TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 JUIN 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 03 Juin 2025

GROSSE :

Le 4 JUIN 2025 à

Maître Christophe JERVOLINO

M^e Martin REY

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 4 juin 2025

àM. [P] .

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/05565 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2YZE

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [P]

né le 30 Mai 1993 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparant

Monsieur [I] [Z]

né le 31 Mars 1997 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par son concubin M. [E] [P], muni d’un pouvoir

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice Cabinet FERGAN , dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.C.I. [T]-[G], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Martin REY, avocat au barreau de MARSEILLE

et JONCTION RG 23-1399

DEMANDEURS

Monsieur [E] [P]

né le 30 Mai 1993 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparant

Monsieur [I] [Z]

né le 31 Mars 1997 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par son concubin M. [E] [P], muni d’un pouvoir

DÉFENDERESSES

S.C.I. [T]-[G], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Martin REY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 18 janvier 2019, la société civile immobilière (SCI) [T] [G] a donné à bail à M. [E] [P] et M. [I] [X] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], dans le neuvième arrondissement de Marseille, pour un loyer de 520 euros et une provision sur charges de 70 euros.

M. [B] [K] s’est porté caution de M. [E] [P] et M. [I] [Z] selon acte sous seing privé du 18 janvier 2019.

Le 22 mars 2019, M. [E] [P] a signalé divers désordres à la SCI [T].

Par courrier recommandé du 16 mai 2019, M. [E] [P] a mis en demeure le gérant de la SCI [T] [G] de procéder aux travaux promis lors de la conclusion du contrat de bail et de lui communiquer le diagnostic d’électricité et de performance énergétique et le règlement de copropriété.

Le 16 mai 2019, le gérant de la SCI [T] [G] a déposé plainte contre M. [E] [P] au Commissariat de police du huitième arrondissement de Marseille pour des faits de menaces de mort réitérées et d’appels téléphoniques malveillants.

M. [E] [P] a saisi un conciliateur de justice au titre du litige l’opposant à la SCI [T] [G]. Un constat de carence a été établi le 12 juillet 2019.

Le 20 juillet 2021, M. [E] [P] et la SCI [T] [G], par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs, signaient un protocole d’accord transactionnel.

Le 7 mars 2022, M. [E] [P] a saisi un conciliateur de justice au titre du litige l’opposant au syndic de la copropriété, l’agence Foncia. Un constat d’échec de conciliation a été établi le 10 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2022, M. [E] [P] et M. [I] [X], représentés par leur conseil, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble sis [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, la société Foncia, et la SCI [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1719, 1721, 1240 et 1231-1 du code civil, aux fins de :

— condamnation in solidum, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, à faire les travaus pour mettre un terme aux désordres suivants : coupures d’eau chaude, pannes d’ascenseurs, nettoyage de la gaine de la VMC, reprise de l’installation électrique,

— condamnation in solidum à verser à M. [E] [P] la somme de 4.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

— condamnation in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Ils faisaient état de troubles de jouissance dès leur entrée dans les lieux, ayant pour origine les parties communes, s’agissant notamment de :

— coupures d’eau chaude répétées, la chaudière se situant dans les parties communes, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 8] étant au fait de ce dysfonctionnement, un changement au profit de chaudières individuelles ayant été voté en assemblée générale des copropriétaires,

— pannes d’ascenseur répétées, le syndic ayant été alerté à plusieurs reprises,

— absence de nettoyage de la gaine de la VMC, la gaine présente dans les parties communes devant pourtant faire l’objet d’une révision tous les 5 ans,

— un problème d’ordre électrique, précisant à ce titre avoir fait établir un diagnostic, l’installation électrique étant vétuste.

