N° RG 25/00812 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FOAQ

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Service Civil

Sous-Section 1

I J

N° RG 25/00812 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FOAQ

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

* Copies délivrées à

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e KAUFELD

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Coralie KAUFELD, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 22, M^e Mathieu MANENT, avocat au barreau de NANTES,

Madame [A] [P] veuve [J], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Coralie KAUFELD, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 22, M^e Mathieu MANENT, avocat au barreau de NANTES,

Madame [Y] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Coralie KAUFELD, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 22, M^e Mathieu MANENT, avocat au barreau de NANTES,

Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Coralie KAUFELD, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 22, M^e Mathieu MANENT, avocat au barreau de NANTES,

Madame [L] [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Coralie KAUFELD, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 22, M^e Mathieu MANENT, avocat au barreau de NANTES,

À l’encontre de :

– DÉFENDEUR –

Monsieur [C] [H] [V], demeurant [Adresse 6]

défaillant

CONCERNE : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 07 octobre 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, Madame [X] [E] [A] [P] veuve [J] (dite Madame [A] [P] veuve [J]), Monsieur [T] [J], Madame [Y] [J], Madame [L] [J] et Monsieur [R] [J] (ci-après, les consorts [J]) ont fait assigner Monsieur [C] [V] devant le tribunal judiciaire de COLMAR aux fins de voir notamment :

— Condamner Monsieur [C] [V] à leur payer la somme de 29 000 euros au titre de la stipulation de pénalité prévue au compromis de vente signé entre les parties, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil;

— Condamner Monsieur [C] [V] à leur payer la somme de 3.135,43 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

— Condamner Monsieur [C] [V] à leur payer la somme de 1.190,60 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

— Condamner Monsieur [C] [V] à payer à chacun d’eux la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi;

— Condamner Monsieur [C] [V] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— Condamner Monsieur [C] [V] aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification de la mise en demeure d’un montant de 75,96 euros TTC.

Il est expressément fait référence, par application des dispositions l’article 455 du code de procédure civile, aux écritures des demandeurs pour plus ample exposé des faits, ainsi que de leurs moyens et prétentions.

Monsieur [C] [V] ne s’est pas fait représenter au cours de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du même jour et mise en délibéré au 25 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond de l’affaire et le tribunal ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée ;

Sur la demande au titre de la clause pénale :

Attendu qu’en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

Attendu que l’article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ; que toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite ; que sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ;

Attendu que par acte signé les 22 et 23 octobre 2024, un compromis de vente a été établi, portant sur la cession par les consorts [J] à Monsieur [C] [V] d’une maison d’habitation et d’une dépendance situées [Adresse 5] à [Localité 11] pour le prix de 580 000 euros ;

Attendu que le compromis de vente indique en sa page 22, aux termes d’une section « REITERATION AUTHENTIQUE », qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 14 janvier 2025 par le ministère de Maître [G] [O], notaire à [Localité 12] ; que si le défaut de réitération à ladite date de réalisation provient de la défaillance de l’acquéreur, « le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’ACQUEREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit extrajudiciaire. Il sera dû par l’ACQUEREUR, dans cette hypothèse, le montant de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes au titre de l’inexécution du contrat » ;

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Qu’au sein de la section « STIPULATION DE PENALITE » inscrite en sa page 10, le compromis de vente prévoit qu’ « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT-NEUF MILLE EUROS (29.000.00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil » ;

Qu’en pages 8,9 et 10 de l’acte, outre les conditions suspensives de droit commun inscrites, les clauses « Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité » et « Réalisation de la condition suspensive » ont été barrées, l’acquéreur déclarant au sein du paragraphe « Conditions suspensives particulières » libellé « Absence de condition suspensive d’obtention de prêt » « ne vouloir recourir à aucun prêt pour le paiement, en tout ou partie, du prix de cette acquisition » ;

Attendu que la combinaison de ces clauses sanctionne l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente une fois les conditions suspensives accomplies ou réputées telles et permet à la partie non fautive, qui s’entend du vendeur comme de l’acquéreur, la perception de l’indemnité prévue par la clause pénale ;

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats ;

— Que Maître [G] [O] avait prévu un rendez-vous de signature en réitération authentique le 20 décembre 2024, auquel Monsieur [C] [V], malgré convocation et relances par courriels des 13, 18 et 19 décembre 2024, ne s’est pas présenté ;

— Que Maître [G] [O] a, par suite, fait signifier par commissaire de justice le 26 février 2025 à Monsieur [C] [V] une convocation pour la signature de l’acte de vente en son étude le 19 mars 2025 ;

— Que le 19 mars 2025, Maître [G] [O] a dressé, en l’absence réitérée de Monsieur [C] [V], un procès-verbal de carence aux termes duquel elle relève par ailleurs que toutes les conditions suspensives ont été levées avant la date de réalisation ;

Attendu que dans ce contexte, les consorts [J] ont pris acte de la défaillance de Monsieur [C] [V] en l’informant renoncer à poursuivre l’exécution de la vente et en le mettant en demeure de payer notamment la somme de 29.000 euros sous quinzaine au titre de la stipulation de pénalité, selon acte de commissaire de justice délivré le 4 avril 2025 ;

