TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/10761

N° Portalis 352J-W-B7F-CUXCI

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 25 Avril 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7], représenté par son syndic le cabinet SOGI SAS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1525

DÉFENDEURS

Société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI), SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1155

Société AXIUM GESTION CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 10]

défaillante

Décision du 25 Avril 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/10761 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXCI

Monsieur [Y] [B] [M]

Madame [H] [M]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par Maître Isabelle SANTONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2272

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 01 Février 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] sont propriétaires indivis des lots n° 303, 419 et 868 au sein de l’immeuble situé sis [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du 23 octobre 2014 confirmée par un arrêt du 17 avril 2015 par la cour d’Appel de Paris, le Président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en la forme des référés, a désigné Maître [D] [F] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble pour une durée de douze mois avec pour mission de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. La mission de l’administrateur judiciaire a été prolongée jusqu’au 27 octobre 2017.

Lors de l’assemblée générale du 12 février 2018, la société GESTION CAPITAL PARTNERS devenue société AXIUM GESTION CAPITAL a été nommée en qualité de syndic de l’immeuble pour une durée de 17 mois, du 23 janvier 2018 au 23 septembre 2019.

Décision du 25 Avril 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/10761 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXCI

Lors de l’assemblée générale du 29 octobre 2018, les copropriétaires ont mis fin au mandat du cabinet GESTION CAPITAL PARTNER devenu AXIUM GESTION CAPITAL et ont désigné pour lui succéder le cabinet ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) en qualité de syndic, lequel a été renouvelé dans ses fonctions lors de l’assemblée générale du 28 juin 2021.

Par acte d’huissier en date du 27 aout 2021, le syndicat des copropriétaires l’immeuble situé sis [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] à [Localité 7] a fait assigner Monsieur et Madame [M] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, le paiement d’arriérés de charges de copropriété, l’affaire ayant été enregistrée sous le numéro de RG 21/10761.

Par actes d’huissier en date des 20 et 21 janvier 2022, Monsieur et Madame [M] ont fait assigner en intervention forcée la S.A.S. SOGI et la société AXIUM GESTION CAPITAL, l’affaire ayant été enregistrée sous le numéro de RG 22/01942.

Selon ordonnance du 19 mai 2022, les deux dossiers ont été joints, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 21/10761.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] demande au tribunal de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 35 à 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1147 du Code civil,

Vu l’article L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les causes sus énoncées et les pièces versées aux débats,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] représenté par son syndic le cabinet SOGI en toutes ses demandes,

LE DECLARER BIEN FONDE,

Y faisant droit,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] a payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] représenté par son syndic le cabinet SPGI les sommes de :

10.187,47 euros au titre de charges de copropriété impayées au 2 novembre 2022, soit appel 4ème trimestre 2022 inclus, assortis des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,1486 euros au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement,3.000 euros à titre de dommages-intérêts,ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois commençant à courir à compter de la signification de la décision ;

DEBOUTER Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont radicalement mal fondées.

En toute hypothèse,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] représenté par son syndic le Cabinet SOGI la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2023, Monsieur et Madame [M] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1323-5 du code civil ;

Vu les dispositions de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

JUGER que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] sont irrecevables et infondées.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] et la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

JUGER qu’un délai de deux ans doit être accordé à Monsieur [Y] [B] [M] et à Madame [H] [M] pour régler l’arriéré de charges d’un montant de 9.290,23 euros

REPORTER le règlement de la dette à deux ans, sur le fondement des dispositions de l’article 1244-1 du code civil.

FIXER d’ores et déjà les modalités de règlement de la dette à l’issue du délai reporté à deux ans et de permettre à M. [Y] [B] [M] et à Madame [H] [M] de régler l’arriéré de charges d’un montant de 9.290,43 euros en 24 mensualités de 387,180 euros à titre de dommages-intérêts du fait du préjudice subi.

ORDONNER la compensation judiciaire entre l’éventuelle condamnation qui serait prononcée à l’encontre de Monsieur [Y] [B] [M] et à Madame [H] [M] et les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7].