Ils avançaient l’intertie du SDC de l’immeuble sis [Adresse 8] et l’absence de diligences suffisantes de la SCI [T] [G] à l’encontre du SDC de l’immeuble sis [Adresse 8] pour mettre fin au trouble de jouissance. Ils font valoir que le bailleur a le pouvoir d’agir directement auprès du syndic pour une intervention urgente ou une convocation de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2022, M. [E] [P] et M. [I] [X] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, fait assigner la SCI [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

&condamnation à faire les travaux suivants et au besoin l’y condamer, s’agissant de :

— réparer la porte palière, la poignée de la manivelle du volet roulant de la fenêtre du séjour, la tringle du rideau du séjour, le châssis de la porte-fenêtre,

— changer les huisseries des fenêtres,

— repeindre l’appartement, rempli de taches, s’agissant de murs et des plafonds,

— refaire l’installation électrique, vérifier la présence d’interrupteurs commandant l’éclairage, changer la prise d’antenne,

— fixer les W.C et le plateau du comptoir séparant la cuisine du séjour,

— vider la cave, encombrée de détritus,

— installer un cumulus,

— refaire les joints de carrelage de l’appartement,

&voir ordonner la baisse du loyer à la somme de 350 euros charges incluses,

&voir ordonner la délivrance d’un OPE sous astreinte de 30 euros par jour de retard,

&condamnation à rembourser à M. [E] [P] les frais de diagnostic d’un montant de 120 euros, d’expertise de 646,80 euros, de métrage DIAGCO13 de 80 euros, de diagnostic électrique de 120 euros, de diagnostic d’humidité de 624 euros,

&condamnation à rembourser à M. [E] [P] les frais de réparation de l’interphone (187 euros), du tableau électrique (519 euros), de la plaque chauffante (319 euros), du volet (379,35 euros), du câblage électrique (2.079,06 euros)

&condamnation à rembourser à M. [E] [P] les frais de nettoyage des moisissures (360 euros),

&condamnation à rembourser à M. [E] [P] le prix du détecteur de fumée (9,90 euros),

&condamnation à verser à M. [E] [P] et M. [I] [X] les sommes de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, de 2.500 euros au titre du préjudice physique du fait des troubles causés à M. [E] [P], de 2.500 euros au titre du préjudice moral et de 13.902,44 euros au titre du remboursement des loyers,

&condamnation à leur verser la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce inclus les coûts des procès-verbaux de constat des 2 mai 2019 et 21 juillet 2021 et du rapport d’expertise du 17 août 2021.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 12 juin 2023.

Le 5 avril 2023, M. [E] [P] a été condamné par le tribunal correctionnel de Marseille à une peine de 18 mois d’emprisonnement dont 9 mois assortis d’un sursis probatoire pendant 2 ans pour des faits de menaces de mort commis courant 2021 et 2023, envois réitérés de messages malveillants commis courant 2021 au préjudice du gérant de la SCI [T] [G], M. [V] [Y]. Il a interjeté appel de sa condamnation le 7 avril 2023.

Les deux affaires civiles ont été appelées, à l’issue de renvois, à l’audience du 17 octobre 2023, M. [E] [P] ayant sollicité leur jonction dans un courriel du 6 septembre 2023.

Le 16 décembre 2024, la SCI [T] [G] a fait délivrer à M. [E] [P] et M. [I] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 24.872,01 euros visant la clause résolutoire.

A l’issue d’un rapport lu à l’ouverture des débats par la juge des contentieux de la protection, les parties ont été entendues à l’audience du 4 mars 2025, M. [E] [P] comparaissant en personne et représentant M. [I] [Z], la SCI [T] [G] et le SDC La Clairière étant représentés par leurs conseils respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Se référant à leurs conclusions prises pour l’audience du 4 mars 2025, M. [E] [P] et M. [I] [X] concluent au débouté des demandes de la SCI [T] [G] et sollicitent :

— que les conclusions et pièces du SDC La Clairière soient écartées des débats,

— la condamnation de la SCI [T] [G] à faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du logement (mise aux normes de l’installation électrique, des murs, de la porte d’entrée et des joints de carrelage, changement des fenêtres et des volets roulants,

— la condamnation de la SCI [T] [G] à les reloger durant les travaux, outre la prise en charge des frais de garde de leurs meubles,

