Tribunal Judiciaire de Colmar, Tprx selestat, 1er décembre 2025, n° 24/00425

TJ Colmar 1 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des formalités de congé
Le tribunal a constaté que le congé a été valablement délivré, ce qui a mis fin au contrat de bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a jugé que les locataires restent redevables des loyers dus jusqu'à la date de résiliation du bail.
Rejeté
Occupation des lieux après résiliation
Le tribunal a constaté qu'aucun élément ne prouve que les locataires ont occupé le logement après la résiliation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Colmar, tprx selestat, 1er déc. 2025, n° 24/00425
Numéro(s) :	24/00425
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Céline LAURAINOlivier PERNET

Texte intégral

N° RG 24/00425 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FF7J

Page sur

C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 8]

Minute N°

N° RG 24/00425 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FF7J

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 DECEMBRE 2025

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [V]

né le 01 Décembre 1957 à TURQUIE, demeurant [Adresse 5]

Madame [W] [V]

née le 01 Janvier 1960 à TURQUIE, demeurant [Adresse 5]

Tous deux représentés par M^e Céline LAURAIN, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 18

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [I]

né le 09 Novembre 1977 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Madame [F] [D]

née le 31 Octobre 1983 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Olivier PERNET, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 06

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la résiliation du bail pour abandon du domicile par le locataire ; opposition.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,

Greffier : Sophie ZUGER

DÉBATS

À l’audience publique du lundi 29 septembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 01 décembre 2025 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER, Greffier.

* Copie exécutoire délivrée le 01 DECEMBRE 2025

à : – M^e Céline LAURAIN+ retour des pièces LS

* Copie simple délivrée le 01 DECEMBRE 2025

à : – M^e Olivier PERNET + annexes LS

— M^e Franck CHRISTOPHE, CDJ à [Localité 9] LS

********

EXPOSE DU LITIGE

Sur requête de M. [E] [V] et Mme [W] [V] en date du 03 avril 2024, réceptionnée au greffe le 08 avril 2024, le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat a rendu une ordonnance aux fins de constatation de la résiliation du bail et reprise de locaux abandonnés le 30 avril 2024 (N° RG 24/00025 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FCYZ – Minute N° 24/28) dans laquelle il a notamment :

— constaté que l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 6] a été abandonné par ses occupants ;

— constaté la résiliation du bail signé entre les parties le 03/12/2018 à la date de la signification de la présente ordonnance et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] ;

— ordonné la reprise des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 6] par Me [U] [S], commissaire de justice à [Localité 9] au bénéfice de Monsieur [E] [V], Madame [W] [V], avec l’aide d’un serrurier si besoin ;

— déclaré comme abandonnés les biens de Monsieur [J] [I], Madame [F] [D] n’apparaissant pas avoir de valeur marchande à l’exception des papiers et documents à caractère personnel trouvés le cas échéant, qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice ;

— débouté Monsieur [E] [V], Madame [W] [V] de leurs autres demandes ;

— condamné Monsieur [J] [I], Madame [F] [D] aux entiers frais et dépens de la présente procédure ;

— rappelé que le délai d’opposition est suspensif d’exécution.

Cette ordonnance a été signifiée à Mme [F] [D] le 28 mai 2024 par dépôt à l’étude.

M. [J] [I] et Mme [F] [D] ont formé opposition à cette ordonnance le 27 juin 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 14 octobre 2024.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois jusqu’au 29 septembre 2025 où elle a été retenue pour être plaidée.

Dans leurs conclusions du 11 juin 2025 visées par le greffe et oralement soutenues à l’audience, M. et Mme [V], représentés par leur conseil, demandent au Juge des contentieux de la protection de :

— déclarer irrecevables les demandes de M. [I] et Mme [D] ;

— confirmer l’ordonnance aux fins de constatation de la résiliation du bail et reprise des locaux abandonnés du 30 avril 2024 ;

En conséquence,

— constater la résiliation du bail signé entre les parties le 3 décembre 2018 à la date de signification de l’ordonnance du 30 avril 2024, à savoir le 28 mai 2024 ;

— ordonner la reprise des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 6] ;

— condamner solidairement M. [I] et Mme [D] au paiement des loyers dus au mois d’octobre 2023 au 28 mai 2024, à savoir la somme de 6 442,52 euros ;

— condamner solidairement M. [I] et Mme [D] au paiement d’une indemnité d’occupation du 29 mai 2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement M. [I] et Mme [D] aux entiers frais et dépens ;

— condamner solidairement M. [I] et Mme [D] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, ils font d’abord valoir que le congé n’a pas été délivré par les locataires selon les formes prescrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils ajoutent qu’il n’y a pas de preuve d’envoi d’une lettre simple ou d’une remise des clefs dans la boîte aux lettres. Ils affirment qu’aucun congé n’a été délivré et que le contrat de bail n’est toujours pas résilié.

Ils indiquent que compte tenu de la position de M. [I] et Mme [D], dans leurs courriers d’octobre 2023 et janvier 2024, ils ont dû confier leur dossier à un commissaire de justice pour engager une procédure d’abandon des lieux, avec mise en demeure de justifier de l’occupation du logement puis procès-verbal de constat d’abandon ou d’inoccupation des lieux et requête aux fins de résiliation et reprise.

Ils assurent souhaiter récupérer au plus vite la jouissance de leur bien afin de le remettre sur le marché de la location et considèrent que M. [I] et Mme [D] n’ont pas souhaité régulariser la situation « semble-t-il, dans le seul but de nuir aux époux [V] ».