JUGER que le cabinet GESTION CAPITAL PARTNERS devenu depuis la société AXIUM GESTION CAPITAL et ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) doivent être mis dans la cause et être attraits dans le cadre de la présente procédure.

JUGER que ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) et la société AXIUM GESTION CAPITAL n’ont pas exécuté leur mission de syndic en ne faisant aucune diligence pour faire cesser le trouble imminent occasionné par la porte cassée des parties communes donnant accès à l’appartement de Madame et de Monsieur [M].

CONDAMNER ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) et la société AXIUM GESTION CAPITAL à garantir Monsieur [Y] [B] [M] et de Madame [H] [M] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre.

CONDAMNER ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) et la société AXIUM GESTION CAPITAL à verser à Monsieur [Y] [B] [M] et de Madame [H] [M] la somme de 14.180 euros à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice subi sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7], ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) et la société AXIUM GESTION CAPITAL aux entiers dépens.

JUGER qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2022, la S.A.S. ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 32 du code de procédure civile,

Débouter Monsieur [B] [M] et Madame [M] de l’ensemble de leurs demandes en tant qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société SOGI,

Recevoir la société SOGI en sa demande reconventionnelle l’y déclarer bien fondée,

Condamner in solidum M. [Y] [B] [M] et madame [H] [M] à payer à la société SOGI la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.

Condamner in solidum Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] à payer à la société SOGI la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à personne morale le 21 janvier 2022, la société AXIUM GESTION CAPITAL n’a pas constitué avocat.

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 1er février 2024, a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de paiement de charges de copropriété :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7], sur l’arriéré de charges, soutient que :

— l’obligation au paiement des charges incombe à tous les copropriétaires, qui sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 consacre le principe de l’exigibilité immédiate des charges en permettant au syndic d’exiger le versement de provisions égales au quart du budget prévisionnel voté chaque année par l’assemblée générale à moins que la collectivité des copropriétaires en ait décidé autrement,

— en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et 37 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de provisions pour l’exécution de travaux urgents et nécessaires à la conservation de l’immeuble et ce, de sa propre initiative, outre le versement de provisions dues en vertu des travaux régulièrement votés par l’assemblée générale des copropriétaires,

— en l’espèce, la créance du syndicat des copropriétaires est établie, les comptes de l’exercice précédent ayant été approuvés, le budget prévisionnel de l’exercice en cours et les travaux votés pour les comptes des années 2013 à 2021,

— dès lors qu’aucune contestation des décisions approuvant ces comptes n’est intervenue dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur et Madame [M] ne peuvent ni refuser ni différer le paiement des charges exigibles,

Décision du 25 Avril 2024

8ème chambre 2ème section

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— les époux [M] étaient présents lors de chacune de ces assemblées et ont voté en faveur des résolutions relatives à l’approbation des comptes et à l’adoption du budget,

— ils sont tenus de régler leur quote-part de charges communes comme tout propriétaire,

— ils reconnaissent expressément devoir les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande d’astreinte, il souligne qu’il est nécessaire que les débiteurs chroniques soient incités à s’exécuter une fois la décision prononcée puis signifiée, leur négligence mettant en péril la situation financière de la copropriété et la bonne gestion du syndic, justifiant une astreinte de 100 euros par jour de retard de paiement.

En réponse à la demande d’octroi d’un délai de paiement des époux [M], il oppose que :

— les époux [M] ont pour habitude de ne pas payer régulièrement leurs charges de copropriété depuis plusieurs années,

— ils ne versent aux débats aucune pièce justificative de leurs charges et revenus qui pourrait justifier l’octroi de délais de paiement,

— si le tribunal devait faire droit à cette demande de délai, le syndicat des copropriétaires sollicite que soit fixée une clause de déchéance du terme.