— la condamnation de la SCI [T] [G] à rectifier le contrat de bail pour une durée de six ans et une surface de 29 m2,

— une réduction du loyer, charges incluses, à hauteur de 280 euros durant l’exécution des travaux,

— la condamnation de la SCI [T] [G] à leur payer la somme de 10.000 euros en réparation de leurs préjudices moraux et matériels,

— la condamnation de la SCI [T] [G] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils se prévalent d’une durée du bail de six ans en ce que la bailleresse est une personne morale. Ils soutiennent que l’état des lieux d’entrée n’est pas contradictoire. Ils ajoutent que la SCI [T] [G] s’engage lors de la signature du contrat de bail, à effectuer les travaux de remise en état du logement.

Ils font état de désordres, tels que décrits dans leurs assignations, subis peu de temps après leur entrée dans les lieux. Ils estiment que le logement est insalubre. Ils exposent qu’avisée des désordres, la SCI [T] [G] n’effectue aucune diligence entre les années 2019 et 2021. Ils se prévalent du non-respect d’un protocole d’accord transactionnel en date du 20 juillet 2021 aux termes duquel elle s’engageait à réparer leur préjudice de jouissance et à remettre le logement en état. Ils expliquent que les travaux réalisés par la SCI [T] [G] sont insuffisants, s’agissant d’un « bricolage ». Ils se fondent notamment sur une mise en demeure adressée à la SCI [T] [G] par un inspecteur de salubrité.

Ils indiquent qu’un sinistre, déclaré à l’assurance, est en cours dans la salle de bains.

Sur leurs préjudices, ils font valoir un stress constant depuis leur entrée dans les lieux, notamment au regard de la mise en danger du fait d’une installation électrique non conforme. Ils ajoutent que le préjudice subi par M. [E] [P] est aggravé au regard de ses problèmes de santé.

Ils contestent la dette locative avancée par M. [E] [P] ainsi que leur obstruction à l’accès au logement.

Sur les fautes reprochées par la SCI [T] [G] à M. [E] [P], ils opposent la présomption d’innocence du fait d’une procédure pendante en appel. Ils lui reprochent par ailleurs des insultes à caractère homophobe. Ils soulignent que le gérant de la SCI [T] [G] est condamné par le tribunal correctionnel de Marseille pour des infractions relatives à l’habitat indigne.

Conformément à ses conclusions en défense n° IV, la SCI [T] [G], prise en la personne de son représentant légal, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du décret n° 87-712 du 26 août 1987, du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, des articles 9 et 700 du code de procédure civile :

— à titre principal, conclut au débouté des demandes de M. [E] [P] et de M. [I] [Z],

— à titre reconventionnel, demande :

*la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [E] [P] et non plus de M. [I] [Z] également, ce point étant précisément oralement, et à titre subsidiaire le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

*l’expulsion de M. [E] [P] et de M. [I] [Z], ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

*leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 26.642,01 euros au titre des loyers et des charges dus du 1er octobre 2021 au 1er février 2025,

*leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 590 euros,

*leur condamnation à laisser un artisan accéder au logement pour intervenir sur les joints périphériques et la bonde de douche et ce, sous astreinte de 500 euros par infractions constatées,

— en tout état de cause, leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce inclus les frais de constat d’huissier.

Elle justifie sa carence à la conciliation par sa peur de M. [E] [P], violent et menaçant tel que cela ressort de sa condamnation par le tribunal correctionnel de Marseille.

Elle se prévaut de la délivrance d’un logement en très bon état. Elle relate qu’elle essaie en vain de résoudre amiablement le différend dès les premières réclamations de M. [E] [P]. Elle précise qu’elle signe le protocole d’accord transactionnel afin de mettre un terme au blocage de la situation. Elle soutient que les désordres avancés par ses locataires sont minimes. Elle ajoute que les désordres sont imputables à M. [E] [P] du fait de sa négligence et de son opposition à l’intervention de professionnels. Elle estime que les travaux sollicités relèvent de réparations locatives. Elle avance qu’elle ne peut faire établir des devis dans la mesure où elle n’a pas accès à son logement, ses tentatives pour raisonner M. [E] [P] restant vaines. Sur le dégât des eaux en cours de la salle de bains, elle indique qu’il relève également de réparations locatives.