Attendu que Monsieur [C] [V], qui ne comparait pas, ne justifie d’aucun motif d’inexécution de ses engagements contractuels ;

Attendu dès lors qu’il sera condamné à payer aux consorts [J] la somme de 29.000 euros correspondant à la somme prévue au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente, cette somme, correspondant à 5% du prix de vente, n’étant pas manifestement excessive ; qu’elle portera intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025 ;

Sur les demandes indemnitaires au titre d’un préjudice financier :

Attendu qu’en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Attendu qu’outre la non-réitération de la vente par acte authentique qui justifie la condamnation de Monsieur [C] [V] au paiement de la clause pénale sur le fondement de la responsabilité contractuelle, les consorts [J] reprochent à celui-ci les frais de chauffage de maison à compter de décembre 2024 pour une somme de 2.481,10 euros, la reconduction de l’abonnement de l’alarme du domicile à hauteur de 253,32 euros, la délivrance de la convocation au rendez-vous du 19 mars 2025 par commissaire de justice d’un montant de 75,96 euros et les frais notariés de rédaction du procès-verbal de carence de 261,72 euros qu’il ont dû exposer ; qu’ils invoquent également les trois déplacements depuis la Normandie entrepris par Monsieur [T] [J], en pure perte, pour les trois rendez-vous chez le notaire d’un montant global de 1.190,60 euros ;

Attendu que les consorts [J] justifient à l’aide de diverses factures avoir réglé ces sommes ; qu’ils en ont sollicité le paiement auprès de Monsieur [C] [V] selon acte de commissaire de justice délivré le 4 avril 2025, à titre de dommages et intérêts ;

Attendu que si la vente avait été réitérée comme prévu, les consorts [J] n’auraient pas eu à débourser ces frais ;

Attendu qu’en conséquence, Monsieur [C] [V] sera condamné à leur verser les sommes de 3.072,10 euros (2.481,10 + 253,32 + 75,96 + 261,72) et de 1.190,60 euros au titre de leur préjudice financier, ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025 ; que le surplus de la demande sera rejeté faute d’être justifié;

Sur la demande indemnitaire au titre d’un préjudice moral :

Attendu qu’à l’appui de leur demande, les consorts [J] expliquent qu’en date du 18 septembre 2024, Monsieur [C] [V] a adressé à l’agent commercial chargé de la vente un courriel comportant comme pièce jointe un document intitulé « Document bancaire BfB.pdf », lequel était censé être une attestation de son établissement bancaire justifiant ses garanties de solvabilité mais qu’il n’était pas possible d’ouvrir ; qu’en réalité Monsieur [C] [V] a créé un faux message d’erreur informatique destiné à faire croire, à tort, à l’envoi de l’attestation ;

Que les consorts [J] produisent aux débats, outre le courriel du 18 septembre 2024 et sa pièce jointe, une analyse de fichier PDF diligentée par Monsieur [B] [N] pour la SARL NEOSA, lequel explique que le message d’erreur est une image qui laisse penser à son destinataire que son logiciel de messagerie n’est pas capable de le visualiser et que cela a été délibérément exécuté, avec une volonté de prétendre à la non-compatibilité du fichier avec le lecteur de PDF choisi ;

Qu’il résulte de cette manœuvre un préjudice moral pour les consorts [J], qu’il convient de réparer en condamnant Monsieur [C] [V] à payer à chacun d’eux la somme de 200 euros ;

Sur les demandes accessoires :

Attendu que Monsieur [C] [V] supportera les frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification de la mise en demeure du 4 avril 2025 d’un montant de 75,96 euros ;

Attendu que Monsieur [C] [V] supportera également la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande d’allouer aux consorts [J] ; qu’il n’y a pas lieu à intérêts au taux légal sur cette somme ;

Attendu qu’il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer à Madame [X] [E] [A] [P] veuve [J] (dite Madame [A] [P] veuve [J]), Monsieur [T] [J], Madame [Y] [J], Madame [L] [J] et Monsieur [R] [J] la somme de 29.000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer à Madame [X] [E] [A] [P] veuve [J] (dite Madame [A] [P] veuve [J]), Monsieur [T] [J], Madame [Y] [J], Madame [L] [J] et Monsieur [R] [J] la somme de 3.072,10 euros au titre de leur préjudice financier, ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer à Madame [X] [E] [A] [P] veuve [J] (dite Madame [A] [P] veuve [J]), Monsieur [T] [J], Madame [Y] [J], Madame [L] [J] et Monsieur [R] [J] la somme de 1. 190,60 euros au titre de leur préjudice financier, ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer à Madame [X] [E] [A] [P] veuve [J] (dite Madame [A] [P] veuve [J]), Monsieur [T] [J], Madame [Y] [J], Madame [L] [J] et Monsieur [R] [J] la somme de 200 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer à Madame [X] [E] [A] [P] veuve [J] (dite Madame [A] [P] veuve [J]), Monsieur [T] [J], Madame [Y] [J], Madame [L] [J] et Monsieur [R] [J] de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à intérêts au taux légal sur cette somme ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification de la mise en demeure du 4 avril 2025 d’un montant de 75,96 euros ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement, prononcé le 25 Novembre 2025, a été signé par Monsieur Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Madame Nathalie GOCEL, greffière.

La Greffière, Le Président,