Sur la demande de dommages et intérêts du fait de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires soutient que :

— les versements effectués ponctuellement par les époux [M] sont sans rapport avec les montants appelés,

— les débiteurs empêchent, du fait de leur arriéré de charges, la copropriété de disposer des sommes nécessaires au respect de ses obligations puisqu’elle lui impose de procéder à l’avance de fonds, ce qui a fragilisé sa trésorerie,

— la rétention des sommes dues par les époux [M] cause au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du retard de paiement, de sorte que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter l’octroi de la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts,

— le syndic a dû adresser des lettres de rappel, une mise en demeure et mandater un avocat pour diligenter des procédures contentieuses,

— dès lors, au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi de 1965 et de l’article 32 alinéa 4 de la loi du 9 juillet 1991, il est fondé à solliciter la condamnation des époux [M] à lui verser la somme de 1.486 euros au titre des frais contentieux engagés pour le recouvrement de sa créance à son encontre.

Monsieur et Madame [M] sollicitent un report de paiement ou des délais de paiement pour s’acquitter des charges de copropriété dues et précisent que :

— c’est par la faute du syndicat des copropriétaires et des syndics successifs que la porte située dans les parties communes de l’immeuble et qui donne accès à l’appartement de M. et Mme [M] était totalement hors d’usage depuis 2011,

— cette situation a permis la présence de squatteurs et de sans-abris devant la porte d’entrée de l’appartement des époux [M] et un délabrement des parties communes de l’immeuble,

— les locataires successifs des époux [M] ont subi des agressions et des vols,

— ces mêmes locataires ont quitté de manière anticipée les lieux et arrêté de payer le loyer en conditionnant la reprise du règlement à la réparation de la porte cassée,

— le cabinet GESTION CAPITAL PARTNERS devenu la société AXIUM GESTION CAPITAL, le cabinet SOGI et le syndicat des copropriétaires ont laissé cette situation perdurer sans intervenir pour y remédier,

— ce trouble de jouissance résultant de l’inaction des syndics et du syndicat des copropriétaires leur a causé un préjudice financier important, leur appartement ayant perdu de sa valeur et ce dernier n’étant plus louable,

— cette situation leur a causé d’importantes difficultés de telle sorte qu’ils n’ont plus été en mesure de régler les charges de copropriété pour la période au cours de laquelle l’appartement était inlouable du fait de la porte cassée,

— dans ces circonstances, ils sollicitent que le règlement de leur dette d’un montant de 9.290,43 euros soit reporté à deux ans, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— subsidiairement, ils proposent de régler l’arriéré de charges d’un montant de 9.290,43 euros en 24 mensualités de 387,10 euros chacune.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires ils font valoir que :

— c’est par la faute du syndicat des copropriétaires et des syndics successifs qu’ils ont été dans l’impossibilité de louer leur appartement et d’obtenir le règlement du loyer, de sorte que ce sont bien les défendeurs qui ont subi un préjudice et qui sont bien fondés à solliciter des dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires et des syndics,

— le syndicat des copropriétaires connait la situation,

— la copropriété s’est trouvée placée sous l’administration de Maître [D] [F], administrateur provisoire,

— selon l’assemblée générale du 29 octobre 2018, et compte tenu des carences du syndic, il a été mis fin au mandat donné au syndic GESTION CAPITAL PARTNERS devenu depuis la société AXIUM GESTION CAPITAL.

***

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Décision du 25 Avril 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/10761 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXCI

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout juge peut même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision »

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 10.187,47 € au titre des charges de copropriété échues et impayées pour la période du 1er décembre 2018 au 2 novembre 2022, incluant l’appel de fonds du quatrième trimestre 2022 (charges courantes, charges pour travaux hors budget prévisionnel, fonds de travaux, etc.), le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaires indivis des lots 303, 419 et 868 de Monsieur et Madame [M] (pièce n° 3)

* le contrat de syndic de l’immeuble (Cabinet SOGI) à effet au 20 janvier 2020 et prenant fin le 30 juin 2022 (pièce n° 1)