Sur ses demandes reconventionnelles, elle fait valoir la violence, les menaces, les insultes et l’agressivité de M. [E] [P]. Elle considère que les conditions d’une exception d’inexécution ne sont pas réunies en ce que le logement n’est pas inhabitable. Elle explique qu’elle tarde à faire délivrer un commandement de payer par peur de représailles de la part de M. [E] [P].

Conformément à ses conclusions en réplique, le SDC La Clairière, représenté par son syndic, le cabinet Fergan, au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1240 du code civil :

— conclut au débouté des demandes de M. [E] [P] et M. [I] [Z],

— reconventionnellement demande :

*leur condamnation à laisser la bailleresse réaliser les travaux nécessaires à la réparation de la bonde de la salle de bains sous astreinte de 3.000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir pour faire cesser les infiltrations causées dans les parties communes de l’immeuble,

*leur condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait état de sa difficulté à appréhender les écritures des demandeurs, indiquant avoir reçu plus de cent courriels de M. [E] [P].

Il oppose l’absence de preuve d’une faute pouvant lui être imputée. Il se prévaut de l’entretien régulier des ascenseurs, de la chaufferie et de la VMC. Il estime que l’installation électrique ne relève pas des parties communes.

Il explique qu’il s’associe à la demande M. [E] [P] relative à la réparation de la bonde de la salle de bains au regard de l’impact du désordre sur les parties communes, s’agissant d’une atteinte grave à la structure de l’immeuble.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l’espèce il conviendra d’ordonner la jonction de l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23-01399 sous le numéro de RG 22-05565.

Sur la qualité pour agir de la SCI [T] [G]

La SCI [T] [G] justifie de sa qualité pour agir par la production de son titre de propriété, s’agissant d’un acte notarié de vente du 19 novembre 2010.

Sur la qualité pour agir du SDC La Clairière

Le SDC justifie de sa qualité pour agir par la production des deux procès-verbaux d’assemblées générales annuelles des copropriétaires désignant le cabinet Fergan en qualité de syndic et ce jusqu’au 30 juin 2025.

Sur les conclusions et les pièces du SDC La Clairière

La demande d’exclusion des conclusions et pièces de SDC La Clairière, infondée, sera rejetée.

Sur le contrat de bail

En application de l’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, il convient de dire que la durée du contrat de bail est de six ans et non pas de trois, comme stipulé dans les conditions particulières du contrat du 18 janvier 2019 en page quatre, la bailleresse étant une personne morale.

Sur la superficie de l’appartement, de 26 m2 selon les termes du contrat de bail du 18 janvier 2019, l’attestation de surface habitable annexée au diagnostic technique du 7 mars 2022 produit par M. [E] [P] est inopérante en l’absence de caractère contradictoire.

Sur la responsabilité de la bailleresse

L’article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Aux termes de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au preneur de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il importe de rappeler que la liste énumérée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives n’est pas limitative.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail en date du 18 janvier 2019 portant sur un appartement de type 1 d’une surface habitable de 26 m2 se composant d’une pièce principale avec cuisine ouverte, d’une salle d’eau avec W.C, d’une terrasse, d’une cave et d’une place de parking.

