24 mars 2022, un compromis de vente portant sur l’ensemble immobilier a été signé entre la SCI LE PACHA et la SCI BADU, cette dernière souhaitant se porter acquéreur du bien.

Dans le cadre de ce projet de cession, les parties sont convenues de l’élaboration d’un diagnostic de pollution des sols aux frais du futur acquéreur.

La société BIOBASIC a établi un rapport le 10 mai 2022, lequel a révélé l’existence de deux zones sources de pollution sur le bâtiment et préconisé l’évacuation totale de ces sources afin de revenir dans les seuils prévus par la législation sur les installations classées pour la protection de l’environnement.

Par la suite, la société BIOBASIC a procédé à l’excavation et au retrait de 624,87 tonnes de terres polluées par des hydrocarbures.

Dans un courrier en date du 22 juin 2022, la protection juridique de Monsieur [T] a mis en demeure la société [B] [V] de lui payer la somme de 109 560 euros TTC au titre des frais de prise en charge du coût de dépollution de l’immeuble.

La société [B] [V] a répondu négativement à cette demande par courrier en date du 05 septembre 2023.

Par acte en date du 19 mars 2024, la SCI LE PACHA et Monsieur [K] [T] ont assigné la SARL [B] [V] aux fins de voir :

— condamner la SARL [B] [V] à payer et porter à Monsieur [K] [T] la somme de 80.000,00 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier consécutif à la perte de chance et manque à gagner sur la vente immobilière au titre du manquement à son obligation légale de remise en état de la parcelle,

— condamner la SARL [B] [V] à payer et porter à la SCI LE PACHA la somme de 80.000,00 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier consécutif à la perte de chance et manque à gagner sur la vente immobilière au titre du manquement à son obligation légale de remise en état de la parcelle,

— condamner la même comprise à payer et porter à Monsieur [K] [T] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/01343.

Par conclusions d’incident dûment notifiées par RPVA le 28 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la SARL [B] [V] demande au juge de la mise en état de juger irrecevable l’action de Monsieur [K] [T] à son encontre pour défaut de qualité à agir et de condamner ce dernier à payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’instance.

Par conclusions d’incident en réponse dument notifiées par RPVA le 1er octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la SCI LE PACHA et Monsieur [K] [T] demandent au juge de la mise en état de juger recevable l’action de Monsieur [K] [T] et de condamner la défenderesse à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’incident a été retenu à l’audience du 06 janvier 2026 et mis en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de Monsieur [T]

La SARL [B] [V] soutient que les demandes formées par Monsieur [T] sont irrecevables pour défaut de qualité à agir dès lors que l’acte de vente du 05 avril 2012 par lequel il a cédé l’immeuble litigieux à la SCI LE PACHA contient une clause expresse de subrogation prévoyant que la SCI LE PACHA sera subrogée dans tous les droits et actions du vendeur relativement au bien ainsi qu’à l’encontre des auteurs des rapports constitutifs du dossier de diagnostics techniques. Elle indique également avoir parfaitement respecté son obligation d’information lors de la vente de l’immeuble ainsi que ses obligations administratives.

Pour s’opposer à cette fin de non-recevoir, la SCI LE PACHA et Monsieur [K] [T] font notamment valoir que :

la SARL [B] [V] avait pour obligation de communiquer à Monsieur [T] lors de la vente toutes les informations relatives à la pollution et aux travaux de dépollution, cette obligation n’a pas été satisfaite dès lors que la clause de pollution qui comprend la renonciation à toute action contre le vendeur repose uniquement sur le diagnostic préliminaire environnemental réalisé le 23 janvier 2007, lequel n’a pas permis à Monsieur [T] de mesure l’ampleur réelle du risque au jour de la vente, une clause de renonciation à un recours est privée d’effet en cas de réticence dolosive ou lorsque l’information remise à l’acheteur est incomplète ou dénaturée,dès lors la SARL [B] [V] ne saurait invoquer utilement cette clause de renonciation,en tant que dernier exploitant de l’activité station-service, la SARL [B] [V] a également commis un manquement à l’obligation de remise en état qui relève d’une faute civile et ouvre droit à une action en responsabilité à son encontre sans que les dispositions contractuelles de la vente puissent être invoquées. En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment, statuer sur les fins de non-recevoir, sauf s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction justifie que la fin de non-recevoir soit examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

L’article 31 du même code dispose que : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 32 du même code poursuivant que « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

Il est constant que le vendeur d’un terrain sur lequel a été exploitée une activité potentiellement polluante est tenu d’informer l’acquéreur de cet historique et de son état, et le cas échéant d’en répondre à son égard, et ce à plusieurs titres.