* les procès-verbaux des assemblées générales du 9 janvier 2017, 3 septembre 2018, 20 janvier 2020, 28 juin 2021 et 26 septembre 2022 (pièces n° 6, 7, 8, 9 et 19), ayant approuvé les comptes des exercices 2013 à 2021 et ayant voté le budget prévisionnel de l’exercice 2022,

* le décompte de charges arrêté au 24 juin 2021 puis au 2 novembre 2022 (pièces 10 et 18)

* les appels de fonds 2020, 2021 et 2022 (pièces n° 12, 13 et 20)

* une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 30 novembre 2020 statuant sur le référé probatoire (pièce n° 2)

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (ex. : Civ. 3ème, 1er décembre 2010, n° 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, si le décompte produit par le syndicat des copropriétaires inclut une reprise de solde non justifiée de 9.896,64, les époux [M] admettent aux termes de leurs dernières écritures (page 12/20) qu’ils étaient bien débiteurs de la somme de 9.290,43 € au 22 juin 2021, selon décompte incluant cette reprise de solde.

Pour le surplus, dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel des époux [M] présente un solde débiteur justifié de 10.187,47 €.

Par ailleurs, il n’est ni allégué ni démontré que le bien serait affecté au logement de la famille et la solidarité n’est pas prouvée par la production du règlement de copropriété, conformément à l’article 1310 du code civil, de sorte que la demande de condamnation solidaire doit être écartée (ex. : Cour d’appel d’Amiens, 1ère chambre civile, 27 septembre 2022, n° RG 21/00113).

Dans ces conditions, Monsieur et Madame [M] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 10.187,47 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 2 novembre 2022, appels de charges, de fonds de travaux et d’audit électrique du quatrième trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 août 2021, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil.

II – Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais de « suivi procédure impayés 2ème semestre 2021 » (495,00 €) et d’honoraires « suivi dossier avocat » (496,00 €) facturés par le syndic de l’immeuble (pièce n° 21) ne traduisent aucune diligence exceptionnelle extérieure aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015), de sorte qu’il s’agit de prestations incluses dans le forfait.

Dans le décompte du 2 novembre 2022 (pièce n° 18) le syndicat ajoute également la somme de 495 euros correspondant au « suivi procédure impayé » du 1er semestre 2021, sans produire le moindre justificatif concernant cette diligence.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] à [Localité 7] devra être intégralement débouté de sa demande en paiement de la somme de 1.486 € formée au titre des frais de recouvrement.

III – Sur la demande de dommages et intérêts :

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (ex. Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n° 17-21518).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] à [Localité 7] ne précise même pas la nature du préjudice dont il se plaint et il ne rapporte pas la preuve que la défaillance des époux [M] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque, alors que le seul fait d’être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2020, n° 18-25.093, 5ème moyen).

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] à [Localité 7] sera intégralement débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV – Sur les demandes reconventionnelles de report ou d’échelonnement du paiement des sommes dues formée par les époux [M] et sur la demande d’astreinte formée par le syndicat des copropriétaires :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les époux [M] ne verse aux débats aucun élément permettant de justifier de leur situation financière au regard des exigences de l’article 1343-5 du code civil.

Par ailleurs, les époux [M] se sont octroyés de fait de larges délais de paiement, en s’abstenant de payer régulièrement leurs charges depuis 2016 (pièce n° 14) et en ne procédant que ponctuellement à des paiements, de manière très irrégulière, entre février 2019 et novembre 2022 (pièce n° 18). Pour obtenir un report ou un échelonnement de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 nouveau du Code civil, le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 12 mai 2021, n° RG 19/14788).

Décision du 25 Avril 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/10761 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXCI

Or, la dette des époux [M] perdure depuis plusieurs années, sans que ces copropriétaires se soient rapprochés du syndic pour l’informer de difficultés financières et proposer un paiement échelonné de leur arriéré de charges.

De plus, les époux [M] ne contestent pas l’existence de leur dette, à hauteur de 9.290,43 euros, à l’égard du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, expliquant leur carence par l’absence de réparation de la porte d’entrée donnant accès à leur lot, qui aurait permis l’entrée de squatteurs et la dégradation des parties communes, en les empêchant de louer leur bien, alors même que depuis le 12 aout 2019, ladite porte est réparée tandis que le non-paiement des charges de copropriété s’est poursuivi jusqu’en 2022.