Contrairement à ce qui est soutenu en demande, l’état des lieux d’entrée est contradictoire en ce qu’il est signé par M. [E] [P], M. [I] [Z] et la SCI [T] [G]. Tous les postes indiquent un très bon état. Aucun désordre n’est mentionné. Il ressort des débats que M. [E] [P] et M. [I] [Z] ne sollicitent pas de complément de l’état des lieux d’entrée dans les dix jours suivant leur entrée dans les lieux en application de l’article 3-2 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989. L’expert mandaté par M. [E] [P] se réfère dans son rapport du 17 août 2021 à un état des lieux d’entrée contradictoire établi le 19 janvier 2019 entre M. [B] [K] et la SCI [T] [G], cette pièce n’étant pas versée au débat et les parties n’en ayant pas fait état. La SCI [T] [G] produit par ailleurs l’état des lieux de sortie établi le 2 novembre 2018 avec le précédent locataire, entré dans les lieux le 11 mars 2016, indiquant une restitution des lieux en parfait état.

Sur les désordres, M. [E] [P] et M. [I] [Z] se prévalent notamment de deux constats d’huissier de justice en date des 2 mai 2019 et 28 juillet 2021, outre deux rapports d’expertise non contradictoires en date des 17 août 2021 et 17 novembre 2022, d’un diagnostic technique du 19 avril 2021, tous établis non contradictoirement. Ils ne justifient en revanche d’aucune déclaration de sinistre ou demande de protection juridique faite à leur assurance.

S’agissant de l’intervention d’un inspecteur de salubrité, les débats ne permettent pas de la vérifier en ce que M. [E] [P] et M. [I] [Z] produisent uniquement des échanges de courriels entre M. [E] [P], le gérant de la SCI [T] [G] et une personne dénommée [O] [U], [Courriel 5], entre les 20 et 21 octobre 2021, ces courriels ne précisant pas sa qualité, avec une adresse correspondant à celle de la mairie. Dans un courriel du 20 octobre 2021, M. [O] [U] avise M. [E] [P] de la réception des factures et attestations correspondant aux travaux sollicités au sein de son logement, rappelant que toute transmission de fausses déclarations engage la responsabilité de son auteur et lui demande de le tenir informé des suites données à l’affaire par les juridictions judiciaires. Une partie de ce courriel, versé au débat par les demandeurs, est masquée. Les demandeurs produisent par ailleurs un acte d’appel du 8 septembre 2023 relatif à une ordonnance de non-lieu rendue par un juge d’instruction.

Le rapport et ou la mise en demeure de l’inspecteur de salubrité de la ville de Marseille ont été sollicité au regard d’un courriel émanant de la SCI [T] [G] en date du 20 juin 2021 s’y référant, M. [E] [P] indiquant ne pas l’avoir en sa possession et les défendeurs répondant ne pas avoir été destinataires de ce courriel (pièce n° 14 des demandeurs).

La SCI [T] [G] verse au débat un procès-verbal de constat contradictoire établi le 7 juillet 2021 par un huissier de justice indiquant un bon état apparent de l’appartement et réalisé en présence d’une entreprise mandaté par la SCI [T] [G], son gérant lui demandant d’établir un devis.

Sur les traces d’effraction relevées sur la porte d’entrée le 2 mai 2019, elles ne relèvent pas de la bailleresse, s’agissant de dégradations causées par un tiers extérieur au contrat et revêtant les caractéristiques de la force majeure, leur réparation relevant de l’assurance locative.

S’agissant de la cuvette des W.C détachée du sol, de la fuite des W.C, de la poignée de la manivelle cassée du volet roulant et de la fermeture incomplète du volet roulant, ce désordre étant relevé le 2 mai 2019, elle relève d’une réparation locative, en application du décret n°87-712 du 26 août 1987. Il ressort en revanche du rapport d’expertise non contradictoire du 17 août 2021 que le mécanisme de la chasse d’eau des W.C est ancien, le système à flotteur ne permettant plus l’obturation complète de l’arrivée d’eau, ce qui génère un sifflement important, la réparation relevant de la bailleresse.