Dans leurs conclusions du 25 septembre 2025 visées par le greffe et oralement soutenues à l’audience, M. [I] et Mme [D], représentés par leur conseil, demandent au Juge des contentieux de la protection de :

— déclarer irrecevables l’ensemble des demandes de M. et Mme [V] ;

— mettre à néant l’Ordonnance aux fins de constatation de la résiliation du bail et reprise des locaux abandonnés datée du 30 avril 2024 et signifiée du 28 mai 2024 ;

En conséquence,

— constater que le congé a été valablement délivré le 21 juillet 2023 pour une prise d’effet au 21 octobre 2023, et qu’en conséquence aucun loyer ou indemnité ne saurait être due au-delà du 21 octobre 2023 ;

— dire que les lieux ont été libérés dans les temps, et les clés déposées ;

— dire que les bailleurs ont refusé ou ignoré toute tentative de régularisation, causant eux-mêems le retard dans la reprise de leur bien ;

— condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [V] aux entiers frais et dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir qu’ils ont respecté les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que le refus de réceptionner une lettre recommandée révèle une stratégie dilatoire, afin d’obtenir indument des loyers supplémentaires.

Ils soulignent que les bailleurs avaient connaissance de leur départ et qu’ils leur ont d’ailleurs envoyé des courriers à leur nouvelle adresse.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la délivrance du congé

L’article 1103 du code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code dispose :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

Il ressort de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

que « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. »

Dès lors que la lettre recommandée n’est pas réceptionnée, il est constant que la date de présentation ne permet pas de faire courir le délai de préavis (3e Civ., 24 septembre 2020, pourvoi n° 19-16.838 ; 3e Civ., 21 septembre 2022, pourvoi n° 21-17.691).

Dans ces conditions, le courrier daté du 18 juillet 2023 envoyé par M. [I] et Mme [D] en recommandé, pli avisé et non réclamé (pièce 1 en défense), ne peut être considéré comme ayant valablement notifié congé à M. et Mme [V].

Pour autant, il ressort suffisamment des échanges entre l’Association de Défense des Propriétaires Immobiliers (ADPI), celle-ci ayant indiqué dans son courrier du 24 octobre 2023 :

« Vos propriétaires, Madame et Monsieur [V] nous prient d’intervenir auprès de vous pour ce qui suit.

Il semblerait à leurs dires que vous ayez quitté la location qu’ils vous ont consentie par bail du 3/12/2018 au [Adresse 3]. En effet, Madame [V] nous dit vous avoir vus déménager le samedi 14 octobre dernier, et ce sans que vous ayez dénoncé votre bail dans les règles de l’art »,

et M. [I] et Mme [D], qui, dans leur courrier en réponse envoyé par lettre recommandée distribuée le 30 octobre 2023 (pièce 2 en défense), ont indiqué :

« pour votre parfaite information l’appartement est aujourd’hui totalement vide et nettoyé de fond en comble, Madame [V] peut donc, sans aucune difficulté, le proposer à nouveau à la location.

Par conséquent, nous vous demandons de prendre attache auprès de votre adhérente pour qu’une date d’état des lieux soit désormais fixée sans délai »,

que les locataires ont manifesté sans aucune équivoque qu’ils souhaitaient quitter le logement, notifiant ainsi valablement leur congé au bailleur qui en a eu connaissance à la date du 30 octobre 2023, actionnant encore l’ADPI pour répondre à M. [I] et Mme [D] par un nouveau courrier du 15 novembre 2023.

En application de l’article 15 de la loi précitée, le délai de préavis étant de trois mois, il y a lieu de constater que le bail a pris fin le 30 janvier 2024.

Sur les sommes dues

L’article 1728 2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 9 du code de procédure civile dispose :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il ressort suffisamment des pièces produites – contrat de bail, échanges de courriers, mise en demeure (pièces 1 à 6 en demande, 1 à 6 en défense) – que M. [I] et Mme [D] restent redevables des loyers suivants :

—  287,60 euros au titre du solde du loyer d’octobre 2023 ;

—  891,60 euros au titre du loyer de novembre 2023 ;

—  891,60 euros au titre du loyer de décembre 2023 ;

—  862,84 euros au titre du loyer de janvier 2024 jusqu’au 30 inclus (891,60 / 31 x 30) ;

soit un total de 2 933,64 euros.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser 2 933,64 euros à M. et Mme [V].

Aucun élément ne permettant de démontrer que M. [I] et Mme [D] auraient occupé le logement après le 30 janvier 2024, il n’y a pas lieu de les condamner à verser une quelconque indemnité d’occupation et la demande de M. et Mme [V] sera rejetée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, chacune des parties succombant partiellement, elles conserveront la charge de leurs propres dépens et de leurs frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’opposition de M. [J] [I] et Mme [F] [D] à l’ordonnance aux fins de constatation de la résiliation du bail et reprise de locaux abandonnés du Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat du 30 avril 2024 (N° RG 24/00025 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FCYZ – Minute N° 24/28) ;

MET à néant l’ordonnance susvisée ;

Statuant à nouveau :

DIT que le congé a été valablement délivré à M. [E] [V] et Mme [W] [V] par M. [J] [I] et Mme [F] [D] le 30 octobre 2023, mettant fin au contrat de bail liant les parties le 30 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [I] et Mme [F] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [W] [V] la somme de 2 933,64 euros au titre du solde des loyers ;

DEBOUTE M. [E] [V] et Mme [W] [V] de leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 1er décembre 2025, siégeant M. TRIDON, présidant l’audience, assisté de M^me ZUGER, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier

Le Vice-Président