Il n’existe donc aujourd’hui plus aucun obstacle, tel qu’invoqué par les époux [M], qui ne rapportent pas la preuve d’une quelconque difficulté financière, au paiement des arriérés de charges.

Dès lors, la mauvaise foi des époux [M], au sens du dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, ressort de qu’ils n’ont jamais régularisé leur situation de débiteur alors même que les travaux réclamés ont été effectués et que leur appartement serait de nouveau en état d’être loué depuis 2019.

Au regard de ces éléments, les époux [M] seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles de report du règlement de leur dette ou de délais de paiement sur deux ans pour régler leur arrière de charges.

Il n’y a pas lieu, en revanche, à ce stade, d’assortir la condamnation des époux [M] au paiement de charges de copropriété d’une astreinte, dans la mesure où le retard de paiement est déjà sanctionné par l’allocation des intérêts au taux légal (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 15 mars 2017, n° RG 15/24851).

V – Sur les demandes indemnitaires formées par les époux [M]:

Au soutien de leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires et des syndics au paiement de dommages et intérêts, les époux [M] font valoir :

— à l’encontre du syndicat des copropriétaires : que ce dernier a la garde des équipements communs, à savoir la porte située dans les parties communes de l’immeuble et donnant accès au pallier de l’appartement des défendeurs ; qu’il n’a pas entrepris de diligence pour la faire réparer, ni pris des mesures conservatoires pour mettre fin à la présence de squatteurs et de sans-abris devant le pallier dudit appartement ; que du fait de ces fautes, le syndicat engage sa responsabilité vis-à-vis des époux [M] pour le préjudice subi sur le fondement de l’article 14 de la loi du 19 juillet 1965 ;

— à l’encontre des syndics successifs : que la société AXIUM et le cabinet SOGI sont responsables de leur inaction concernant la réparation de la porte cassée permettant la présence de squatteurs et de sans-abris et la dégradation des parties communes donnant accès à l’appartement des défendeurs ; que les syndics ont donc failli à leurs obligations découlant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 entrainant la mise sous administration judiciaire de la copropriété.

Décision du 25 Avril 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/10761 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUXCI

Sur le préjudice, les époux [M] soulignent que :

— par la faute du syndicat des copropriétaires et des syndics successifs, ils ont subi une perte de loyers et une impossibilité de répercuter les charges de copropriété aux locataires qui ont mis fin au bail,

— en 2011, l’appartement a été donné à bail à Mme [K] [O] moyennant un loyer de 710 euros,

— après la fin du bail, l’appartement est resté inlouable pendant trois ans, puis a été donné à bail à Madame [Z] moyennant un loyer de 815 euros avec une baisse de 200 euros par mois dans l’attente de la réparation de la porte,

— Madame [Z] a mis fin au bail de manière anticipée,

— dès lors, leur préjudice est évalué à 815 (euros)*12 (mois) soit 9.780 euros,

— le 1er mai 2019, ils ont donné à bail leur appartement à Mme [N] [L] moyennant un loyer de 1.100 euros,

— la locataire n’a pas réglé les loyers jusqu’à la date de réparation de la porte, à savoir au mois d’aout 2019,

— le préjudice subi est donc évalué à 1.100 (euros)*4(mois) soit 4.400 euros,

— dès lors, leur préjudice s’élève au total à la somme de 14.180 euros,

— les syndics doivent être condamnés solidairement avec le syndicat des copropriétaires à les indemniser du préjudice subi par leurs fautes.

