VTD / CS

Ordonnance N°

du 24 MARS 2026

Chambre 6

N° RG 26/00002 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KM7K

du rôle général

S.A.S. IMMOSIRIS

c/

S.A.S. ITALIAN FOOD

S.A.S. ITALIAN FOOD

la SELARL AVK ASSOCIES

la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL

GROSSES le

— la SELARL AVK ASSOCIES

Copies électroniques :

— la SELARL AVK ASSOCIES

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT QUATRE MARS DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Maurane CASOLARI, Greffière et lors de la mise à disposition de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière,

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMOSIRIS,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS substituée par la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSES

S.A.S. ITALIAN FOOD, pris en la personne de son représentant légal (assignée à l’adresse des lieux loués),

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

S.A.S. ITALIAN FOOD, pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 4],

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 24 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er février 2024, la SAS Immosiris a donné à bail à la SAS Italian Food des locaux situés, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5].

Le bail a été conclu pour une durée de dix années à compter du 26 juillet 2024 moyennant un loyer annuel composé d’un loyer de base fixé à la somme de 13.500,00 € HT, à indexer, et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes, payable par trimestre.

Il a été convenu que le loyer serait payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre civil, soit chaque 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

Le bail prévoyait un dépôt de garantie dû par le preneur au bailleur égal à la somme de 3.375,00 €.

Une franchise totale du loyer variable additionnel était par ailleurs accordée au preneur pendant le premier mois du bail. Aux termes du contrat, il était convenu qu’en cas de résiliation du bail pour quelque cause que ce soit ou en cas d’inexécution par le preneur de l’une quelconque des obligations mises à sa charge, la franchise du loyer de base cesserait de plein droit de s’appliquer et le preneur devrait en conséquence rembourser au bailleur la totalité de la franchise octroyée calculée de la prise d’effet du bail jusqu’à la date effective de départ ou d’inexécution de l’obligation le cas échéant.

Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement des loyers et des charges.

Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, la SAS Immosiris a, par acte du 17 novembre 2025, fait signifier à la SAS Italian Food un commandement de payer visant la clause résolutoire, sans résultat.

Par actes du 21 janvier 2026, la SAS Immosiris a fait assigner en référé la SAS Italian Food aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la SAS Immosiris et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit du bail à effet du 18 décembre 2025,

— Ordonner l’expulsion de la SAS Italian Food et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin, et ce, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Se réserver la liquidation de l’astreinte,

— Dire que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner par provision la SAS Italian Food à payer à la SAS Immosiris les sommes suivantes, selon décompte arrêté au 1er janvier 2026, sous réserve de l’actualisation de la dette locative :

Loyers, charges et accessoires en principal : 29.600,12 €,Remboursement de la franchise de loyer octroyée : 1.364,67 €, Indemnité forfaitaire et irrévocable de 10% : 3.096,47 €, Indemnisation des frais de relocation : 8.100,00 €, Intérêts contractuels au taux légal majoré de 5% : à parfaire au jour du paiementSoit un total de 42.161,26 € à parfaire,

— Dire que le dépôt de garantie qui a été versé par la SAS Italian Food sera conservé par la SAS Immosiris au titre de premiers dommages et intérêts, conformément aux stipulations du bail,

— Condamner au surplus, par provision, la SAS Italian Food sur la base du dernier loyer annuel exigible majoré de 50%, auquel s’ajoutera la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et plus généralement tous accessoires du loyer dus par le preneur au titre du bail, à compter du 18 décembre 2025, et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Condamner par provision la SAS Italian Food à payer à la SAS Immosiris cette indemnité d’occupation contractuelle,

— Ordonner la capitalisation des intérêts qui seraient dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 22.2.2 du Titre II du bail,

— Rappeler en tant que de besoin le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner la SAS Italian Food à payer à la SAS Immosiris la somme de 4.800,00 € par application des dispositions de l’article 1103 du code civil et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS Italian Food aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement et d’assignation.

A l’audience des référés du 24 février 2026, les débats se sont tenus.

La SAS Immosiris a repris le contenu de son assignation.

La SAS Italian Food n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur les demandes aux fins de constat de résiliation du bail commercial et d’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s’agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier.

A l’appui des demandes, il est notamment produit :

— un extrait Kbis de la SAS Italian Food,

— le contrat de bail commercial liant les parties,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 novembre 2025,

— un relevé de compte locataire arrêté au 1er janvier 2026,

— des factures.

En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement par la locataire d’un seul terme de loyer à son échéance, « un mois après un commandement et/ou une sommation » demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SAS Italian Food n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la SAS Italian Food qui n’a pas procédé au règlement de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de cette décision, sans qu’il n’y ait lieu de prononcer une astreinte de ce chef.

Il convient également de condamner la SAS Italian Food à payer à la SAS Immosiris, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle correspondant au montant du dernier loyer facturé minimum garantie, soit la somme de 3.375,00 € HT, et du loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7 % du chiffre d’affaire annuel hors taxes réalisé par le preneur, à compter du mois de février 2026, outre les charges, et ce, jusqu’à libération des locaux, sans qu’il n’y ait lieu à majoration dès lors que les conditions contractuelles alléguées à ce titre sont susceptibles le cas échéant d’être soumises au pouvoir modérateur du juge du fond.