S’agissant des traces de reprise de peinture au niveau de la porte-fenêtre, des chauffages, de deux convecteurs, et de l’écaillement du châssis de la porte-fenêtre, outre des traces de rebouchage sur les murs de la pièce principale, relevées le 2 mai 2019, au regard des photographies annexées au procès-verbal de constat, ces désordres esthétiques ont un impact minime sur la jouissance des lieux. L’huissier de justice mandaté par la SCI [T] [G] le 7 juillet 2021 relève que la peinture des murs est en état d’usage, de même que le carrelage au sol. Aucun désordre ne peut être retenu de ce chef.

Sur le changement du réfrigérateur, contrairement à ce qui est soutenu en demande, le contrat de bail ne mentionne pas que la cuisine est équipée de cet appareil.

La mauvaise fixation du plan de travail de la cuisine, se décollant relevée les 2 mai 2019 et 28 juillet, 7 juillet et 17 août 2021 est un désordre.

Le fait que les câbles d’alimentation électrique d’un spot d’éclairage de la salle de bains soient apparents caractérisent en revanche un désordre majeur (constat du 2 mai 2019). Des désordres au niveau de l’installation électrique sont également relevés le 28 juillet 2021 par l’huissier de justice et par l’expert mandaté par M. [E] [P] le 17 août 2021, outre le diagnostic technique non contradictoire du 19 avril 2021 s’agissant de :

— l’absence de gaine au niveau du branchement du radiateur électrique de l’entrée, les fils électriques étant nus avec un raccordement grossier et l’huisserie de la porte d’accès à la salle de bains étant métallique,

— des fils apparents au niveau du carillon de la sonnerie de la porte d’entrée,

— un raccordement non conforme du radiateur électrique de la salle de bains, avec un risque pour la sécurité des personnes (absence de boîtier sortie de câbles),

— spot de la salle de bains affaissé, avec un raccord électrique grossier,

— la présence de fils électriques en plafond non raccordés dans la cuisine, laissés en l’état d’abandon,

— le tableau électrique de la porte d’entrée n’est pas équipé d’un dispositif de protection différentiel à haute sensibilité,

— une installation électrique dans la salle de bains non conforme aux prescriptions appliquées pour ce local.

L’huissier de justice mandaté par la SCI [T] [G] le 7 juillet 2021 indique que le tableau électrique semble non conforme. La non-conformité de l’installation électrique est par ailleurs vérifiée dans un diagnostic du 19 avril 2021. Ce désordre est partiellement pris en compte par la SCI [T] [G] tel que cela ressort du rapport d’expertise non contradictoire du 17 novembre 2022, s’agissant notamment du remplacement récent du tableau électrique. M. [E] [P] et M. [I] [Z] versent au débat un courrier d’une entreprise, EGM, présente lors du constat d’huissier du 7 juillet 2021, adressé à la SCI [T] [G] le 28 septembre 2021 confirmant la mise aux normes du tableau électrique. Dans le rapport du 17 novembre 2022, il est fait état de l’absence de liaison à la terre sur six prises de l’appartement, de liaison équipotentielle sur l’huisserie métallique de la porte d’accès à la salle d’eau et un risque de contact direct au droit de la canalisation d’alimentation du luminaire de la salle de bains.

S’agissant de la ventilation, l’expert mandaté par M. [E] [P] relève le 17 août 2021 une absence d’évacuation d’air dans la cuisine. S’agissant d’un rapport non contradictoire non étayé par d’autres éléments objectifs, le désordre de ce chef ne peut être caractérisé.

S’agissant de la fuite dans la salle de bains, l’huissier de justice mandaté par M. [E] [P] le 28 juillet 2021 constate des infiltrations d’eau au niveau du plafond du studio du voisin du dessous. La SCI [T] [G] communique un rapport d’intervention établi le 17 octobre 2024 suite au dégât des eaux signalé par M. [E] [P] indiquant un bon écoulement des eaux usées. Un défaut d’étanchéité est relevé au niveau de la bonde de la douche, en partie supérieure, s’agissant d’une réparation locative. Si la bailleresse produit d’ailleurs à ce titre un devis n° 25015 établi le 12 février 2025 pour un prix de 4.669,50 euros, s’agissant du changement de la douche, elle précise qu’elle agit afin de pallier à la carence de ses locataires.