En réponse au syndicat des copropriétaires, les époux [M] opposent que :

— ils ne sont pas de mauvaise foi et sont fondés à faire état des fautes des syndics successifs aux côtés de celle du syndicat des copropriétaires qui ne leur ont pas permis de faire face aux charges de copropriété,

— ils se sont toujours acquittés des charges de copropriété, l’arriéré de charges étant la conséquence des fautes du syndicat des copropriétaires et des syndics successifs,

— ils n’opposent pas au syndicat des copropriétaires les baux qu’ils ont pu consentir à leur locataire mais leur perte de loyers causée par la faute dudit syndicat,

— le syndicat ne démontre pas que sa trésorerie l’empêchait de réaliser les travaux de remise en état de la porte, alors qu’ils ont continué de régler leurs charges de copropriété mêmes si les règlements étaient parcellaires,

— aucune décision n’a été prise pour permettre l’exécution de travaux de remise en état de la porte cassée,

— si un copropriétaire ne peut pas prétexter le défaut d’entretien de l’immeuble ou la responsabilité des syndics successifs dans la dégradation de l’immeuble pour s’abstenir du règlement des charges, c’est à la condition que l’immeuble ne puisse être entretenu ni les travaux réglés sans trésorerie, laquelle dépend des paiements réguliers des copropriétaires,

— en l’espèce le montant des travaux permettait à la copropriété de les réaliser,

— la demande de condamnation sous astreinte est infondée dès lors qu’ils n’ont jamais refusé de régler leurs charges de copropriété.

En réponse au syndic SOGI, les époux [M] opposent que :

— la société SOGI n’a rien fait pour réparer la porte cassée et empêcher la présence de squatteurs, de sorte qu’elle a également commis une faute qui lui est personnelle,

— si SOGI avait exécuté ses obligations, les locataires n’auraient pas sollicité une réduction de loyer pour in fine leur donner congés,

— ils auraient pu régler leurs charges de copropriété dans les délais impartis,

— le fait que la porte ait été cassée avant sa désignation en 2018 n’a pas d’impact sur la responsabilité de la société SOGI.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— l’assignation des époux [M] délivrée à l’encontre du cabinet SOGI, actuel syndic de la copropriété, et de son prédécesseur le cabinet GP PARTNERS, a pour but de retarder le paiement des charges qui sont dues,

— la circonstance selon laquelle les époux [M] n’auraient pas obtenu de leurs locataires le règlement des appels de provisions de l’immeuble n’a aucune incidence sur l’exigibilité des appels correspondants puisque les éventuelles conventions intervenues entre bailleur et locataire ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires, le bailleur étant, vis-à-vis de ce dernier, seul débiteur des charges de copropriété,

— un copropriétaire ne peut se prévaloir de l’inexécution du syndicat ou de la carence de ce dernier en matière de travaux pour opposer une exception d’inexécution qui l’exonérerait du règlement de ses charges de copropriété,

— plus généralement, le non-accomplissement de ses obligations par le syndicat des copropriétaires ne peut être invoqué pour justifier du non-paiement des charges de copropriété,

— les époux [M] ne parviennent pas à démontrer l’existence d’une faute de la part du syndicat des copropriétaires justifiant sa condamnation à des dommages-intérêts.

La société SOGI souligne quant à elle que :

— il n’est en rien justifié d’une quelconque perte de loyers par les demandeurs,

— le cabinet SOGI ne saurait être tenu pour responsable d’une porte qui serait cassée depuis 2011 ou 2012, alors qu’il a été désigné syndic le 3 septembre 2018 et qu’il a eu les plus grandes difficultés à se faire remettre l’ensemble des pièces par son prédécesseur, étant contraint d’initier un référé aux fins de transmission des archives de la copropriété, en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— il a été désigné en septembre 2018, soit postérieurement à la mise sous administration provisoire de l’immeuble du 23 octobre 2014 au 27 octobre 2017,

— il n’y a donc aucun lien de causalité entre cette administration judiciaire et son éventuelle faute, non démontrée,

— les époux [M] ne justifient d’aucune réclamation auprès de la société SOGI quant à cette porte qui aurait été cassée,

— il est en revanche justifié par les époux [M] eux-mêmes de réparations effectuées en aout 2019.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige à celui par la faute duquel il est arrivé à le réparé ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Par ailleurs, l’article 1353 dudit code prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Bien que les copropriétaires soient des tiers au contrat de mandat, leur action est recevable en ce qu’elle se fonde sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic en personne (ex. Civ. 3ème, 6 mars 1991, n° 89-18.758, publié au bulletin) résultant d’une faute commise par ce dernier dans l’accomplissement de sa mission légale d’administration et de conservation de l’immeuble, en relation de causalité directe avec un préjudice subi, sans qu’il soit nécessaire que cette faute soit détachable ou dissociable de sa mission (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, publié au bulletin).