Cette obligation d’information n’est pas sans conséquence, car en cas de manquement le vendeur peut être condamné à remettre le site dans l’état dans lequel l’acquéreur était en droit de l’attendre ou à verser des dommages et intérêts.

S’agissant de l’obligation de garantie, la jurisprudence reconnait la validité des clauses d’exclusion qui ne peuvent néanmoins faire échec à l’action d’un acquéreur lorsque le vendeur est un professionnel ou lorsqu’il est démontré que le vendeur était de mauvaise foi. En outre, l’ampleur de la pollution, et non simplement la pollution en tant que telle, non connue par l’acquéreur, peut constituer un vice caché rendant l’immeuble impropre à se destination.

En l’espèce, la société dénommée [B] [V] a cédé à Monsieur [K] [T] une propriété à usage de station-service située [Adresse 3] à [Localité 2], cadastrée section BT [Cadastre 1] et BT [Cadastre 2], pour la somme de 250 000 euros.

L’acte de vente en date du 25 juillet 2007 contient un paragraphe « ENVIRONNEMENT – POLLUTION DES SOLS » dans lequel il est stipulé :

« Le vendeur déclare que dans le bien objet des présentes, il a été exploité à une station-service. Le vendeur déclare faire son affaire personnelle de la neutralisation des 2 cuves pour le stockage de carburant qui se trouve en sous-sol du bien vendu et de celle pour le stockage du fioul de chauffage.

Cette neutralisation sera effectuée à la charge du vendeur par la société VALVERT, agence de [Localité 3] les 28 et 29 août 2007 avec l’accord de l’acquéreur qui se déclare parfaitement informé de cette situation.

Un état de pollution des sols a été dressé par le « Cabinet SOCOMEX » le 23 janvier 2007, lequel est demeuré ci-joint et annexé aux présentes après mention.

Les conclusions de cet état sont les suivantes :

“ Synthèse et conclusion

“ Le lundi 8 janvier 2007, SOCOMEX est intervenue [Adresse 4] [Localité 4] afin de pratiquer des investigations légères (5 prélèvements de sol) […]

Dans la limite des zones investiguées et des paramètres chimiques recherchés, il n’apparait pas que les hydrocarbures soient une source de pollution sur le site étudié ”.

L’acquéreur, au moyen des informations ci-dessus fournies par le vendeur, se reconnait averti de l’activité ayant été exercée dans l’immeuble et de dangers ou inconvénients importants pouvant en résulter.

Par suite, sauf dol du Vendeur, il renonce à exercer un recours contre celui-ci à leur sujet »

Il s’ensuit que Monsieur [T] était informé de la présence d’hydrocarbures sur le site et des risques de pollution eu égard à l’activité ayant été exercée dans l’immeuble, ainsi que des dangers ou inconvénients importants pouvant en résulter.

En outre, si le rapport préliminaire environnemental annexé à l’acte de vente du 25 juillet 2007 fait notamment état d’une absence de pollution pouvant laisser Monsieur [T], acquéreur, dans l’ignorance ou dans la véritable croyance à l’absence de source de pollution, il n’en demeure pas moins que la SCI LE PACHA est désormais subrogée dans tous les droits et actions de Monsieur [T] concernant le bien et les auteurs des rapports constitutifs du dossier de diagnostics techniques.

En effet, l’acte de vente en date du 05 avril 2012 comporte une clause qui stipule que l’acquéreur :

« Sera subrogé dans tous les droits et actions du vendeur relativement au bien, ainsi qu’à l’encontre des auteurs des rapports constitutifs du dossier de diagnostics techniques ».

Ces termes, non équivoques, témoignent de la volonté de Monsieur [T] de renoncer à engager toute action. Dans ces conditions, la SCI LE PACHA est la seule titulaire exclusive de ces droits.

En tout état de cause, Monsieur [T] n’est plus fondé à se prévaloir d’une perte de chance et d’un manque à gagner sur la vente immobilière, la baisse du prix de 80 000 euros concernant a fortiori la vente passée entre la SCI LE PACHA et les tiers acquéreurs, seules parties à l’acte du 24 mars 2022.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevables les demandes formées par Monsieur [T] pour défaut de qualité à agir.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie par décision motivée.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En application de cet article, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de cet article.

Sur la mise en état du dossier

Il convient de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 15 avril 2026, le défendeur devant conclure avant cette date.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours en application de l’article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARONS irrecevables les demandes formées par Monsieur [K] [T] pour défaut de qualité à agir ;

RÉSERVONS les dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS les parties de leurs demandes ;

RENVOYONS le dossier l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 15 avril 2026 devant conclure avant cette date.

La présente ordonnance a été signée par le Juge de la Mise en Etat et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge de la mise en état