Sur les menuiseries, la mention par l’expert mandaté par M. [E] [P] le 17 août 2021 de leur vétusté et de leur mauvaise fermeture est insuffisante à établir un désordre de ce chef. Le constat d’huissier contradictoire du 7 juillet 2021 indique que la porte-fenêtre se manipule normalement. Un léger frottement léger de la fenêtre de gauche, est relevé à la fermeture.

Le protocole d’accord transactionnel signé le 20 juillet 2021 par M. [E] [P] et la SCI [T] [G], représentés par leurs conseils respectifs n’a pas force exécutoire. Il expose notamment de « nombreux dysfonctionnement empêchant une occupation paisible et normale du logement » et le rappel par la SCI [T] [G] du refus de M. [E] [P] de tout accès au logement pour évaluer son état et le cas échéant les travaux nécessaires. Les concessions réciproques sont les suivantes :

— pour M. [E] [P] : de laisser la SCI [T] [G] et les entrepreneurs accéder au logement et de se désister de toute procédure engagée au jour de la signature du protocole,

— pour la SCI [T] [G] : d’établir un avenant au contrat de bail fixant une durée de six ans, de faire réaliser les travaux de réfection et de remise aux normes dans l’appartement, avec suspension du loyer durant leur exécution, et de verser à M. [E] [P] la somme de 5.800 euros en réparation de ses préjudices et au titre de ses frais.

Il en résulte des manquements de la SCI [T] [G] :

— à son obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux s’agissant de l’absence de fixation du plan de travail de la cuisine, de la défectuosité de la chasse d’eau des W.C

— à son obligation de délivrance d’un logement décent s’agissant de la non-conformité de l’installation électrique.

La responsabilité de la SCI [T] [G] est ainsi engagée. Elle ne rapporte pas la preuve d’une opposition de M. [E] [P] et de M. [I] [Z] à son intervention revêtant les caractéristiques de la force majeure.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Cette obligation est reprise à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dans les termes suivants : "Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;".

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, tenant la procédure pénale pendante près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence et le préjudice de jouissance subi par les preneurs, la SCI [T] [G] sera débouté de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [E] [P].

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ses chapitres II et III, la SCI [T] [G] justifie de la dénonce par voie électronique de ses demandes reconventionnelles au Préfet des Bouches-du-Rhône le 17 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 4 mars 2025.

Elle justifie par ailleurs de la dénonce de la situation d’impayés locatifs à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 décembre 2024 soit au moins deux mois avant de présenter ses demandes reconventionnelles.

Son action aux fins de résiliation sera par conséquent déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est de principe qu’en application de l’article 1219 du code civil, l’exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers est fondée uniquement si le logement est inhabitable.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article XI des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2024, pour la somme en principal de 24.872 euros.

Le logement loué par M. [E] [P] et M. [I] [Z] n’étant pas habitable, ils sont mal fondés à opposer à la SCI [T] [G] une exception d’inexécution de leur obligation de payer le loyer depuis le mois de mai 2021.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 janvier 2025.

M. [E] [P] et M. [I] [Z] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les préjudices

L’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Au regard du stress légitime subi par les preneurs du fait d’une installation électrique non conforme, ce désordre pouvant par nature les mettre en danger, le préjudice de jouissance est parfaitement caractérisé, outre les manquements à la garantie d’une jouissance paisible des lieux, et ce, à compter du 22 mars 2019, jusqu’au 28 janvier 2025.

Il convient d’allouer aux preneurs une somme de 8.000 euros en réparation de leurs préjudices de jouissance.

Les demandes de remise en état des lieux et rectification du contrat de bail sont devenues sans objet du fait de la résiliation du contrat de bail. Les demandes de ce chef seront rejetées.

Sur la responsabilité du SDC La Clairière

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige antérieure au 1er juin 2020, dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité de plein droit est applicable aux dommages causés aux locataires dans leurs parties privatives du fait du mauvais entretien des parties communes ou d’un vice de construction.