Aux termes de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 : « le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes »

En vertu de l’article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la porte d’entrée a été réparée le 27 aout 2019 (pièce n° 10 produite par les époux [M]), et des attestations dressées par leurs locataires successifs (pièces n° 5 et 7 produites par les époux [M]) que cette porte serait endommagée depuis 2011.

Cependant, aucun document n’atteste de l’existence d’une quelconque réclamation formulée par les époux [M] auprès du syndicat des copropriétaires pour faire procéder à la réparation de cette porte.

Par ailleurs, aucune pièce ne vient étayer l’existence d’une dégradation des parties communes, ni la présence de squatteurs ou de sans-abris dans les parties communes.

Si, effectivement, la gestion du syndic AXIUM GESTION CAPITAL a fait l’objet d’observations négatives de la part du conseil syndical (pièces n° 1 et 2 produites par les époux [M]), celles-ci ne concernent pas l’absence de réparation de la porte d’entrée ou une inertie à prendre des mesures conservatoires pour assurer la protection des parties communes en remédiant à la présence de squatteurs ou de sans-abris susceptible de porter atteinte à la sécurité des copropriétaires au sein de l’immeuble.

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence de fautes imputables au syndicat des copropriétaires et aux syndics successifs de l’immeuble, la société AXIUM et la société SOGI, à l’origine du préjudice locatif dont se plaignent les époux [M].

Dans ces conditions, les époux [M] devront être déboutés intégralement :

— de leur demande de condamnation du de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] à [Localité 7] à leur payer la somme de 14.180 € à titre de dommages de dommages et intérêts du fait du préjudice subi,

— de leur demande de compensation judiciaire,

— et de leur demande de condamnation des sociétés ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) et AXIUM GESTION CAPITAL à leur payer la somme de 14.180 € à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice subi.

VI- Sur le recours en garantie formé par les époux [M] à l’encontre des cabinet SOGI et AXIUM GESTION CAPITAL :

A titre subsidiaire, les époux [M] demandent, si le tribunal fait droit à tout ou partie des demandes du syndicat des copropriétaires, à être relevés et garantis par les syndics successifs de l’immeuble, en raison de leurs fautes ayant eu pour conséquences qu’ils se sont retrouvés dans l’impossibilité de régler leurs charges de copropriété

Sur le recours en garantie formé par les époux [M] à son encontre, le cabinet SOGI répond que :

— les époux [M] doivent comme tout copropriétaire participer aux charges incombant à leur lot, que celui-ci soit ou non donné à bail et sans qu’un recours en garantie soit possible à l’encontre du syndic,

— l’arriéré de charges de copropriété était constitué avant la désignation du Cabinet SOGI le 3 septembre 2018 puisqu’une mise en demeure du précédent syndic avait été adressée aux époux [M] le 24 aout 2018 et qu’un commandement de payer en date du 2 octobre 2018 leur avait été délivré pour une somme de 9.398,82 euros arrêtée au 3ème trimestre 2018.

***

La responsabilité du syndic ne peut être engagée à l’égard d’un copropriétaire ou du syndicat des copropriétaires que sur le fondement d’une faute commise dans l’exercice de son mandat (ex : Civ 3ème, 6 février 2020, n°18-22.788, second moyen du pourvoi principal).

En l’espèce, la preuve n’est pas rapportée par les époux [M] de l’existence de fautes commises par les syndics successifs en lien avec leur impossibilité alléguée de payer leurs charges de copropriété.