2/ Sur les demandes en paiement de provisions

Au vu des pièces produites et des écritures des parties, il n’est pas sérieusement contestable ni contesté que la SAS Italian Food reste devoir au titre des loyers et charges impayés au mois de janvier 2026 inclus la somme de 29.600,12 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS Italian Food à payer à la SAS Immosiris la somme provisionnelle de 29.600,12 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés dus au mois de janvier 2026 inclus.

Il y a également lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Enfin, l’acte de bail prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, cette somme demeurera donc acquise à la SAS Immosiris.

3/ Sur le remboursement de la franchise

La SAS Immosiris sollicite le remboursement de la franchise de loyer octroyée à la SAS Italian Food, se prévalant de l’article T.I. 4.5 intitulé « Modalités du règlement du loyer » du contrat de bail commercial.

Aux termes du contrat de bail signé entre les parties, le preneur a bénéficié d’une franchise totale du loyer de base pendant le premier mois du bail (page 9, pièce 1 de la demanderesse).

La clause stipule que la franchise sera due en cas d’inexécution, par le preneur, de l’une de ses obligations.

Or, il résulte de ce qui précède que la SAS Italian Food n’a pas respecté ses obligations de paiement de loyer.

Il ressort des pièces produites que la franchise a été octroyée pour un montant de 1.364,67 € TTC.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande en remboursement de la franchise et la SAS Italian Food sera condamnée à payer à la SAS Immosiris la somme de 1.364,67 € TTC au titre du remboursement de la franchise.

4/ Sur l’indemnité forfaitaire de 10 %, les indemnités de retard et la pénalité de 2/365ème

La SAS Immosiris sollicite la condamnation de la SAS Italian Food à lui payer les provisions suivantes :

Indemnité forfaitaire et irrévocable de 10% : 3.096,47 €, Intérêts contractuels au taux légal majoré de 5% : à parfaire au jour du paiement.

A l’appui de ses demandes, la SAS Immosiris se réfère aux articles 11.3 et 22 du titre II du bail commercial conclu entre les parties.

Cependant, les clauses précitées, en ce qu’elles évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, doivent s’analyser en des clauses pénales.

Ces clauses conduisent à apprécier la gravité des manquements d’une partie, au même titre que les dommages et intérêts, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque leur application est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant l’application d’une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

Il apparaît que les montants correspondant à l’application desdites clauses sont particulièrement élevés, et, qu’au regard des circonstances de l’espèce, ils sont susceptibles d’être modérés par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que leur application soulève une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

5/ Sur l’indemnisation des frais de relocation

La SAS Immosiris sollicite la condamnation de la SAS Italian Food à lui payer la somme de 8.100,00 € au titre de frais de vacances et de relocation.

Au soutien de sa demande, elle indique que l’article 22.2.5 du contrat de bail prévoit l’attribution d’une provision à valoir sur les préjudices nés de la perte de loyer pendant la durée de relocation et de la perte de valeur de loyer, notamment sur la perte de chance de percevoir un loyer variable additionnel.

Cette demande ne relève pas des référés, ce dernier n’ayant pas le pouvoir de liquider les préjudices.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

6/ Sur les frais et les dépens

La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il est donc équitable de condamner la SAS Italian Food à lui verser la somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Italian Food supportera également les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, suivant commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025,

CONSTATE la résiliation à la date du 18 décembre 2025 du contrat de bail liant la SAS Immosiris, d’une part, et la SAS Italian Food, d’autre part, par le jeu de la clause résolutoire,

DIT en conséquence que la SAS Italian Food sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux appartenant à la SAS Immosiris situés, [Adresse 5],, [Adresse 6] et, [Adresse 7] à, [Localité 5], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte de ce chef,

ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, et autorise le propriétaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

CONDAMNE la SAS Italian Food à payer à la SAS Immosiris à titre provisionnel, une indemnité d’occupation trimestrielle correspondant au montant du dernier loyer facturé minimum garantie, soit la somme de TROIS MILLE TROIS CENT SOIXANTE QUINZE EUROS hors taxe (3.375,00 € HT), et du loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7 % du chiffre d’affaire annuel hors taxes réalisé par le preneur, à compter du mois de février 2026, outre les charges, et ce, jusqu’à libération des locaux, sans qu’il n’y ait lieu à majoration et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs,

CONDAMNE la SAS Italian Food à payer à la SAS Immosiris, à titre provisionnel, la somme de VINGT NEUF MILLE SIX CENTS EUROS et DOUZE CENTS (29.600,12 €) au titre des loyers, charges et accessoires impayés dus au mois de janvier 2026 inclus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DIT que le montant du dépôt de garantie demeurera acquis à la SAS Immosiris,

CONDAMNE la SAS Italian Food à payer à la SAS Immosiris à titre provisionnel, la somme de MILLE TROIS CENT SOIXANTE QUATRE EUROS et SOIXANTE SEPT CENTS, toutes taxes comprises (1.364,67 €) TTC au titre du remboursement de la franchise,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes,

CONDAMNE la SAS Italian Food à payer à la SAS Immosiris la somme de MILLE EUROS (1.000,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS Italian Food aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La présidente,