En l’espèce, les désordres relevant de parties privatives, il convient de dire que la responsabilité SDC La Clairière n’est pas engagée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

M. [E] [P] et M. [I] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail (article XII).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [E] [P] et M. [I] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, soit la somme de 590 euros, conformément à la demande, et de condamner solidairement M. [E] [P] et M. [I] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que DDEF reste /restent devoir la somme de 26.642,01 euros, à la date du 18 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [E] [P] et M. [I] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Sur la compensation

Il convient d’ordonner d’office la compensation entre les sommes dues entre les parties en application de l’article 1347-1 du code civil.

M. [E] [P] et M. [I] [Z] sont donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 18.642,01 euros.

Sur la demande d’accès au logement

En application de l’article 7 e) et tenant l’état des relations entre les parties et l’urgence à intervenir pour traiter le dégât des eaux, il convient de condamner solidairement M. [E] [P] et M. [I] [Z] à permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires à la remise en état des joints de la salle de bains et de la bonde de la douche, sous réserve d’un délai de prévenance de 5 jours, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard durant six mois quinze jours après la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes, M. [E] [P] et M. [I] [Z] supporteront solidairement les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [E] [P] et M. [I] [Z] seront solidairement condamnés à payer à la SCI [T] [G] la somme de 1.000 euros.

Ils seront solidairement condamnés à payer au SDC La Clairière la somme de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction de l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23-01399 sous le numéro de RG 22-05565 ;

REJETTE la demande d’exclusion des conclusions et pièces du SDC La Clairière ;

DIT que M. [E] [P] et M. [I] [Z] d’une part et la SCI [T] [G] d’autre part, sont en l’état d’un contrat de bail en date du 18 janvier 2019 conclu pour une durée de six ans ;

REJETTE la demande relative à la rectification de la superficie stipulée sur le contrat de bail du 18 janvier 2019 ;

CONDAMNE la SCI [T] [G] à payer à M. [E] [P] et à M. [I] [Z] la somme de huit mille euros (8.000 euros) en réparation de leurs préjudices de jouissance ;

DIT que la responsabilité du SDC La Clairière n’est pas engagée ;

DÉBOUTE la SCI [T] [G] de sa demande de résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de M. [E] [P] ;

DÉCLARE recevable la demande reconventionnelle de résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2019 entre M. [E] [P] et M. [I] [Z] d’une part, et la SCI [T] [G] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 1], dans le neuvième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [P] et M. [I] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [P] et M. [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [T] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE les demandes de remise en état des lieux, de rectification du contrat de bail, de condamnation de la SCI [T] à effectuer les travaux de remise en état du logement et de réduction du montant du loyer ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [P] et M. [I] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de cinq cent quatre-vingt-dix euros (590 euros), à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que la dette locative de M. [E] [P] et M. [I] [Z] à l’égard de la SCI [T] [G] au titre des loyers, charges impayés, indemnités d’occupation au 18 février 2025, terme de février 2025 inclus est d’un montant de vingt-six mille six cent quarante-deux euros et un centime (26.642,01 euros) ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues entre M. [E] [P] et M. [I] [Z] d’une part et la SCI [T] [G] d’autre part ;

En conséquence,

CONDAMNE solidairement M. [E] [P] et M. [I] [Z] à payer à la SCI [T] [G] la somme de dix-huit mille six cent quarante-deux euros et un centime (18.642,01 euros) ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [P] et M. [I] [Z] à permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires à la remise en état des joints de la salle de bains et de la bonde de la douche, sous réserve d’un délai de prévenance de 5 jours, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard durant six mois quinze jours après la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [P] et M. [I] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [P] et M. [I] [Z] à payer à la SCI [T] [G] la somme de mille euros (1.000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [P] et M. [I] [Z] à payer au SDC La Clairière la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA JUGE DES CONTENTIEUX LE GREFFIER

DE LA PROTECTION