De surcroît, il est établi que la porte d’entrée de l’immeuble a été réparée en aout 2019 (pièce n° 10, époux [M]), soit un an après la désignation du nouveau syndic, le cabinet SOGI, le 3 septembre 2018.

Dès lors, en l’absence de preuve de fautes imputables aux syndics successifs de l’immeuble les ayant empêchés de régler leurs charges de copropriété, les époux [M] ne pourront qu’être déboutés de leurs recours en garantie formés à l’encontre des sociétés ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) et AXIUM GESTION CAPITAL.

VII – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société SOGI :

La société SOGI soutient que :

— la démarche des époux [M] n’a d’autre but que de retarder le paiement de charges qu’ils doivent ou de tenter d’y échapper,

— cette démarche est abusive à l’égard du cabinet SOGI, actuel syndic mis en cause à titre personnel sans motif valable, alors que cet arriéré concerne une période antérieure à sa désignation, de même que les faits invoqués pour se soustraire à ce paiement qui datent selon les demandeurs de 2011/2012 et ne sauraient en rien concerner la société SOGI,

— dès lors, les époux [M] doivent être condamnés à payer à la société SOGI la somme de 500 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Les époux [M] répondent que :

— la mise en cause du cabinet SOGI n’est pas dilatoire mais justifiée et fondée sur les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— le cabinet SOGI doit être débouté de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner les époux [M] sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— la procédure initiée à l’encontre de la SOGI est fondée dès lors que cette dernière n’a pas veillé à l’entretien de l’immeuble et n’a rien fait pour réparer la porte cassée afin de chasser les squatteurs.

***

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, les époux [M] ont été assignés par le syndicat des copropriétaires le 27 aout 2021. Ils ont assigné le 20 janvier 2022 la société SOGI et AXIUM aux fins d’intervention forcée. Les deux instances ont été jointes le 19 mai 2022.

Les époux [M] ne contestent pas l’existence de leur dette à l’égard de la copropriété, et demandent un délai de paiement.

De surcroît, le cabinet SOGI ne rapporte pas la preuve que l’assignation en intervention forcée des époux [M] aurait eu pour unique but de retarder le paiement de leurs charges de copropriété.

La société SOGI ne rapporte donc pas la preuve de l’existence d’une faute commise par les époux [M] en l’assignant en intervention forcée, qui aurait été de nature à faire dégénérer leur action en abus de droit, alors même que l’absence de moyen sérieux (ex. : Civ. 2ème, 5 janvier 2017, n° 15-28.770) de même que la multiplication d’instances judiciaires (ex. : Civ. 2ème, 5 septembre 2019, n° 17-28.722) ne suffisent pas à caractériser un abus de droit.

Dès lors, la société SOGI devra être déboutée de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.

VIII – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile

Les époux [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’au paiement :

— de la somme de 2.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— et de la somme de 2.000,00 € à la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] la somme de 10.187,47 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 2 novembre 2022, appels de charges, de fonds de travaux et d’audit électrique du quatrième trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2021,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] de sa demande d’astreinte,

Déboute Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] de leurs demandes reconventionnelles de report du règlement de leur dette ou de délais de paiement sur deux ans pour régler leur arrière de charges,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] de sa demande en paiement de la somme de 1.486 € formée au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] de leur demande de condamnation du de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] à [Localité 7] à leur payer la somme de 14.180 € à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice subi,

Déboute Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] de leur demande de compensation judiciaire,

Déboute Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] de leur demande de condamnation des sociétés ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) et AXIUM GESTION CAPITAL à leur payer la somme de 14.180 € à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice subi,

Déboute Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] de leurs recours en garantie formés à l’encontre des sociétés ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) et AXIUM GESTION CAPITAL,

Déboute la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,

Condamne in solidum Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] à payer la somme de 2.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 1] [Localité 7] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [Y] [B] [M] et Madame [H] [M] à payer la somme de 2.000,00 € à la société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024

La Greffière Le Président